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苏州楼盘9个月楼价翻番 开发商称房价上涨有理有据

  2016年4月9日 来源:澎湃新闻网   责任编辑:QiuShiQi   繁体
3月30日晚7点,苏州三香路体育馆内人潮涌动,有近3000人到场。在这里进行的不是体育赛事,而是位于苏州高新区某楼盘的开盘活动。楼盘相关负责人称,他们推出的734套房源在2小时内全部售罄,实现销售回款9亿多元。
中研网讯:
  3月30日晚7点,苏州三香路体育馆内人潮涌动,有近3000人到场。在这里进行的不是体育赛事,而是位于苏州高新区某楼盘的开盘活动。楼盘相关负责人称,他们推出的734套房源在2小时内全部售罄,实现销售回款9亿多元。
  
  这一楼盘位于高新区浒墅关板块,销售均价1.4万元-1.5万元/平方米左右。该楼盘负责人称,他们去年10月首次开盘时,均价为1万元/平方米。而此次开盘虽然734套房源全部售罄,但仍然有许多客户没有选上房。
    
  这个楼盘的火热正是去年下半年以来,苏州楼市的一个缩影。
  
  中国指数研究院数据显示,2015年3月,苏州房价单月涨幅达到5.79%,超越四个一线城市。从去年6月的量、价启动,到去年10月全市区域的普遍上涨,再到今年春节后的恐慌性上涨,一时间,楼价翻番、日光盘不断涌现、全民抢房,成为苏州楼市的标签。
  
  苏州工业园区:9个月房价翻一倍
  
  4月2日,澎湃新闻来到苏州工业园区白塘壹号售楼处,销售人员介绍说,去年这个时候楼盘的均价才1.5万元/平方米,年底时飙升到2.8万元/平方米,今年5月即将有新的开盘,预计价格在3.5万元/平方米。“卖得很好,每次开盘都能卖完,价格翻了一番还多,去年出手今年都能赚到一套房了。”
  
  苏州工业园区是苏州房价最早开始上涨的地区,也是涨幅最大的区域之一。苏州整体房价从2015年6月的12465元/平方米,上涨到今年3月的17962元/平方米,上涨幅度为40%。
  
  但苏州工业园区楼盘的价格几乎都已经翻番。
  
  在苏州工业园区九龙仓时代上城,该楼盘去年6月的均价在1.5万元/平方米,到今年1月底,均价达到2.85万元/平方米,销售人员称,他们4月中下旬即将开盘,均价在3.1万元/平方米,短短9个月内,价格翻了一倍。“不是我们一家在涨,价格是市场决定的。”
  
  克而瑞苏州机构副总经理韩云霞说,此前苏州一手市场的月均成交量在60万-70万平方米,从去年6月开始,成交量出现爆发,每月的月均成交量维持在120-130万平方米。
  
  价格方面,先是去年6月苏州工业园区楼盘率先领涨,继而蔓延到姑苏区、高新区,到了去年10月,苏州全市呈现全盘普涨,位置较为偏远的相城区、吴江区也出现价格的普遍上涨。
  
  “之前均价8000元/平方米都卖不出去的房子,现在1.5万元/平方米还买不到”,韩云霞说起来自己都有些难以置信。
  
  另一个价格涨幅较大的地区是苏州的高新区。
  
  在苏州高新区中旅狮山名门售楼处,销售人员称,他们去年的均价在1.7万-1.8万元/平方米,春节前涨至2万元/平方米,等到过完春节3月开盘时,均价直接上到2.7万元/平方米,每平方米跳涨了7000元。尽管这样,楼盘销售仍旧是一房难求,“目前只剩下10几套房子可以选,前面开盘都卖光了。”
  
  在高新区佳兆业广场,销售人员说,他们去年12月开盘时的均价在1.9万元/平方米,春节过后开盘,均价达到2.7万元/平方米,春节前后,价格涨幅达到40%。
  
  在吴中区尹山湖板块,各楼盘的价格涨幅也让人吃惊。
  
  在阳光天地售楼处,销售人员称,他们去年6月份开盘时的均价是9000元/平方米,到去年12月住宅房源全部卖完时,均价已经涨到了2万元/平方米,“每次开盘,几天就卖完了。”而经过春节后的又一轮上涨,目前区域的价格在2.5万元/平方米。弘阳上湖销售人员称,他们去年6月开盘时,均价1.1万元/平方米,随后价格一路上涨,每次开盘都能涨个3000、4000元/平方米,目前均价2.3万元/平方米。
  
