浅谈房地产泡沫的治理对策

    房地产商品供求结构的不平衡和土地资源的稀缺性与虚拟性是房产泡沫形成的根本原因。也正是因为房地产业的这些特殊性，引起了投资者与消费者的非理性预期以及由此而致的从众行为与投机行为。从另一方面来说，中国房产市场不完善、各类相关信息不健全、不对称的信息导致了银行等金融机构为了利率回报低估放款风险，也进一步导致了开发商的盲目投资与开发，吹大了房地产泡沫。为此，要防范与治理房产泡沫，首先要从根本上解决投资结构与土地的问题，引导投资与消费行为，建立和健全配套的金融服务体系，增强信息流通，避免非理性行为。同时建立风险预警系统，及早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产业健康发展。

　　一、调整产业结构，平衡供求关系

　　房地产商品供求结构不平衡，产业结构不合理，很容易引起泡沫现象。因此，规范房产市场需要调整商品投资结构，平衡产品供求，优化产业结构。

　　解决房产供求结构不合理问题，首先要增加中低价房，控制高档用房。目前，我国在新开发房产上，很多开发商为了追求高利润而把大部分财力物力投向了高档豪宅的开发，造成了大量豪宅空置，而经济适用房又出现供不应求的局面。因此，企业要在开发楼盘时根据市场需求调整商品结构，大量推出适合于工薪阶层的经济适用房，减少对高档房的开发；政府可以政策鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，满足普通市民改善居住条件的愿望，通过转移支付提高低收入家庭的购房能力，同时控制对高档房的土地审批。另外，对于空置时间过长的商品房及时改造成经济房。这样使市场达到供求平衡，避免中低档住房的价格飙升和高档房的大量闲置，减少房地产泡沫现象。

　　其次要平衡区域发展，加强产业集中。房地产行业有鲜明的地域性特点，我国各地区经济发展不平衡，房产业发展也很不平衡。因此，国家可以结合城市化和西部大开发战略，出台政策鼓励中小城市房地产发展。一方面促进中小城市房地产业和经济的发展，另一方面引导社会资源由房地产比较发达的地区向这些地方转移，达到促进全国房地产业平衡发展、化解房地产过热和局部泡沫问题的目的。我国房地产业发展中另一个重大问题是，房地产企业的数量多、规模小，产业集中度低，容易导致市场的无序竞争，引起房地产泡沫。所以，政府应鼓励房地产企业的资产重组和收购兼并，培育大型房地产企业集团。加快实施房地产领域的国退民进，基本实现房地产开发企业完全民营化、集团化，积极组建房地产上市公司，发展房地产资本市场，降低行业负债水平，提高抗风险能力。

　　最后，还要激活存量市场，释放有效需求。目前我国很多城市存量住房市场基本还没有启动，城市居民抢着买新房，二手房难以流通。这一方面造成了买新房的家庭旧房闲置，而另一方面，大量中低收入家庭由于支付能力不足导致市场不通畅，从而加重了新竣工商品房的空置和市场吸纳能力压力。因此，政府应该迅速启动并引导二手房市场，给旧房市场提供更多的优惠政策，从而吸引消费者购买旧房，刺激存量住房市场的需求，缓解新房市场经济适用房供不应求的压力。另外，政府还应该积极培育房屋租赁市场，把目前不适于买房或没有能力买房的消费者从销售市场引向租赁市场，给开发商降价压力，这样既可以满足普通老百姓的住房需求，降低了房屋空置率，也平抑了房价，缓解了房产泡沫。

　　二、规范土地市场，限制土地供应

　　土地资源短缺与土地价格的虚拟性是房地产业的重要特征，也是房地产泡沫最根本的来源。在某些地区，土地炒卖现象较严重，使得地价大幅度上涨，从而引起房地产泡沫。因此，规范土地市场，管理好土地的供应与利用是解决中国房产泡沫的重要途径。

　　从源头上解决房产泡沫就需要强化土地审批制度，优化存量的利用。政府要通过严格的审批制度来控制土地的供应，一方面要完善土地批租制度，避免土地的过度开发与炒作；另一方面要严格执行有关的土地利用计划，合理有效的利用现有土地。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市过高的地价，坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压，出现由结构性过剩引发的泡沫。

　　目前，我国很多地区出现了圈地热、炒地热现象，土地价格猛涨，地产泡沫迅速膨胀。为此，政府应建立相关制度，强化政策引导作用，规范房产的发展。比如说加速在全国各城市推进土地的招标和拍卖制度，完善二级市场，严格限制土地炒卖和土地闲置，对闲置土地长期不开发的要执行收回，控制外资流入等。通过配套制度保证和引导中国房产市场的健康快速发展，避免过度的圈地炒地引发泡沫现象。我国房产市场的不规范也表现在法律制度的不完善。一些投机分子钻法律的空子，或为追求高利润而无视法律的存在，制造了房产市场的混乱，吹大了房产泡沫。因此，政府应该尽快完善相关立法，坚决打击不法行为。

