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杭州摇号热情有所降温 七月推地潮开启 理性成了主旋律

  • 2018年7月12日 FanTianQing来源:凤凰资讯 328 14
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市场终究会受到周期性规律的支配,房价并不会永远上涨,土地市场也不会始终高热。

杭州楼市刚进入下半场,土地市场就刮起了“凉风”;随着货币化安置比例的减少,杭州拆迁户手头的现金也明显减少了;而7月伊始,碧桂园东旭府1266套巨量房源入市,刚需盘接连推出,开发商不看好下半年楼市、“抢收”刚需的说法在坊间传开……

这一切,都让购房者嗅到了一丝楼市生变的味道,投资客开始谨慎,对行情敏感的刚需也开始观望,摇号的热情也明显降温了。

摇号热情有所降温 有楼盘开盘未售罄

楼市最怕预期下调。从最近购房群的各种留言来看,热度已经开始下降,投资客开始谨慎,有选择性地摇号,而有的刚需购房者则已经持观望态度。

何先生是新杭州人,4月就踏上摇号买房路,“算上蔚蓝领秀,我已经摇了12次。”

刚开始摇号,只要是余杭的楼盘,只要价格不是太高,何先生都会去摇。“之前摇号热度很高,周边朋友都去摇了,我想既然有了房票,就去试试。大部分楼盘我都没看过样板房,有些连户型图都没看,纯粹是因为价格和二手房倒挂,盲目跟风去摇号。”

不过,随着一些红盘结束摇号,新推出的房源不是面积偏大,就是总价偏高,而且与周边二手房的差价也不大。“摇了那么多次,我开始冷静下来,毕竟手上只有一个房票。性价比不明显的楼盘,我也就放弃了。”何先生说。

刚需购房者已经开始冷静下来,而投资客可能更早地开始转身离场。潘女士参与了一些楼盘的摇号,但都没有中签。她认为下半年楼市行情不会像上半年那么热。“最近几个盘和周边二手房差价也不大,而且位置偏远。况且几个盘摇下来,感觉冻结资金、准备材料实在太麻烦,也耗费精力。现在已经不打算投资新房了,还是提早为孩子的学区房作准备。”

而摇中号的购房者也变得理性。摇号热的时候,基本上开盘就售罄,即便是顶楼、一楼等边角料,也是一抢而光。但在最近的开盘中,某刚需楼盘在开盘后,竟然有不少楼层、位置或者户型较差的房源剩下来,这意味着,很多人放弃购买这些房源。

这也是楼市恢复正常的一个信号,什么样的房子都抢,其实才不正常。

七月推地潮开启 理性成了主旋律

7月6日,主城区土地市场开闸,被视为杭州下半年土地市场的“风向标”。这次推出的之江、滨江、翠苑三宗宝地,均是所在板块的优质地块,若放在去年,大概率都会创造板块地价新高。

虽然这三宗地都设置了上限价格,但在开拍前,不少业内人士看好地价封顶。然而,出让结果让人大跌眼镜。之江度假区宅地成交时仅溢价10.5%,成交楼面价19040元/平方米。而就在半年前,今年1月8日成交的祥生之江项目,楼面价高达19608元/平方米,自持比例更是达到50%。

尽管仁恒地块需配建3万平方米的公租房,如果把1300元/平方米(房企测算)的公租房成本折算进地价里,那么实际地价约24415元/平方米,相比今年1月祥生地块的实际地价28011元/平方米,仍有13%的跌幅。(注:含公租房的实际地价=(公租房面积×成本+成交总价)/建筑面积×(1-公租房比例)、含自持的实际地价=成交地价/(1-自持比例×0.6))

滨江、翠苑两宗稀缺地块,分别由绿城、中海拿下,楼面价分别为33625元/平方米、36894元/平方米,均未封顶。

去年9月4日,温州时代以31851元/平方米楼面价、25%自持比例获取的滨江地块,折算实际楼面价达37471元/平方米。而翠苑上一次宅地出让,去年4月26日,中冶的拿地楼面价39571元/平方米,自持16%,并且须现房销售。

昨天,萧山、余杭同时推地,同样跌幅明显。尤其是紧邻钱江世纪城的市北板块,近年来都是兵家必争之地。昨天出让的地块又靠近双地铁,新希望以楼面价23079元/平方米收入囊中,相比板块内的最高楼面价、去年创造的30815元/平方米,跌幅高达25%。

同一天出让的崇贤地块,记者测算,也相比去年的最高楼面价,下降了11%。

中原地产首席分析师荆海燕分析:“不断加码的调控政策与融资难形成了双面夹击,房企在地块选择上也变得更加谨慎。”

易居研究院智库中心总监严跃进也认为:“很显然,近两年的杭州地价一直处于较高的水平,目前地价下滑是市场调整的直接表现。首先房企的钱包越来越紧,此前的豪赌心态也已经看不到了。”

严跃进表示:“市场稍许降温完全可以预见,等目前的部分限价房源逐渐去化后,‘买到就是赚到’的投资客心态也将逐渐退场。货币化安置的减少甚至暂停,让市场上托底的资金锐减。下半年大量高价地上市的时候,很有可能找不到足够的资金来接盘。”

“可以肯定的是,杭州自2016年以来的这波行情,应该要告一段落了,只不过大跌也并不现实,接下去将会进入横盘调整期。买房的人不必急着入市,下半年到明年上半年,刚需会有更多的机会。”一位业内人士建议。

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