  在刚刚过去的2015年,苏州楼市成交量达到1176.15万平方米,为近三年最高值,同比2014年增长42.66%,从9月起,月度成交量就一直处于100万平方米以上的高位水平,12月单月成交135.87万平方米,为2012年8月以来的最好成绩。
  
  六成购房者买房不挑户型
  
  李肖最近觉得有点后悔。
  
  2015年5月,考虑到家里小孩大了,他决定将原本居住的苏州吴中区一套两房卖了,换成了三房。当时售出的房价是1.2万元/平方米,贴了点钱以后,他又全款买进了一套三房。
  
  没想到的是,在他买房后没多久,苏州房价就开始上涨,如今,这一地区的房价已经翻了一倍多。
  
  “我当时就不应该付全款,”李肖对澎湃新闻说,如果当时他以每套首付三成的价格买入三套房子,那么现在都已经获得了数倍的收益了。
  
  澎湃新闻采访中了解到,有李肖这种想法的购房者不在少数。
  
  在姑苏金茂府售楼处,销售人员向澎湃新闻表示,他们在售的是180-200平方米大户型,均价3万,客户中有不少来自上海、浙江的投资客,占比约20%,“我们上海的金茂府均价在10万,所以在我们这里买很划算。”
  
  韩云霞表示,苏州地处长三角核心区,紧邻上海,经济条件、产业结构较好,同时也是江苏省规划的两个特大城市之一,随着2015年各房企逐步回归一二线城市,苏州也开始成为资金的流入高地。
  
  而在个人的投资选择上,也会往一二线城市走,韩云霞称,在一些热点区域,如太湖新城,投资客比例可以达到70%-80%,总体市场投资比例也在30%左右,投资客主要来自于苏南、上海和浙江。“随着一系列鼓励改善型需求的政策出台,苏州的改善型需求也上来了,而改善型需求本身也有投资的属性,往往成为家庭财富分配的选择。
  
  “如果说春节前的市场价格是一个补涨行情,那么春节后的这拨跳涨,我没看懂。我当时对楼市已经是很乐观的了,但没想到春节后这一拨涨得这么猛。”苏州某楼盘营销负责人说,在这一拨市场行情中,不管好盘、差盘都能大量去化,很多差盘量、价都走掉了,“目前苏州单价低于1万元/平方米的楼盘几乎绝迹,在2月市场最疯狂的时候,60%的客户不看户型,30%的客户不看楼层。”
  
  有楼盘销售人员告诉记者,他碰到的客户已经慌了,只要买到房子就行,而一些客户则一下子就订好几套。
  
  开发商:涨得有理有据
  
  关于这一轮苏州楼市暴涨的原因,几乎所有记者采访的开发商均一致声称,苏州房价涨得其实是有理有据的。
  
  当地从业人员表示,作为地处长三角经济带的强二线城市,苏州的房价一直是和其经济发展、经济水平是不匹配的,“不管是从经济总量、人口规模,还是当地人的购买力,苏州在二线城市中都是很强的,而和长三角其他强二线城市南京、杭州比,苏州的房价是最低的,从来没有被资金炒过。”一个楼盘开发商说。
  
  因此,2015年下半年开始的这一拨上涨,其实是补涨,是建立在客群有效支撑的基础上的。而到了2016年春节过后,由于库存急剧减少,市场供应不足,市场开始出现恐慌性购房,这一段时间的价格上涨,则确实是非理性的,糅合了一些投资性因素。
  
  一定程度上,地产商们比购房者更加狂热。
  
  4月7日,苏州迎来2016年首次大规模土地拍卖,结果依然高热。当天出让的6幅住宅地块中有5幅溢价率超过100%,其中位于高新区科技城的住宅地块溢价率高达318.86%,总地价15.5亿元,折合楼板价1.97万元/平方米,再创区域新地王。
  
  “这次土拍的结果令人很震惊,不但再次上演面粉贵过面包的行情,而且很可能再次刺激原本已经平稳下来的楼市,使得房价再次飙涨。”苏州某央企营销总监说,3月以来政府出台的一些政策已经取得稳定楼市的成效,但此次土拍可能再次刺激市场。另外,本次拿地的房企大多来自外地,体现出外来资本正在将苏州作为避险高地。
  
