新政之后的房地产：冷拼之局还是合作之路_研究报告_投资分析_市场调研

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5月17日，深圳国土局被行色匆忙的气氛笼罩，房地业管理处副处长李东告诉记者，该局相关领导正聚集局长办公室针对七部委联合发出的“新八条”，进行执行细则的商讨。记者获悉，在5月31日之前，各省市必须就“新八条”如何落实出台具体措施。

嘉华世纪低价热租

在《意见》出台后的第三天，西安聚集了来自全国近60家主流地产企业的高层领导，而会议的召集者“中城联盟”将此次会议定名为“产业发展与和谐社会”。“国务院的意图已经非常清楚，随着各项实施细则的出台，很多悬念都没有了。”首先在会议上发言的万科董事长王石似乎表明了此次会议的基调。

华远集团董事长任志强说，“发展商要像冯仑说的那样，学会顺势而为，而不能以一个企业的力量硬要去改变什么局面”。他认为开发商与政府目前的关系，有点像一个自由惯了的小孩，现在突然有父母管着你，感觉非常不自由，但相互之间一定要理解。

但也有一种悲观论调在蔓延。深圳某知名开发商老总李先生(化名)说：“用药太猛，难免伤及无辜，房地产很可能会受到惨重打击，甚至不得不走上93、94年硬着陆的路，这是很要命的。”

从市场反应来看，尽管才几天时间，但其对局部地区的震动却是相当大的，主要反映在二手楼的抛售与新房观望气氛浓郁且价格呈现下跌趋势。一个流传极广的案例是某浙江的17人炒房团一下子急放258套房产，以及“上海房价下跌了3000元”的说法。即便在业界看来相对理性的深圳地产，“当天政策一出来后，很多人都开始办房产证。”海岸地产副总经理陈枫说。

政企新关系

诚如王石所指出：“文件首次提出房地产是支柱经济，这是从来没有过的。”房地产业对国民经济的重要性，使政府在整治过程中有些心太软，总是“留有余地”；同时也有过猛的药会使房地产一蹶不振的担心。

但过于自由的“野孩子”显然被惯坏了。首创置业董事长刘晓光指出：“需要反思的是政策调控的信号早已出来，121文件、周正毅事件、提高房贷利率等等都是一系列信号，但不少企业反映太慢，认为会不了了之。”

当规劝不起作用了，那就只有动用“棍棒式”家法。任志强提出，对于已经制定的政策，不要试图抵抗，而是“相互理解”，并理智地“调整企业自身行为”。

对于新政下的政企间关系，万通集团董事局主席冯仑举了一个例子：布拉格这个城市一千多年的种种记录何以没有受到任何一个战争的破坏保护下来？答案是：善于投降。

冯仑言下之意是指在对待新政的问题上，我们开发商要学会“妥协”，而不是“斗争”。

“过去开发商更多的考虑企业利益，包括首创置业和阳光股份等，却很少综合考虑社会系统。”刘晓光认为这也是很多开发商需要反思的。

过去的已经过去，“企业当前最主要的责任是预测以后可能出台的政策，或者今后可能发生的变化，并积极进行自身调整。”任志强说。

在采访中，深圳业内人士尽管对意见使用了“悲观”、“干预不恰当”、“政府不应该推卸或将责任转嫁给开发商”等字眼，但也均表示只能“按照这个规定来制定我们的应对策略”。

新一轮洗牌

从此次意见调控方向看，主要有两个：一是抑制炒房、稳定房价；二是调整住房结构，加大普通商品房供应。其中炒房行为政府此前曾采取“银根”收紧等措施，但收效并不明显，此次关于“禁止转让期房”、“征收营业税”等抑制炒房的措施显然在手段上更加有针对性。业界普遍认为对整个行业来说，将是新一轮洗牌。机会主义者将被驱逐，市场可预测性将会增强。

王石认为意见对主流房地产商的走势是有利的，对于部分同行，尤其是那些实力还比较单薄、适应能力比较弱的地产企业来说，难免要经历一场阵痛。

世联地产董事总经理罗守坤认为：“这一系列措施将把机会主义的手掐断，以前靠简单的认筹手段、利用信息不透明哄抬的房价，并不是真实的市场需要。”他认为新政同时将让“真正想做事的开发商也理性一点。在机会主义盛行的时候，企业也难免有捞一把的念头”。

对房价过快上涨的抑制，大部分开发商也表现得相当理性。不少开发商认为过高房价“即使对开发商也没有好处，过于亢奋的市场也绝非房地产的真正利好”。

万科集团总经理郁亮表示调控措施将使“房价走势回归理性”。他认为房价过快增长将导致市场波动，影响企业的准确预期。“企业安排投资是基于预期的，就是说，企业今天的产品是为了满足明天的市场需要。如果市场价格出现过于激烈的波动，将给行业带来诸多不确定性，降低市场各方对未来预期的准确性。”

