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房贷证券化如何迈出一下步
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-22
- 【搜索关键词】：研究报告 投资分析 市场调研 房贷 证券化
- 中研网讯：
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零售银行发展电子银行业务研究专题报告 本书重点介绍零售银行电子银行业务的现状，战略规划，产品分类及功能，以及关于营销管理等方面内容零售银行营业厅服务礼仪研究报告 金融业的全面开放，外资的全面进入，对国内零售银行业既是挑战也是机遇。中国零售银行业要在短时间零售银行大堂经理技能提升研究报告 【出版日期】 2008年12月 【报告页码】 214页 【图表数量】 150零售银行营业厅现场管理理论与实务研究报告 银行营业厅是银行与客户沟通的桥梁，所以营业厅的运营管理对于银行的发展起着不可忽视的作用。在营住房抵押贷款证券化始于20世纪60年代末的美国，如今，住房抵押贷款证券化已从美国扩展到世界许多国家和地区，我国对于这一新型融资方式已进行10多年的探索和酝酿。中国人民银行副行长吴晓灵在2m4年7月15日举行的“中国住房抵押贷款证券化的法律和金融制度国际研讨会”上表示，前一阶段中国人民银行向国务院上报了在我国進行住房抵押贷款证券化试点(MBS)的方案，目前正在审批过程中。
发展住房抵押贷款证券化对于中国金融改革与经济社会发展具有重要的现实意义，相信在我国历经10年多探索和酝酿的住房抵押贷款证券化有望进入启动实施阶段。然而，面临我国开展住房抵押贷款证券化的诸多障碍，如何迈出下一步将关系到我国新金融体系的构建和金融市场的稳定发展，笔者仅就此问题提出建议。
一、加快住房抵押贷款一级市场建设
首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，为此，有必要采取多种措施来扩大一级市场住房抵押贷款的规模，如降低首付款比例、改进贷款偿还方式、简化贷款手续等，并要在这一过程中缩小地区间住房抵押贷款业务开展的差距，以实现合同的标准化。
其次，需要由专业技术人员丰富抵押贷款市场上的贷款品种，例如，有必要在一级市场上设计推出固定利率的抵押贷款，同时完善现行的可变利率抵押贷款，加大证券化操作的空间。
最后，由于一级市场的风险控制是二级市场健康发展的重要前提，所以完善一级市场的风险控制机制十分关键，其不仅包括内部控制约束，还有相应的外部控制程序监督。特别需要指出的是有必要建立个人信用登记制度，在抵押贷款办理过程中对抵押贷款申请人进行科学合理的资信，审查，并引入灵活的保险机制，从而加强社会信用体系，保险业与住房抵押贷款市场的结合。
二、增强住房抵押贷款证券化的可操作性
其一，需要实现房地产权益的可分性和证券化。作为房地产物质形态本身并不可分，但是作为资产的权益结构必须可以分割、交易与转换，而且这种权益必须通过证券的形式表现出来。
其二，需要实现抵押贷款债券的标准化。住房抵押贷款债券的供给结构需按照利率、期限等抵押贷款债券进行汇集重组，以标准债券出售，使投资的风险适度降低并容易估计。
其三，需要实现投资的细分化。一方面通过高额长期单位吸引大型机构如养老基金，投资基金，为机构提供长期相对稳定的投资工具。另一方面通过小额单位使广大投资者有能力参与投资，确定自己以单位计算的投资数量，减少投资者进行资信调查和投资研究的成本，使小型机构和普通居民获得投资房地产的机会。
三、加快住房抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立，
住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门，中介组织机构的建立至关重要。因此首先要建立住房抵押贷款公司，它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司信用担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。其次要培育抵押债券的认购承销者，其职能是代替债券发行者销售债券。另外，还要组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构，提高业务咨询、资信调查、房产评估和认证登记等方面的服务质量，以满足住房抵押贷款市场的需要。
四、提高政府在住房抵押贷款证券化过程中推动作用
一方面应由政府发展和完善金融市场的参与者，核心是大力培育机构投资者。目前我国金融市场上的机构投资者的发展极不完善，投资抵押贷款证券也存在着各种各样的困难，如社保基金、保险基金、证券投资基金和商业银行都因自身的经营管理水平、资金规模和法律规定以及出于对资金安全性方面的考虑而在短时间内不可能成为资产支持证券的有力追随者，而国外机构投资者碍于中资企业的信用风险和我国的政策风险，在我国的证券化业务也基本上仅限于中介性质的代理、咨询服务，因此政府应大力培育机构投资者，并支持机构投资者进入资产证券化市场。
另一方面，需要由政府积极开展金融市场基础环境的建设，如法律环境建设(参看下文所述)，税收和会计制度建设，监督部门建设和房
地产金融市场建设等。
五、健全和完善外部的法律法规环境
首先可以考虑在全国选择个别条件成熟的城市进行试点，允许商业银行自己作为住房抵押贷款支持证券发行主体，可以在不触动现有法律体系的前提下，进行相关方面的金融工具创新，为今后的业务大面积开展和立法积累经验。同时，着手研究制定住房抵押贷款证券化的专业性法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。此外，为了积极推行住房抵押贷款证券化，必须根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。而从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于一场政府推动型的制度创新，所以，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。附加说明一点，中国现行的土地法律制度对住房抵押贷款的证券化没有绝对的障碍，但在实际操作层面上还有诸多的问题需要解决。其中，以土地问题最为突出，在房产权属登记制度方面，现存的土地登记和房屋登记关系不清、土地状况和边界不清、登记的法律效力不明等问题会给住房抵押贷款证券化带来一定风险，这个问题的解决最终寄望于《物权法》的推出。
六、积累住房抵押贷款证券化的人力资本
抵押贷款证券化是一项技术性、专业性和综合性均很强的新型融资方式，它涉及金融、证券、法律、房地产、评估等多方面的专业领域，其技术层面要求也相当高，涵盖金融工程，计算机编程以及动态网络模拟等，这就对住房抵押贷款证券化的人力资本提出了更高的要求，不仅需要加强对现有从业人员的培训和管理，还需要加大这方面专业人才和管理技术的引进和借鉴。这里特别强调金融软件程序员和分析师在抵押贷款证券化中的重要作用，因为抵押贷款证券化本身就是一个相当科学化的管理流程，与其相匹配的金融科技软件发展也日趋成熟，但国内能够真正掌握运用证券化计算机技术的金融软件程序员和分析师还相当匮乏，需要研究机构和事业单位的共同努力。
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