  实际上,在很多业内人士看来,苏州本轮房价上涨的动因就是地价。
  
  多名开发商和市场分析人士一致指出,此轮苏州市场的超常爆发,一个不得不提的重要因素就是土地市场的先行升温。
  
  “应该说,这一轮的市场行情是土地市场直接传导的。”苏州某房企负责人说,随着930、330新政以及之后一系列的利好政策刺激,苏州楼市经过了半年的政策发酵,而整个2015年上半年苏州没有一块土地出让。
  
  2015年6月3日,苏州迎来年内第一次土拍,25宗挂牌地块中,14宗进入今日的竞拍流程,共吸金130.12亿,整体溢价率48.62%。其中22号地块楼面价12760元/平米,溢价率59.94%。刷新狮山路地块新高,成为单价地王,这一价格已经接近当时区域的房价,令人惊愕。
  
  自此起,苏州的每一次土拍,都呈现出高热状态,拍出来的地块楼板价不断刷新区域地王记录,楼板价接近房价的情况一再出现,一再挑战人们的预期。“周边房子卖1.2万元/平方米,拍出的土地楼板价却能达到1.5万、1.6万元/平方米,在苏州价格洼地相城区,有个项目的均价不过6800元/平方米,周边拍出一块地来楼板价直接8000多元/平方米,你说房价能不涨吗?”一名观察人士这样表示。
  
  解药:增加供给是关键
  
  3月18日,苏州出台“苏十条”,要求楼盘申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。
  
  韩云霞称,从市场形势看,目前苏州楼市没有库存,也没有出现客户价格不支撑的情况,接下来楼市怎么走主要要看政府的政策导向。从目前的情况看,苏十条的出台,主要目的是稳住市场,温和上涨。
  
  关于苏十条的限价规定,并非没有空子可钻。
  
  据介绍,条例出台后,出现了开发商在申报价格时把价格故意调高,从而跳出12%的价格涨幅限制。如某高端楼盘实际的售价在3.5万元/平方米,而申报的价格是7万元/平方米,即使价格翻番,都没有超越当时的申报价。
  
  值得注意的是,进入3月尤其是3月下半月,苏州楼市尤其是二手市场热度已经明显降温。据苏州链家区域总监刘继明介绍,随着两会的召开,调控的政策预期开始出来,市场出现了停滞,从3月下半月开始,成交量较之前大幅下降了40%-50%,“之前房东的心态都偏高,但随着客户量的减少,出现了房东降价的情况,像湖东有价格下降1000-2000元/平方米,高的能有3000元/平方米,降价幅度在5%-10%。”刘继明说,出现降价只是个别业主的情况,而非全面的降价。
  
  刘继明说,由于目前价格已经处于高位,客户观望情绪较之前增强很多,达到增值预期的房东也愿意尽快出手,预计接下来二手市场的成交量会回归到理性,成交量会由7月之后的每月1万-1.1万套下降7000套水平,短期价格会有小幅下滑,但1、2个月后会稳中有升。
  
  “最火热的行情已经过去了,非理性购房的情况也已经过去,客户已经日趋冷静。”苏州某品牌房企营销总监说,他们一个别墅项目和一个高层项目即将在5、6月份入市,虽然最火热的行情已经过去,但价格已经稳住了,可能去化速度没有之前那么快,但房企的利润可以保住。“在目前市场环境下,只要保持正常的营销水准,不需要费太大力气,销售就可以保证,我们定的开盘去化率是90%。”该总监说,2月份的时候还有一些开发商会捂盘,但目前政策风向变了,大家都在抓紧出货,而客户对价格的敏感度也较以前有很大提高。
  
  关于接下来的市场走势,中国指数研究院分析师巫杰称,短期会稍微有所冷静,量价两方面都会有短暂的持平,可能会出现个别楼盘价格的微幅下跌,中长期看,三年内苏州市场还是会处于一个稳步上升的阶段。
  
  易居研究院研究总监严跃进表示,实际上对于苏州楼市的疯狂,最主要原因还是此前的投资节奏过慢,库存没有有效跟进。这是使得楼价比较疯狂的一点原因。而包括炒房等因素,其实可以理解为火上浇油的效应,是在降准降息后各类投机型资金“乱窜”的结果。苏州当前房地产市场最需要解决的供给侧的问题,即加大投资量的问题。这是指标且治本的根本原因。而类似投资投机需求,虽然表面看政策进行了管制,但不排斥有别的渠道继续流入苏州房地产市场。
  
  后续对于苏州市场而言,需要防范一些新的炒作因素,比如说上海和苏州后续开通地后,可能房产方面的炒作会有增加的可能。这些也是住房市场需要防范的风险之一。
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