“一个地产项目动辄几个亿的投资，如果市场是不可预测的，那么企业对几年后的风险无法预知，其投资风险是相当大的。”深圳星河地产副总经理何國强表示，“假如利润低一点，但却是清晰的、稳定的，开发商的投资信心也会大得多。”

但让不少开发商担忧的是房价打击之“城门失火、殃及池鱼”的灾难效应。“政策是要打上海等高烧地区的房价，但难免不会殃及深圳；政策限制高档住房，也不可能不影响到中档住房。”李先生表示，“不要看到上海房价跌了3000元就幸灾乐祸。如同股市一样，人心一旦打散，谁都扶不起来。”

合作思路

在这次意见中，对住房结构的调整作为首条内容提出，并引起业界的极大猜想。意见提出：控制高档房建设和土地供应，鼓励加大普通商品房和经济适用房建设，其中，更从密度、面积等指标为普通商品房下了定义。

这种措施直接的影响是，“促进住宅分化，一些不适合做豪宅的开发商将退出这个市场。但对华侨城这种开发模式的发展商，是没有理由要求人家改变的。”罗守坤认为。

那么，在普通商品房建设上，政府与企业应该如何合作并实行“利益均衡”？企业为政府解决了住房问题，又有哪些优惠待遇？现在招拍挂体系造成的高地价又如何降低住宅成本等等都是一串需要释疑的问题。

罗守坤认为，在普通商品房建设上，政企间可以采取以前协议出让的方式。“即使在市场化程度高的香港，也有协议地价。大规模的建设普通商品房，还需要很多特殊的安排，完全市场化的拍卖，会让政府很被动。”他认为政府在这类土地出让上，还可加大招标的方式，如果方案在某些方面突破政府限制，双方可以进行协商。

但假如采取协议出让，是否又会回到以前靠关系拿地的怪圈呢？“只要增加人为操作因素，这些都是很难避免的，关键是建立监督机制。”何国强表示即使是拍卖也会因为程序不公而出现腐败；此外，招标也有可能出现恶性投标，企业低成本中标后，中途若遇到建设单位罢工提价，开发商就会偷工减料来降低成本。

另外，要在市中心建设普通商品房土地成本也是一个矛盾。“当交通条件还不成熟的时候，我们不可能把所有人都赶到关外去购房。”招商地产副总贺建亚认为，英国在解决高中低档房的融合方面是值得我们借鉴的。“政府在市中心出让土地的同时，都要向开发商搭配一块土地建设中低档房。在英国，没有明显的富人区、贫民区界限，高中低档房是彼此交融的。这对于我们建设和谐社会是值得借鉴的。”

何国强还表示，开发商参与普通商品房的积极性在于是否“有利可图”。此前，深圳城中村改造原住民的巨额补偿成本加上政府对容积率的限制，开发商弄得不好，还会亏本，这些都极大阻碍了开发商参与的积极性。

各自责任

因此，大部分开发商认为，解决普通老百姓的住房问题要靠廉租屋来解决，而这是政府的责任。尽管开发商可以支持政府建设普通商品房或经济适用房，但并不是长久之计。

“不能把政府承担的责任跟市场混为一谈。”某中介公司董事长对此提出尖锐的批评，“加大经济适用房或普通商品房更不是解决之道，因为这对地方政府来说是财政负担。他们同样没有动力去做。”

“并且，从以往的实施情况来看，经济适用房并没能很好的体现其初衷。比如：面积太大，往往超过城市户均居住面积；分配难度高，那些最需要的人反而拿不到。”郁亮表示。在深圳此前的报道中，驾着宝马、奔驰申请经济适用房的现象引起市民极度不满。

他认为：“任何住宅保障手段都一定会消耗公共财政资源，因此在思考住宅保障体系的时候，必须有全盘的、长期的考虑，并且量力而行。”

中国是世界上住房自有率最高的国家之一，超过瑞士一倍以上。在现在土地资源和财政负担下，中国是否有能力实现住房的高私有率呢？

几乎所有人都提出可以借鉴香港的廉租屋方式来解决普通人的住房问题。郁亮认为对于保障用房，最重要的是实际效果。它的定位应该是消耗最少的土地资源和公共财政支出，为尽可能多的家庭提供最基本的居住条件。因此，坚持以廉租房作为住宅保障的主要方式，最具有现实意义。这可以大大降低分配环节的甄别难度和甄别成本，并确保让最需要的人得到帮助。