房地产调控仍需政策配套_研究报告_投资分析_市场调研

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5月11日，由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门联合提出的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题，提出各地要把调控楼市作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

我们认为，针对房地产市场的一系列宏观政策的出台能够抑制近几年内出现的过热现象，但房地产市场的宏观调控仍然需要防范地方政府的“肢解性”对策，同时，房地产市场的宏观调控仍然需要更为健全和理性的政策和法规配套。

从去年以来，中国各地房价不断上扬，全年房价上涨14.4%，今年一季度，房价又同比上升12.5%。在以上海为中心的长三角区域，房价两年来的累计增幅已经超过50%；在上海，三年升幅累计已经翻番，内、中、外环之间“3万、2万、1万”的价格梯度已经基本形成。

房价上涨过快引致投资性需求的畸形增长，与此同时，投资性需求带来银行信贷风险增大，个人房产资产的膨胀也容易导致通胀信号向上下游行业传导。而从社会角度考量，城镇社会各阶层财富分配的不均衡现象进一步突出，中低收入阶层要求改善住房条件的需求难以得到满足，这些都成为不和谐的社会因素。

今年以来，关于房地产市场过热和风险的讨论已经持续数轮，随后，中央政府开始部署相应措施。政策面上，房贷进一步收紧和拉高交易成本是两项最为关键的措施。从一系列出台的调控政策看，从“期房限转”到“期房禁转”，“房屋交易一年内禁止转按揭”到“房屋一年内交易征收差价营业税”，直至本次出台的“2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”政策，拉长交易周期和提高交易成本是宏观政策的基本取向。在银行系统内实施的一系列成文不成文的规定则显示，规范和提高房贷利率并限制房贷杠杆的过多运用，银行系统降低自身运营风险的决心已下。目前看来，针对房地产市场的调控措施已经基本到位，在不出现与预期目标相反的市场反应的情况下，更大规模的调控出现的可能已经微乎其微，未来更可能在细节上进行微调。

我们认为，对房地产市场进行的数轮宏观调控尽管“急促”，但面对明显过热的市场以及过于膨胀的信贷资金导致的系统风险，对地产的调控措施仍十分必要和及时。从全球范围来看，由于利率的持续下调和房贷杠杆的运用，从2000年开始，全球出现了大面积的地产繁荣，时至今日，地产泡沫出现并加剧、由于地产繁荣带来的个人资产膨胀引致对消费需求的高估，以及银行内的提示性风险进一步加大，各国纷纷上调利率以抑制银行资金过快流出。在这种大环境下，中国抑制全局性的房地产过热，不仅有利于降低国内风险，也有利于抑制境外资本再次将中国大陆作为资金出口并进一步拉升地产的可能。

需要注意的是，作为宏观调控措施的行政和金融手段，在由上至下的执行过程中，仍有可能遇到“上有政策，下有对策”的问题，地方政府出于经济发展考虑并进一步加快城镇化进程，将城市建设的费用押宝在房地产增长上的需求依然广泛存在。在这种情况下，地方政府有可能对中央的宏观调控政策进行“肢解”，甚至采取“太极推手”将政策化为无形，这不能不引起足够地重视。

与此同时，仍然带有“突击性”的政策的出台，不仅需要避免“一刀切”的倾向，也需要出台配套政策和法规。

持续三年的地产热从长三角龙头上海起步，逐渐向长三角二线城市蔓延，并进一步传导至内陆二三线城市，在这个过程中，仍然存在各地房价和地价的不均衡上涨现象，对不同区域采取不同措施，并细化到各种类型的房产，仍然需要有关部委的努力。

此外，从房地产市场健康发展的角度来看，全局性的宏观调控不应该阻碍房地产的市场化进程。这一轮房价上涨中，地方政府的“贡献”尤为巨大，地方政府进一步退出房地产直接开发和销售领域，则需要更为严格的制度保障。把属于市场的交给市场，不仅有利于房地产市场的进一步发展，更有利于缩小地方政府在地产市场中的利益诉求，使政府成为真正的市场管理者和调控者。

我们也建议，目前基于地产市场的税收政策的调控应该从流转环节进一步转向保有环节，目前税费征收流转环节畸重而保有环节畸轻，不利于房地产市场的健全发展；房产税只对企业不对个人，不利于对居民财产水平的调节。从政策合理性考虑，以年限作为征税依据，将房价差额代之以房价总额作为征税基数，短期内能够抑制快速上涨的投资需求，但仍存在不够公平的非合理性因素。而在保有环节征税，不仅有利于保证房产的合理流动，也能在较长的一段时间内抑制未来有可能再次出现的大规模地产投机。从这个角度来说，一直在政府考虑之中的“房地产税”的出台是更为现实的选择。