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海南房产泡沫再辩：现在的股市就是未来的楼市
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-6-7
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- 中研网讯：
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５月２８日晚，来自清华、北大、人大三校的海南校友汇聚榕园宾馆，讨论当下一个颇有争议的话题：海南房地产有无泡沫？自蔡慎坤在《证券导报》首开先河提出“警惕海南房地产泡沫再起”（见《证券导报》２００４年１月３日期）一年多时间以来，海南房地产泡沫之言不绝于耳。毕竟房地产泡沫留给海南伤痛太多，敏感再所难免。但一直以来，泡沫论者同无泡沫论者一直在媒体“玩”文字游戏，并无针锋相对，幸好，三方校友会组织的“冰山沙龙”能给各个利益群体提供相逢的平台。发言者有政府官员、有房地产开发商、而更多的是关注海南房地产发展的知识分子。最后的结论不出意料，政府官员和开发商一致认为海南房地产无泡沫，而其他人士意见基本相左。
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海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌：
看海南房地产市场，不可忽视三个背景：只要我们把１９９１年至１９９５年（泡沫经济时期）的“老五年”的情况与２０００年至２００４年的“新五年”情况作对比，就可以看到，当前海南房地产业的发展是稳定健康的，不可能再出现十年前泡沫经济的惨状，因为有三个不同：
一是房地产投资在全社会固定资产投资总额中占的比例不同。专家研究认为，房地产投资占全社会固定资产投资总额的２０％左右为正常，警戒线为２５％。海南“新五年”房地产历年投资额为１０．３亿元、１７．１亿元、２０．１亿元、３６．６亿元、５５．９亿元，分别占当年固定资产投资总额的５．３％、８．３％、８．９％、１４．５％、１８．３％，五年平均为１１％，没有投资过热的现象。而“老五年”海南房地产历年投资额为１７．５亿元、５６．９亿元、９２．４亿元、６２．１亿元、４０．３亿元，分别占当年固定资产投资总额的３８．４％、６５．５％、４９．１％、２８．２％、２０．４％，五年平均为４０．３２％，热资过热现象是很突出的。两个时期不可类比。
二是商品房当年竣工量与销售量之比不同。供应与需求是否平衡，是观察投资是否过热的客观标志。如果把当年竣工量定为１００的话，那么“老五年”当年竣工量与销售量之比是１００比２７、８４、８９、２３、１７，竣工量大大高于销售量，供大于求，从而留下大量的空置房。而“新五年”则是１００比１１７、９５、１３８、９８、１１９，从总体上看销售量大于竣工量，商品房供求基本平衡。以２００４年为例，我省销售商品房１２５．７６万平方米，竣工面积１０５．３１万平方米，销售量大于竣工量２０．４５万平方米，大于比率为１９％；而同年全国商品房销售量则小于竣工量，小于比例为１７％。
三是商品房价格表现不同。价格是否背离实际价值和社会承受能力是判断是否出现泡沫的直观形象。“老五年”海南最引人注目的是炒地皮、炒项目、炒建材、炒楼花，经过各个环节的盲目炒作，房价高得出奇。在那种职工普遍低工资的背景下，１９９０年商品房平均每平方米竟由１９８９年的５３３．１元猛升到１２５４．６元，而１９９１年至１９９５年又继续攀升，分别是：１４８９．６元、２２４１．９元、２９２４．４元、２６７５．２元、２６８４．９元。１９９３年的２９２４．４元，比当年全国平均价高出一倍还多，为全国至高点，形成了“低收入”与“高房价”的尖锐矛盾，泡沫经济景象相当明显。而经过工资改革后，职工工资翻了几番后的“新五年”，海南商品房平均每平方米价格分别为１９７９．８元、１９１０．１元、１７８９．５元、２１２２．８元、２４０５元，年均增长５．４％，低于同期城镇居民人均可支配收入增长率，与同期居民消费价格增长基本持平。从２００４年的情况看，海南商品房平均每平方米２４０５元，比全国平均价２７５０元低３５５元。再从海口市与外省１０个城市的对比看，２００４年海口市商品房平均每平方米价格为２１７３元，而外省１０个城市的均价则是：杭州６４９８元，上海６３８５元，深圳６３６４元，宁波５６１７元，广州５５７２元，北京４７４７元，厦门４１４６元，青岛２９６５元，沈阳２８０６元，哈尔滨２５０６元。
