房地产调控如何从亡羊补牢到未雨绸缪探析

    面对过快上涨的房价，房地产调控就如同亡羊补牢，虽说为时未晚，但多年的实战表明，效果并不显著。今年以来，在限购这项偏行政色彩的调控政策的发力下，一二线城市房价上涨的野马经过20个月的调控发酵，终于减缓了脚步。
　　
　　国家统计局18日公布的房价统计数据显示，16个城市8月份房价环比下降，持平的城市数量高达30个，与7月份相比，环比价格持平和下降的城市增加了15个。虽说房地产市场的调控正在进一步显现，但挑战依然不断，二三线城市对限购政策的竭力规避就是当下面临的最大“挑战”。
　　
　　与其在二三线城市高歌之后亡羊补牢，不如未雨绸缪，在二三线城市的房价还没有达到“癫狂”之时，及早出手进行控制。
　　
　　尽管楼市调控措施已经取得一定成效，但从同比数据来看，70个城市新建商品住宅价格同比均上涨，仍无一下跌。尤其是二三线城市，同比涨幅依旧明显。
　　
　　从8月份新建商品住宅价格总体来看，同比涨幅依然比较高，涨幅超过5%的城市数量依然不少。南昌、乌鲁木齐、长沙、石家庄、秦皇岛、岳阳、丹东、广州、兰州出现了超过7%的同比涨幅，二三线城市的房价上涨未见明显放缓迹象。而一线城市中，只有广州仍保持着同比7%的涨幅，而北京、上海和深圳新建住宅价格环比连续两个月持平，同比涨幅分别为1.9%、2.8%和4.9%，大多低于上述二三线城市。
　　
　　房价偏离收入的情况从商品房出现开始就存在，但上个世纪大多数人享有福利分配房，房价收入比的畸高问题并不十分突出，影响面比较窄，还够不成民生问题、经济问题。但1998年开始的房改改变了人们获得住房的途径，房价过高的问题日益突出，房地产调控开始启动。从2003年开始，房地产市场进入调控状态，此后8年，历经多轮调控，但房价却直线上扬。
　　
　　央行最新发布的三季度城镇储户问卷调查显示，未来一季有购房意愿的居民占14.2%，比上季下降0.4个百分点。四分之三的中国居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。
　　
　　限购扩容的落地遭遇了前所未有的阻力，二三线城市不约而同重提“限价令”，只为避开更为严厉的调控措施；房地产调控政策在一线城市的严格执行，挤出来的投机资金向二三线城市流入；问责与约谈在调控之中，屡被提及，但却从未发挥作用，多方作用之下，二三线城市已经成为中国房价新的增长点。如此情形，如不加控制，二三线城市的房价将会直逼甚至超过一线城市房价。
　　
　　与其到房价难以控制之时再出台严厉的调控措施，不如现在着手去控制，调控政策的落地不再区分城市的级别，否则，从上一个行政级别的城市挤出来的房地产投资资金必会流入下一个级别的城市，房价与居民收入日益偏离的情况也会更加严重。那时，房价所引发的，不再仅仅是民生问题，还有经济问题甚至还关系到政治的稳定。