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“白银时代”的到来:如何优化房企酒店板块业务

  2016年4月10日 来源:CHAT论坛   责任编辑:JiangHaiDan   繁体
近一年来,大型房企正在通过分拆旗下物业、酒店等业务上市的方式加快内部资源的整合,进而提升自身的盈利能力。
中研网讯:
  伴随着“白银时代”的到来,房地产公司的盈利能力大不如前。重压之下,房企通过多种方式寻求新的业绩突破口,挖掘产业链上下游的发展潜力。企业经营不再主攻房地产开发,而是向着更多元化、精细化、专业化的方向发展。物业管理、酒店经营、文化娱乐等原本不被重点经营的业务板块,逐渐成为房企重点关注的领域。近一年来,大型房企正在通过分拆旗下物业、酒店等业务上市的方式加快内部资源的整合,进而提升自身的盈利能力。

酒店“白银时代”

 

  同2013年,香港鹰君集团、合和实业和新世界发展纷纷宣布分拆旗下资产上市所不同的是,此轮碧桂园、万科等房企集团都在现有酒店经营业务的成熟度、市场覆盖率和管理团队的成熟程度上略显薄弱。
  
  因此,房企们在深挖酒店板块价值存量初期,需要制定出分析集团现有内部资产及品牌构成,内部组织架构、企业文化和特质;进而在此基础上制定一套详尽可行的战略规划,评估并重组集团;从而优化集团内部组织架构,重新整合集团内部及外部资源,最终实现集团既定的增长目标和企业自身的发展。
  
  目前房企酒店板块业务所面临的主要问题:
  
  被动、从属的开发模式:过往酒店开发主要作为住宅及综合体配套,并非单纯以市场为导向的酒店开发。
  
  缺乏战略性布局:过去十年的酒店开发地点基本追随住宅或商业综合体的步伐,缺乏合理的选址规划,对此后酒店运营造成较大压力。
  
  非理性投资现象明显:包括过度投资,盲目追求过大空间,造成整体投资回报率低下的现状。
  
  缺乏酒店专业资产管理人才:在房企内部往往缺乏专业的酒店资产管理人才,无法有效进行酒店板块资产管理。
  
  浩华顾问团队在根据房企对于酒店板块业务的诉求,通过科学而多样的方式对国内多家著名房企的酒店资产管理模式进行了详细了解。我们发现虽然这些房企旗下所拥有的酒店数量不同,产品定位不同,运营管理模式也不尽相同,但他们的酒店资产管理模式均具有一定的共性。我们便从这些共性中,寻找可能的解决方案。
  
  我们为优化房企酒店板块业务,进行了四种探索.
  
  探索一:“总部强,分部弱”的酒店整体资产管控模式
  
  目前,各房地产企业对酒店板块有较为清晰的发展战略及目标,并且酒店布局基本上很好地配合了企业开发步伐。从履行资产管理的职能上看,房企通常会在总部设立酒店管理部门,统筹酒店物业的开发定位以及运营监控等职责。“总部强,分部弱”的意义在于,总部全局观更强,更具战略高度,从而享有更多资源和资讯,因而有助于在开发阶段正确把握项目战略定位与开发方向,在运营阶段全局把控酒店资产管理。
  
  以“万达模式”为例,万达商业地产公司的资产在短时间内迅速形成了大量的资产储备,快速获得了其预期的规模效应,不仅得益于其标准化的产品类型,更是因为其“总部强,分部弱”的管理体系。万达商业地产公司总部在开发阶段直接把控酒店的战略定位、品牌选择、设施规划、建筑设计、开业筹备监督等等,项目公司则主要承担建设职能。在2007年万达集团第一家酒店开业,万达商业地产便确立了开发及经营投资物业、开发及经营酒店物业、以及开发及销售可售物业的三大业务板块。这三个支柱板块在同一个商业综合体中相互支持,促进反哺,快速形成了所谓的“万达模式”,也促进了万达集团旗下酒店物业的开发。

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