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天津房地产日后发展走势
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-7-7
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- 中研网讯：
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近两日，徐滇庆和牛刀所谓的房价“赌局”被媒体炒得沸沸扬扬，一个道歉了但还是坚持自己的唱涨论，另外一个因此赚得了大把的知名度。本来就是个人的观点表达，却因为话说的太过绝对，而给自己惹来麻烦，被众人炒成了PK啊，赌局啊。我同意著名地产评论人叶檀的说法，“对赌房价毫无意义，有这个时间预测房价，不如对房地产市场的转折做些更深入的研究。”
市场变幻多端，政策前景不明，对于房价在某一特定时期内的一切定论，都像是在“赌”，都像是算命先生在算卦，不如理清思维的脉络，看清房地产市场的大势。
每一个行业、每一个产品都有一个共同的生命规律，即要经历导入期、成长期、发展期和衰退期四个周期，房地产亦然。导入期就是行业刚刚建立、起步；成长期是需求远远超过供给，行业不健全，价格很不稳定，忽高忽低，产业总量大幅度增长，投资总额也是大幅度增长；到了发展期，行业趋于平稳，所有指标都趋于完善和健全；最后是衰退期，走向低谷后再寻找新的机遇进入新的经济增长周期。而大家现在所说的“拐点”也好，“回归理性”也好，无非就是从成长期向发展期的过渡。过渡期总是让人摇摆不定，人心惶惶，因为不确定因素的纷扰太多，有人说未来2-3年都会是调整期，有人说到明年上半年，为了撇除打赌的嫌疑，还是不要下结论的好，静观其变吧。
判断房地产行业的走势，我们可以从四重关系来分析：
一、全国水平和各城市房地产的关系
由于土地不可再生，房子是不可移动的资产，再加上经济发展和收入水平不同，所以房地产具有很强的地域性，全国水平和其他城市的数据对于当地的房地产走势没有决定性的参考价值。单就天津而言，近两年GDP一直保持着两位数增长，预期2008年增长13%。2007年深圳人均GDP10628美元，属于第一梯队，北京7000美元，上海9000美元，属于第二梯队，而天津虽然突破6000美元，但还处于第三梯队。一个现代化历史很长、程度很高的直辖市，又地处“天子脚下”的近邻，是不会也不甘于止步于此的。而且，根据国际惯例来讲，GDP水平处于3000至8000美金之间，房地产业是出于高速增长期的。
2008奥运会就给了天津一个很好的契机，作为协办城市，不仅在能源、消费、人口等方面得到很多益处，更重要的是，奥运会能改变人们的价值观，促进城市的国际化。就像历史上举办过奥运会的城市一样，如汉城、悉尼，奥运会后会吸引大量的移民进入，从而也刺激着当地的房地产发展。
不同城市、城市与全国房地产水平都是不可同日而语的，所以，目前的“一地得病，全国吃药”现状也是不正常的。
二、宏观经济和房地产行业的关系
我如果说房地产行业是中国宏观经济的支柱产业，恐怕又有很多人提出异议了，“房地产是关系国计民生的行业，怎么能作为主要利润贡献的支柱产业呢？”然而，房地产业是财政收入的大户，这是不争的事实。国家发改委也曾经对此进行过分析，结论是房地产业基本上和宏观经济处于同步发展的关系。
近些年来，我国宏观经济一直处于快速增长阶段，而这样一个在前进轨道上的巨轮，它会允许房地产行业孤立于宏观经济之外吗？它会允许房地产行业走下坡路，成为整体的绊脚石吗？要扭转这个长久以来的市场规律，是人为的干预就可以实现的吗？
三、利好政策与房地产业发展的关系
在中国，行业和城市的发展都离不开政策的扶持，天津在沉寂了多年之后，终于迎来了历史的机遇，国家对滨海新区的利好政策的支持，比奥运会对于带动区域价值更要有长远意义。环渤海经济圈、经济增长第三极、金融中心，这些概念让滨海这个城市边缘地区立刻成为瞩目的焦点。
滨海新区基本上是天津的新城区，随着城市开发、基础设施建设、外来人口涌入，必将成为新的城市发展中心。就像当年的浦东、深圳一样，也许现在我们都不能想象那时滨海的景象，历史的奇迹就是这样发生的。目前，滨海新区的房价逆势上扬，超过中心城区也在可期的未来。
四、供需矛盾和房地产价格的关系
供求关系决定价格，这是政治经济学中难以颠覆的定律。供不应求并且结构性矛盾大，也还将是房地产市场未来很长时间的主调。土地稀缺并不可再生、人口基数大、城市化进程中人口不断进入城市、80后90后一代逐渐步入婚房需求高峰、城市加快建设带来的拆迁潮……等等，这些因素都决定了从量上来说，房屋的有效供给都有被消化的需求能力。
房价会大降吗？这个问题还是等到房地产市场供给水平和需求水平常态化、均衡化之后再讨论吧。
最后，稍微扯的远一些。温总理说，今年是中国经济最困难的一年，在我看来，也是民意、民怨集中突显的一年，从集体观望房市冷淡到最近的几起涉及政府机构的治安案件，冰山下的一角在很多因素的刺激下爆发了。物价平稳、社会稳定、居者有其屋，这些民生愿景无时无刻不考验着本届政府的执政能力，政策的明朗化或许能带领房地产行业步入一个新阶段。
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