从对泡沫经济时期的“老五年”与最近“新五年”的对比分析，我认为海南房地产市场在消除历史泡沫的过程中已经走上健康发展的轨道。
海南商品房需求旺盛
人大海南校友会理事、资深人士郭晓飞：
讨论这个问题首先要承认一个前提——商品房是商品，就有商品自由买卖的属性。商品有无泡沫要看是否有需求。海南现在需求比较旺盛。以银谷苑为例，在过去的１０个月中，银谷苑总计售出６００多套房屋。其中３００多套是外地人士购买，这其中又有２００多套是长三角人士购买。为什么海南的需求会比较旺盛呢？我跟业主聊，他们认为主要有以下三方面原因：１．海南的房价低，有升值空间；２．为了冬天来海南过冬；３．对楼盘比较认同。
关于炒房，我认为短期炒做在海南几乎不存在。海南这几年房价平均增长幅度只有５％左右，而上海是３００％，在加上七部委新下达的“国八条”限制短期炒房，因此海南更不会吸引炒家。
房地产大鳄的榜样
海南同图实业有限公司陈茂来：
我正准备进入房地产开发。按照我的理解，海南房地产从２００２年第二轮起步到现在不到三年时间，房价在慢慢爬升。从大环境看，去年以来，有许多房地产大鳄进入海南，如中信集团、和记黄浦等。他们的进入不仅使得大笔资金流入海南，还会带动民间资本进入海南。我相信他们的进入说明他们对海南房地产市场的看好。
海南房地产要防泡沫：真正的居住需求有多少？
海南大学前校长尹双增：
我非常担心，非常怕海南再折腾。我经历过海南的泡沫经济，尽管从林克昌的讲话中可以看到海南房地产目前发展还比较稳定，但我怕有预想不到的事情发生。我想知道目前海南真正有居住需求的购房者占多大比例。我最怕炒房，最怕中介闹事。还担心房地产在开发上能否控制得住，是否会破坏生态环境。
价值同成本背离
海南水电公司专家组组长林辉二：
对海南房地产是否存在泡沫的担心不是没有原因。一朝被蛇咬，十年怕草绳。如果现在对海南的房地产开发控制不好，就要走原先的路。
目前海南的房地产增长过快，开发商都说把房子卖完了，但实际卖了多少就不得而知。为了控制风险，海南需要弄清楚购房者的类别：有多少是因为拆迁而购房；有多少是外地人士购房；有多少是国外人士购房；有多少是炒房？
关于炒房，房地产企業希望炒，可以实现利益最大化，地方政府也希望炒，可以提高土地转让价格。
还需要弄清楚开发商的利润到底是多少。我了解海南的开发商利润率是１５％——２０％，而国际上则为３％——５％，价格和成本已经背离。
我是中产，我买不起房
北大海南校友会副会长吴多廉：
我认为海南的供应和需求不相称。海南的房地产市场是否形成有效需求值得考证。我没有具体的数字，但仅从生活中我接触到来说，现在有许多实际需要房子的人买不起房，而不需要的则购买多套住房。一个地区的房地产发展需要的实实在在的需求。而海南不存在这个需求，至少是短期内没有。
首先从海南的经济发展情况来说，海南去年ＧＤＰ虽增长１０％左右，但不能表现出能吸引劳动力进入海南。因为海南经济底子薄，拉动主要靠药、矿产、橡胶等产业，这些产业有所发展就能对海南ＧＤＰ的增长做出贡献，海南经济增长不能说明人气也增长。
其次，海南本土没有那么多需求。现在说房子都是给中产阶层买的，海南有多少中产？我算一个，但我没有钱买房。
现在海南的房地产不是为老百姓利益着想的。我认为海南楼市有点泡沫。
房子卖的好，数字有出入
原海南大学教师郭始光：
现在统计出来的数字是卖出的房屋比完工的多。我认为这个数字有出入。我了解很多发展商说是把房子卖完了，其实是一种手段，搞假按揭，骗取银行的贷款。
现在的股市就是未来的楼市
精信资讯副总王冲：
有没有泡沫要分析是不是有需求，需求分为以下两种：
１．消费型需求。从消费型需求看，海口的房地产肯定有泡沫。海口的工资水平不高，人均可支配更低，有多少人能够买得起房，能买房的也早早买了。因此消费型需求非常之少。
２．投资性需求。海南房地产有没有值得投资的价格，肯定有，但有没有投资价值？朋友在海甸岛买了套房，按揭每月还款本息２０００多元，但那套房子每月租金只能达到８００多元，买房子有什么投资价值﹖来度假的宁可租房也不会买房。
我是研究股市的，我用研究股市的方法看楼市，我认为股市同楼市有许多相似处。研究股市要看龙头股，曾经疯涨的亿安科技跟目前上海等地的楼市一样。海南是弱势股，但股市整体下挫肯定会波及弱势股。
我认为，中国现在的股市就是未来的楼市。此话三年后我们可以验证。
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