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增加中低价位商品住宅供应量的策略
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-30
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- 中研网讯：
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一、当前供应结构存在的主要问题及原因
進入21世纪以来，特别是从2003年下半年开始，在需求与成本的双重拉动下，全国商品住宅价格整体上升，中低价位商品住宅供应明显不足。
1、市场需求增长迅速，供求结构失衡。
2003年以来，全国商品住宅销售面积增幅持续大于竣工面积和新开工面积增幅，到2004年1-10月份，平均差距一般都在8个百分点以上。受需求旺盛的影响，部分城市商品住宅价格从2003年开始明显上涨，特别是一些城市的房价涨幅累积已达20%以上。开发商在高额利润驱动下，大量开发建设中高价位、大户型的商品住宅，造成一些城市高档住宅空置量迅速加大，而中低价位商品住宅供应严重不足，有些城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右，而中高价位住宅则占到60%以上。中高价位商品住宅供应比例过大，一方面严重脱离了广大城镇居民的购房支付能力，造成供需结构失衡，另一方面，也在相当程度上拉高了商品房平均价格，进一步刺激开发商投资兴建高档住宅，加剧市场供需关系的脱节。
2、经济适用住房供应量下降明显。
从下图可以看出，从2000年开始，经济适用住房投资增长幅度、占商品住宅比重以及年新开工面积、销售面积比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，特别是2004年的前10个月，经济适用住房投资增长幅度和比重一般仅维持在5%左右，下降更为显著，部分城市的经济适用住房已经是有名无实。
经济适用住房建设规模下降的主要原因，一是地方政府为了增加土地收益，大幅度减少了经济适用住房的供地规模；二是一些开发商受利益驱动和优惠政策难以落实等多方面因素影响，把经济适用住房项目转为普遍商品住宅；同时，由于存在着对购买人群限制不严、户型面积偏大等多种因素配套措施不完善带来的问题，引起社会各界不同反响，也在一定程度上影响了地方政府和开发商建设经济适用住房的积极性。
3、开发建设成本增加带动房价总体水平上涨。
2000年以来，土地交易价格呈逐年上涨态势。特别是2004年涨势更加突出。随着停止协议出让土地，全部实行招拍挂政策推进力度的加大，土地交易价格从幕后走到前台，在成交价越来越趋于市场真实水平的同时也导致了地价的大幅度上涨。另外，受供求关系影响，在一些经济发达、地少人多的地区，地价上涨幅度较大，如杭州市今年第一季度、第二季度地价涨幅分别达到51%和81%，武汉市楼面地价从2001年500元／平方米涨到2004年的1500元／平方米。
从全国来看，2004年第三季土地交易价格同比增长11.6%，达到2000年以来的最高水平，上涨幅度超过10%的城市有天津、沈阳、上海、福州、厦门、南昌、成都等七个城市，从累计涨幅来看上海(20.8%)、杭州(47%)、南昌(22.6%)等三个城市涨幅都超过了20%。
同时，受钢材、水泥等建材价格上涨以及住宅品质提高、贷款利率调整、融资成本加大等多种因素影响，开发建设成本明显增加，由此带来的平均房价上涨达到每平方米150-500元以上。房价总体水平的上涨，客观上造成中低价位商品住宅供应的严重不足。
4、部分地区土地供应严重不足。
