二手房贷款市场现状及对策_研究报告_投资分析_市场调研

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房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我国各大城市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。同时，二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。

根据国外经验，二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我国二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我国二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策。

一、二手房贷款市场所面临的风险和问题

（一）借款人的融资问题和还款风险

⒈ 融资问题

我国目前的二手房贷款融资包括按揭贷款和抵押套现贷款两种融资形式。

⑴ 按揭贷款融资

由于我国居民用于购房的首付款比例采用“一刀切”的模式，面对30％的二手房首付款，很多潜在购房者只能望而却步，一定程度上限制了有效住房消费需求。由于这种不完善的融资机制，再加上各商业银行对二手房贷款的风险管理和控制机制尚未建立完备，给一部分违规经营的贷款服务机构和从业人员以可乘之机，如有些购房人在某些中介公司的协助下，向银行提供虚假贷款资料，制定双份买卖合同和借款合同，抬高房价，制造“零首付”或“超首付”。

⑵ 抵押套现融资

抵押套现贷款指拥有完全产权房的个人因某项消费或投资需求，需要资金支持，以自己的房屋所有权作为抵押向银行申请贷款的一种融资形式。由于目前我国房地产市场发展尚欠成熟，银行对楼市的准确预测相当困难，唯一的方法就是尽量压低抵押房屋的评估价格。然而，二手房一般为全装修房，里面有时还会有一些固定的家具、设备，而评估公司在做房地产评估时只是按毛坯房评估，其内部装修和固定家具全部不考虑在内，这显然大大降低了房屋所有者的融资能力。正因为这种原因，某些资质较差的贷款公司和中介公司勾结评估公司，过高评估抵押房屋价格以套取银行更多贷款;更有甚者，有些中介公司竟然做“假交易、真抵押”来帮助借款人骗取银行高比例贷款。这不仅给商业银行贷款资金埋下了风险隐患，也严重扰乱了整个二手房贷款市场的健康发展。

2.还款风险

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我国尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

（二）二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构（房屋中介公司、评估机构、专业贷款服务公司等）的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

从我国二手房市场现状来看，房屋中介公司和专业贷款服务公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我国二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司和贷款公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人（借款人）自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

（三）各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司和专业贷款服务公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相争夺这还算优质的个人二手房贷款资产，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司或贷款服务公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

二、对策与建议

（一）尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度

借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。笔者认为，可从以下三方面着手建立个人信用制度：1.有关部门可以根据房屋的区域性和固定性，以城市为单位，依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息，评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入来源，并据此评定借款人的个人信用等级，作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款，并通过审查其债务和贷款的偿还情况，来评定借款人的信用资质。3.各商业银行间要尽快联网，实现客户信息资源共享。对于还款信用极差的借款人，要在各行之间公示，使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。

（二）针对住房消费者的需求，实行差别化首付比例

在我国个人信用制度逐渐建立和完备的基础上，适当改变“三成首付、七成贷款”这种单一的融资形式。在美国，购房首付比例范围为3％～20％，在某些特殊担保的情况下可以“零首付”。我国各商业银行也可以充分考虑各种收入状况家庭的首付能力，根据其信用等级和所购二手房的价值、折旧年限、升值预期等因素，推出差别化的首付比例，从而，扩大住房贷款的受益群体，更好推动我国二手房贷款市场和整个住房金融市场的发展。

（三）针对客户需求，设计多样化的还款方式

我国二手房贷款目前只有等额本息和等额本金两种还款方式，而且，贷款期限一般比较长，这在一定程度上使借款人的还款能力具有某种不确定性;同时，也使银行的贷款回收随时间变动易遭遇不可抗力风险。美国商业银行根据购房人的不同需求，设计了多种贷款偿还形式，其中，有几种还款形式非常值得我国二手房贷款市场借鉴。如分级偿还抵押贷款（graduated-payment mortgage ,GPM），在贷款偿还期的前几年还款额较低，以后逐渐增加，依次偿还的金额呈阶梯状分布。它是专门为年轻人设计的一种还款方式，受到美国年轻人的青睐。还有15年期抵押贷款和双周还款法(biweekly mortgage)，旨在帮助有还款能力的家庭、个人或双职工的现代家庭尽快偿清全部借款。银行也可以缩短贷款回收期，尽快收回本息，不仅增强了资金流动性，还大大降低了贷款风险。

（四）建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范

有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司和专业贷款服务公司，制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，淘汰那些不符合标准的小公司；提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质，对他们进行培训和资格考试，对不合格和违纪的从业人员，应取消他们的从业资格。我国司法部门也应尽快抓紧制定和完善有关二手房交易和贷款方面的法律法规，严厉打击某些中介公司、贷款公司和从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和广大住房消费者的利益。这些二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑，依法经营、规范运作、诚实守信，才能使自己的公司不断发展壮大。

（五）各商业银行要加强内部风险管理控制

各商业银行在积极研究简化贷款程序、加快放贷时间的基础上，要致力于加强内部风险管理、严格控制贷款重点环节和容易疏漏的环节，加强贷前审查和还款跟踪，建立对逾期贷款的预警和催收机制，完善个人贷款信用档案管理。在防止投资性住房贷款过热的前提下，对个人信用比较好的客户，可适当加大贷款比例。结合我国国情和国外经验，推出适合我国住房消费者的多种还款方式。此外，各商业银行可与一些资质比较好的大型品牌专业贷款服务公司和房屋中介公司合作，使其为商业银行承担二手房交易服务、交易风险保证、评估咨询和大量的贷前审查和服务的工作,提高工作效率。