下半年价格下降是房地产发展合理性轨迹_研究报告_投资分析_市场调研

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2005年上半年我国房地产出现了许多新特点，如2005年上半年房地产投资总量和规模继续增加；房地产投资同比增长幅度由高到低梯度回落；房地产投资增速高于同期全社会固定投资增速现象从5月份开始出现逆转；房地产投资占固定投资的比例呈现下降趋势；房地产综合景气指数继续呈现回落态势；房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处在高位。纵观这些新特征可以看出，无论是房地产投资还是价格变化都呈现出了与以前有所不同的新变化，分析这些特点所可能带来的连锁反应，我们可以推测，其一，三季度及下半年房地产业投资增速稳定将会在20%～24%之间。其二，三季度及下半年房地产价格变化不确定因素增强，但价格下降应是房地产发展变化的合理性轨迹。

影响投资及价格变化的因素

房地产投资增速在2004年下半年还基本稳定在28%左右基础上，到了2005年一季度，下降至26.7%～27%之间，二季度进一步下降到25%～23%之间，呈现梯度下降之态势，这反映出我国房地产投资已进入了正常的增长轨道，房地产投资占固定资产投资比重也处于较合理范围。

但房地产依然存在两个问题，一个是投资总量已经很大，投资增长惯性依然在延续。另外则是房地产价格上涨速度有所减慢，但上涨幅度还远未降下来，房地产价格依然在高位运行，影响房地产价格的各种因素在经济运行中还在进行着激烈的博弈。

从2004开始，积极的财政政策就开始淡出，到2005年，我国全面实施“双稳健”的财政和信贷政策，这一系列措施对我国包括固定资产在内的房地产投资过热现象起到了抑制作用。同时，抑制房地产投资增长的资金信贷税收等政策共同作用，使得推动房地产价格上涨的资金推动力有所减弱，房地产价格上涨有所回落。

但是另一方面，地方政府非主动性干预及政策执行发生偏移，造成了实际执行力度大大减弱，效果甚微，促成了房地产价格在增长通道上继续延伸。

对未来经济增长担忧，也导致了国家和地方政府在抑制房地产投资和价格上涨的执行上有所放松。由于2005年以来推动我国宏观经济发展的出口贸易同比增长分别为42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%逐月下降，2005年上半年比去年同期减慢15.9个百分点。今年1～5月份新批设立外商投资企业数量同比下降4.75%；实际使用外资金额223.66亿美元，同比下降0.79%。1～6月份实际使用金额286亿美元，下降3.2%，可以说，无论是外商投资企业还是实际使用外资金额，增幅都呈现出渐次下落特点，甚至出现了负增长。加上2005年以来影响世界经济增长的主要力量即美国经济增长减速，欧洲经济增长迟缓，日本通货紧缩压力挥之不去，新兴市场经济发展面临新不确定性增大，从而使得未来世界经济增长回落的预期增大。

针对这种情况，国家和地方政府、学者开始对未来中国经济增长产生了担忧，从而就在执行抑制房地产价格上涨和控制房地产投资增长政策执行方面有所放松，这也是房地产价格上涨幅度回落较小、下降速度较慢的重要原因之一。

三季度及下半年预测

从2005年上半年我国房地产投资变化，结合当前我国针对房地产价格持续上涨的各项政策效应以及当前我国经济运行的新变化，考虑到我国自2005年7月21日起，开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度可能引起一些新变化等因素，并根据房地产投资年度变化规律，我们认为，三季度及下半年我国房地产投资增速将会稳定在20%~24%范围内波动。

原因有两个方面，一是2005年上半年我国经济增长保持9.5%的增速，而上半年房地产投资增长23.5%，正处在一个逐步下降的通道上，因此房地产投资增速会稳定在这一水平。第二，从2005年上半年我国房地产投资增速来看，其指标呈现季度性梯度下降，比2004年已经大幅度回落，当前正好处在一个相对稳定的增长合理的过渡时期，而且，从目前房地产增速高于固定资产投资增速、但房地产投资占固定资产投资的比重下降这一特点综合来看，当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间并将很快进入合理空间范围之内，因此，大幅度的降低或者大幅度上升，都是不可能的。

综合各种因素我们还可以推論，2005年三季度我国房地产价格变化不确定因素增强，但价格下降应是房地产发展变化的合理性轨迹。

2005年上半年中，一季度我国房地产价格上涨幅度虽然稍有下降，但依然很高，主要原因是国家采取抑制价格过快增长的包括财政和金融以及房地产市场管理等各项政策，均是在3月出台，因此，政策效应不明显。而在二季度我国采取了各项综合性政策并不断加大力度之后，房地产价格却并未像人们所预期的那样明显回落，说明其政策效应正面临着严峻的考验，也说明国家宏观调控政策在执行过程中，没有像执行控制房地产投资过快增长那样坚决，阻止目前房地产价格下降的力量还很强大。这些因素有合理的一面，如担心房地产价格下降引起房地产市场萎缩并进而引致整个房地产业投资下降，整个经济进入宏观紧缩状态的担忧。也有不合理的一面，这就是在交易市场上出现的价格联盟，形成有价无市的一个虚假房地产价格交易关系，我们很难想象在购买需求减少了40%以上情况下，房地产价格仍然会保持上涨10%，这在任何商品市场是很难遇到的。

推断出价格下降应是房地产发展变化的合理性轨迹，因为房地产价格下降才符合当前经济发展所处的环境，但三季度及下半年房地产价格变化不确定因素增强，因此，如何变化，还有待观察和分析。

在判断房地产下半年发展趋势后，有必要建议政府加大政策执行力度，尤其是要加强对房地产开发经营管理的政策监督、立法执行力度和土地制度执行力度。

当前，一方面要不折不扣地执行国务院和有关部委的各项政策，尽快使房地产价格上涨过快得到有效的控制，另一方面要借助这次房地产调控政策之际，加大对房地产市场的整顿力度，尤其是对房地产开发销售市场中大量违规、违法现象的检查力度，建议重点对房地产开发中营业税征收和房地产开发过程中的管理进行检查，这比对征收房地产税、物业税等等研究将会更有意义，也将会更加有效。