　　土地的过量供应是引发房产泡沫的源泉。政府通过开徵土地财产税和实施土地增值税调控土地市场，可以抑制土地的炒卖，增加开发商囤积土地的经济成本，减少土地投機行为，降低房地产业的利润水平，从而降低行业的泡沫程度，加剧行业的竞争、促进行业水平的提高。因此，政府要根据房地产市场运作过程，从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，以发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用，抑制和防范泡沫的产生。

　　三、完善金融体制，控制资金源头

　　完善健全金融体制，加强政府对金融的监管，帮助金融机构减少金融风险，拓宽企业和个人的融资渠道，实行金融创新是控制资金源头有效防范地产泡沫的重要手段。

　　房地产泡沫问题的产生与银行资金大规模流入房地产有着密切的关系。因此，金融机构要在进一步加强房地产市场价格的监控和引导下，审慎发放房地产开发贷款：房地产开发贷款对象应具备较高的资质和信用等级；在发放贷款时，应根据保守、确实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查，以避免呆账、坏账与信用膨胀；房地产开发企业的自有资金不得低于开发项目总投资的30％，对自有资金低于30％，有欺诈经营行为的住房开发企业，金融机构一律禁止信贷支持；银行之间应建立信息共享系统，联手制止多家按揭以及超过其偿付能力的借款行为。

　　另外，现有银行贷款的单一融资体制限制了房产开发企业和投资者、消费者的融资能力，也加大丁银行的资金负担和风险。在发达的房地产市场中，开发建设资金的融资渠道很多，例如权益投资、房地产投资信托基金，债券市场、股票市场等。因此，我国政府应该拓宽房地产行业的融资渠道，改变只能从银行贷款的单一融资体制，分散风险，一方面依托房地产投资信托，房地产投资基金和房地产抵押贷款证券化等手段，使房地产投资来源渠道多元化，完善房地产投资市场与资本市场的链接；另一方面规范和完善房地产金融中介服务，如房地产价值评估、房屋买卖和贷款咨询、个人信用评定、房地座保险等：

　　最后，我国房地产金融业应尽快与国际接轨，促进金融创新。一方面要尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合；另一方面借鉴海外经验，加强研究国外不断创新的房地产金融手段与新型房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同时，建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场)，有效化解金融风险。

　　四、建立信息预警体系，促进理性行为

　　我国房地产业存在的非理性行为和由此引起的局部过热和泡沫问题，与缺乏一个完善的房地产统计信息系统以及行业预警系统有着密切关系。理性的决策需要充分的信息支持。由于信息的不充分，不对称导致了人们不能对房地产泡沫形成正确的认识，不能及甲发现并防范泡沫的产生，也造成了消费者和投机者盲目的非理性行为，引起了房价的飙升，造成了泡沫的生成。因此，建立和健全信息预警体系，提高信息的透明度有利于促进人们的理性行为，抑制泡沫的生成，或者把泡沫的危害降低到最小程度。

　　与证券市场或其它实物交易市场相比，房地产市场具有信息传递慢、透明度差的特点。另外，我国房产交易信息统计体系很不完善，指标含糊不清，数据准确度差，在这种情况下增加了政府制定政策、投资者和开发商进行决策时的盲目性，引起了非理性的投资和从众行为，因此，政府一定要加强对房地产市场的间接宏观指导，重视市场调研下作及信息发布下作，定期编制并发布市场指导性计划，使统计评价指标体系日臻完善，提高房地产市场信息的透明度，积极引导房地产市场资金投向，避免市场投资失误。

　　以往房地产泡沫的产生往往是企业与政府对房地产泡沫的危害估计不足而使泡沫越吹越大，造成了严重的后果，因此，政府应该加强对房地产市场的战略研究，建立合理的信息统计和预警体制，对可能出现的投资过热和泡沫现象及早发现并实施有效的预防措施。这一方面要求政府建立与城市水平相适应、与市场吸纳能力相一致的公开、公平，公正的市场化供应体制；另一方面，建立宏观的房地产预警机制，建立房地产成交价格申报制度，定期编制并发布房地产市场的基础价格水平、空置率等数据，适时发出警告，调整市场情绪和投资者的信心以及预期状态，引导市场向理性方向发展。

• · 新形势下房地产开发企业如何发展？
• · 广西建筑业发展现状、存在问题及对策思考
• · 房地产金融政策透视及发展建议
• · 华润置地土地储备战略
• · 青海省建筑业发展概况
• · 盘点2004年影响地产界的七大政策

• · 北京酝酿取消二套房限制
• · 烟台：新建商品房必须实行明码标价
• · 齐骥：开发商要顺应市场主动调价促销
• · 2009年中国楼市猜想
• · 阜新市举办房地产业迎新年大型展示活动
• · 广州市房协:房价下行时不应推出限价房

• ·2008年第一季度深圳宝安区同区域普通住宅商品房交易均价
• ·2008年第一季度深圳龙岗区同区域普通住宅商品房交易均价
• ·2008年第一季度深圳盐田区同区域普通住宅商品房交易均价
• ·2008年第一季度深圳南山区同区域普通住宅商品房交易均价
• ·2008年第一季度深圳福田区同区域普通住宅商品房交易均价
• ·2008年第一季度深圳罗湖区同区域普通住宅商品房交易均价