为抑制过快增长的投资规模，从2003年开始加大了对土地市场的治理整顿力度，特别是严控新增建设用地政策和对现有项目的清理(延迟相当数量的项目入市)，带来土地供应量急剧减少。2004年1-10月份，北京、天津、上海等城市的土地购置面积减少了50%以上，全国有11个省(自治区、直辖市)完成的土地开发面积呈负增长，并且基本都减少10%以上，个别地区减少幅度达60%以上。供应的紧缩与市场上与日俱增的需求形成强烈反差，造成土地供应市场缺口较大。
一些城市因土地储备严重不足，获取土地成本逐年增大，导致中低价位商品住宅用地短缺，城市政府即使制定了相应的供地计划和调控措施，也很难达到预期的效果。如上海市推行的“配套商品房工程项目招标”政策，实施以来效果显著，但最近也因土地筹措施的艰难而延迟了推进速度和规模。
二、采取有效措施，增加中低价商品住宅供应量的政策建议
解决中低价位商品住宅供应不足的根本出路在于建立健全城镇中低收入家庭住房供应体系，确定各类住房的合理供应比例，在制度上保证各收入阶层的住房需求，实现“人人享有适当的住房”的目标。一个完善的住房供应体系应包括：中高收入阶层购买或租赁市场价商品房，中低收入阶层购买或租赁中低价位的普通商品住宅(包括具有保障性质的经济适用住房等)，最低收入家庭租住廉租住房，而低收入家庭(夹心层)则承租低于市场价的可支付租赁住房。
现阶段，各级政府必须高度重视房地产市场的结构性供需矛盾，采取多种有效措施，包括综合运用规划、土地、金融、税费等行政和经济手段，尽快缓解供需结构失衡的问题。
1、以市场化方式为主导，加大对中低价位商品住宅的供应量。
按照房地产业发展要求，应重点以市场化方式优化配置住房资源，加大对中低价位商品住宅的供应量。通过实际项目限价招标方式，改变过去单一的土地招标模式，即政府主管部门在进行招标时，分别对技术标和商务标进行评价，技术标是根据招标书提出的详规设计要点考核规划设计和工程技术指标，商务标则是根据政府确定的最高限价，对投标方报出的可向下浮动的销售价格进行评标。这种限价招标方式，因其地价优惠，产权明晰，完全是通过市场化的方式解决中低价位商品住宅供应不足的问题，符合可持续发展要求，保证了政府一步到位实现调控供应结构的目标，符合可持续发展要求，保证了政府一步到位实现调控供应结构的目标。如上海市自启动“配套商品房工程项目招标”以来，已竣工了300万平方米(2004年-2005年两年计划再供应600万平方米)，为解决重大工程的动迁居民安置(特别是拆迁户中的低收入居民家庭)、平抑房价发挥了重要作用。
2、增强政府调控力度，在供需矛盾突出的地区适度加大经济适用住房供应量。
经济适用住房是具有政府保障性质的政策性商品房，应是当前各级政府缓解供需矛盾最直接、最有效的调控手段。特别是在房价上涨较快、中低价位商品住宅供应严重不足的城市，政府通过加大经济适用住房的供应量，可以最大程度地缓解中低价位商品住宅供应不足的矛盾。北京市连续几年300万平方米左右的经济适用住房供应量，不仅满足了大量中低收入家庭的住房需求，还对平抑房价、促进房地产市场的平稳发展发挥了重要作用。天津市已在住宅供应计划中安排了300万平方米左右的经济适用住房供应量，价格确定为3000元左右(市场均价为4500元)，沈阳市也增加了“政府低价房”(土地划拨，实质上也是经济适用住房)的供应量，价格为1800元左右(市场均价近3000元)，2004年-2005年两年共计划供应100万平方米左右。南通市已计划每年建设低价位商品住宅60万平方米左右，优先供应市政建设工程、土地储备项目、市政府批准的重点工业项目、社会公益事业用地的拆迁户等。
3、调整土地供应结构，提高中低价位商品住宅用地的比例和规模。
土地政策的调整以及供应规模、结构的变化是各级政府对房地产市场进行宏观调控最有效的手段之一。其中，土地政策的调整，要在保护耕地的基本国策下，对供应矛盾突出、房价上涨较快的地区，按科学发展观科学决策，因地制宜，适度放宽新增建设用地的限制，增加的土地可全部用于中低价位、中小户型的商品住宅建设，缓解当前中低价位商品住宅供地不足的矛盾。
