图表结合—楼盘表构建新思路_研究报告_投资分析_市场调研

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楼盘表是对土地和房屋的物理属性以及相互关系的描述，是“土地——楼栋(自然幢和逻辑幢)——户”结构的数据建模方式。楼盘表是房产信息系统中房产分幅图、分丘图与房产分层分户图连接的纽带，是图形数据链“丘—幢—层—户”结构中的关键部分，是房产信息系统中各子系统内部联系的关键桥梁。因此，如何构建楼盘表是所有房产信息系统中需要研究的问题。

　　一、现有楼盘表构造分析

　　现实生活中的房屋结构可以抽象成图一所示的图形，即房屋为三维空间立体结构。在图形学中可采用如图一所示的三维坐标来表示房屋形状结构，其中，XOY平面为房屋的基础平面(或基底平面)，Z轴为房屋的高程坐标轴(或房屋层数轴)。对于房屋这种结构，最佳的构造方式和表现方式为三维仿真，即利用虚拟现实技术来完全模拟现实中的房屋构造，建立三维楼盘图。但就目前的技术条件若采用三维楼盘图，形态各异的房屋将需要耗费巨大的人力、物力在建造房屋模型上，且系统建设周期将非常长。因此，现有房产信息系统中没有采用这种楼盘表模型。

　　现有房产信息系统中的楼盘表构造从减少房屋建模工作量入手，采用降维的办法来构造楼盘表，即利用二维结构的表格式楼盘表来表现房屋的三维空间结构。这种楼盘表的构造方法为：利用表格的行数来表示房屋的高度层数(Z轴)，利用每一行的列数来表示每一层房屋的户(套)数。以这种构造方法所建立的楼盘表(如图二所示)，是采用二维表格来表征房屋的立体构造，故被称作二维楼盘表。

　　二维楼盘表结构简单，能够清楚地表征每一套房，满足“丘—幢—层—户”间的关联关系，从而大量减少房屋建模量；同时二维楼盘表解决了房屋高度层数维上的表达关系，因此这确是一种较好的楼盘表构造模型，这也是被现有房产信息系统采用的主要原因。但二维楼盘表模型结构上的优点又为其在房屋信息表达(或传递)上留有遗憾。

　　二维楼盘表的本质为表而非图，但现实中的房屋在思维中只能够抽象成图，这种图表间的对立关系迫使二维楼盘表难以完整表达图的特征或信息，即二维楼盘表至少还存在以下几个难以克服的缺陷：

　　首先，二维楼盘表难以直接表达房屋坐落的空间房屋。二维楼盘表是表而非图，决定其不能够像图那样非常直观地表达房屋的坐落与朝向。但房屋坐落与朝向是房屋幢的关键信息之一，其与房屋使用功能、房屋价格等因素密切相关，尤其存在显著气候特征区域(如南方梅雨地区)更显珍贵。

　　其次，二维楼盘表难以准确表达房屋户(套)间关系。二维楼盘表将每一层中各套房按照编号顺序排列成一行，各户(套)房屋间的相邻关系不代表其实际相邻关系。这种排列结构能够表现类似住宅式简单房屋户(套)间关系，但是对于类似办公房屋式结构复杂的户(套)间关系，如图三所示的楼层难以用二维楼盘表表达各户之间的相邻关系。

　　再次，二维楼盘表难以真实表达每一户(套)的权属界限、形状和面积大小信息。在二维楼盘表中，每一户(套)房屋均采用同样无差别的方格表示，即无论面积大小、形状的不同，均不予以表达。这样，不仅不能够准确反映每一套(户)的形状信息，而且也不能够反映其面积大小，特别是不同套间面积比例关系。

　　第四，二维楼盘表没有关注公共部位。二维楼盘表重点关注各产权单元的私有部位(仅有少部分关注一些物业类用房)，没有关注公共部位和其它公共用房。特别是在强调物权的今天，如果不关注这些部位，可能为以后的房屋管理带来不便，给房产信息系统留有缺陷。如对于地下室仅仅关注已出售部分，其他部位不管理，这将给其他部位的权属主体留有管理上的缺陷。

　　二、楼盘表改进方法

　　二维楼盘表存在上述不足，将给房产管理工作造成不便。而利用虚拟现实建造三维仿真楼盘图，现阶段房屋建模又将耗费大量人力、物力。如何在目前的技术条件下，寻求一种建模方法，既可克服—-维楼盘表的缺点，又能够尽可能地减少投入，提高性价比呢？早期三维GIS发展历程中的技术解决方案值得借鉴。

　　保留二维楼盘表的优点，克服其存在的不足，这应该是改进楼盘表的出发点。表在表现房屋高度层数方面有优势，二维平面图能够最好地展示每一层房屋的平面结构关系，因此，图表结合将是现阶段楼盘表改进的优先方法之一。

　　遵循此思路，改进后楼盘表的构造原理为：利用表格表示房屋高度信息，即采用表格的行结构关系表示房屋各层之间的关系；利用房屋分层分户图的缩微图表示房屋平面信息，即利用每一层的分层分户图真实反映各层中房屋的形状结构。利用表格中的层ID关联各层的分层分户图，再利用每一层图中的权属区域(图形中的面)关联每一户，从而实现图表的统一。如图四所示，就是按照这种模型建立的三维楼盘表。这种结构的楼盘表既能够保留二维楼盘表在高度层数维上表示的优点，又可以尽可能地减少仿真楼盘表的建模工作量，同时又能够克服二维楼盘表在空间方位上存在的不足，解决了“丘—幢—层—户”这四者之间的关联关系，满足了图层交互功能。