土地管理部门在制定土地利用规划和年度供应计划中，要根据市场需求结构，及时调整土地供应结构，从严控制高档商品房、别墅和商业用地的供应量，加大中低价位商品住宅用地的供应比例。同时，盘活存量土地，重点清理工业用地圈地过大、浪费严重、集约利用不足的问题，释放出的土地重点用于中低价位商品住宅的建设。对于土地资源短缺、建设用地紧张的地区，重点盘活开发商圈而未建的土地，通过政策调整，鼓励开发商建设中低价位商品住宅。另外，随着城镇化进程的加快，适时调整城市区域规划，扩大城市范围，也可以较大幅度增加中低价位土地的供应量。
在当前严格土地管理、严控新增建设用地的政策下，应着重盘活存量土地。土地政策的制定和供应需要从长计议，以保持房地产市场供需基本平衡，避免出现大的波动。
4、调整贷款方向，加大对中低价位商品住宅的支持力度。
根据国务院18号文件要求和央行2004年出台的一系列金融调控政策，房地产信贷投放的重点将冕牌、优秀房地产企业开发建设的普通商品住宅。各商业银行在房地产贷款总量规模一定的前提下，一是要加大对中低价位商品住宅的项目贷款规模和比例(特别是经济适用住房项目，因其不受资本金比例的限制，销售周期短、回收资金快、风险小，成为银行贷款中的优质品质)，严控对高档公寓、别墅项目的贷款发放，防范金融风险；二是对于个人住房消费贷款，应重点支持以自住为主、购买第一套中低价位商品住宅的城镇居民，并通过减免手续费、提高服务水平等措施加大金融支持力度。同时，严格审批购买第二套住宅或高档公寓、别墅的贷款项目，并通过提高贷款利率、增加首付款比例等金融手段达到调控市场，引导、鼓励开发商建设中低价位商品住宅的目的。
5、进一步解放思想，政策性障碍，全面搞活开放存量住房市场。
在存量住房资源中，中低档住宅占的比重较大，这部分住宅因其具有面积小、总价低、位置方便等优势，特别适于中低收入家庭购买和居住。让存量住房在市场上充分流通起来，形成梯度住房消费层次，一方面可与经济适用住房形成替代关系，相对减少新建中低价位商品住宅的供应量，缓解中低价位商品住宅供需失衡的矛盾，有利于住房资源的优化配置，实现可持续发展目标。另一方面，更可减轻城市政府在供应中低价位商品住宅用地不足的压力，实现土地资源的集约优化利用，达到以较小的制度成本换取充分的社会效益和经济效益。
当前阻碍存量住房交易的主要是政策上过于保守的约束、交易环节的繁杂、二手房贷款的艰难等一系列制度性障碍。在存量住房市场，除了个别特大城市因其具有较高的出租收益而吝于出售外，大部分城市都是出售回报高于出租。因此，各级政府应尽快地鼓励二手房交易的刺激政策，简化交易手续，提供方便快捷的信贷支持服务，特别是对以旧换新实行减免有关税费等优惠政策，推动存量住房市场的全面开放，大幅度增加中低价位商品住宅的供应量。如南通市用土地出让收益对购买存量住房和二、三类地区低价位普通商品住宅的城镇居民发放成交价1%的补贴，极大地刺激了存量住房市场的交易。
6.继续控制拆迁规模，延续因拆迁带来的对中低价位商品住宅需求的释放速度，缓解结构性供需矛盾。
各地要继续严格执行国家宏观调控政策，特别是要坚决贯彻落实国务院《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》精神，通过控制城镇房屋拆迁规模，减少因拆迁而引起的被动性住房需求，缓解对中低价位商品住宅的需求量。据对27个省自治区、直辖市的统计，2004年上半年拆迁总量同比下降了56%。但因当前城市建设正处在快速发展时期，在严控新增建设用地的政策下，地方政府将把盘活存量土地的重点放在旧城改造和拆迁上，因此，要加大监督检查力度，避免拆迁规模反弹，防止引发新的拆迁问题和供需矛盾。
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