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首付贷理财产品风险积聚 专家称须谨慎看待

  2016年4月13日 来源:互联网   责任编辑:QiuShiQi   繁体
股市调整、银行理财产品收益率一路走低,让手中有十几万元闲钱的外企员工小陈苦于寻找好的投资渠道。最近他听一位朋友说,某家房地产平台上一款叫做“好房贷”的产品,年化收益率能达到10%,小陈瞬间动了心。
中研网讯:
  股市调整、银行理财产品收益率一路走低,让手中有十几万元闲钱的外企员工小陈苦于寻找好的投资渠道。最近他听一位朋友说,某家房地产平台上一款叫做“好房贷”的产品,年化收益率能达到10%,小陈瞬间动了心。
  
  虽然监管部门已对房地产“首付贷”产品明令禁止,但变身“好房贷”、“消费贷”、“换房贷”、“生活贷”的“首付贷”产品并未在市场中绝迹,他们一边以高收益吸引投资者,另一边则将筹集到的资金用于支持购房者。
  
  “目前监管层已经明确表态要严查此事,至少目前风险还在可控的范围内。而对于普通投资者来说,要谨慎看待围绕房市高杠杆投机炒作包装出来的众筹、P2P等首付贷产品。”采访中理财专家这样提醒投资者。
  
  “去库存”与“抢购潮”
  
  2015年底召开的中央经济工作会议,明确提出“去库存”是我国2016年经济工作的五大任务之一。
  
  全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭曾表示,中国的库存规模约为66.72亿平方米,按照当前的消化速度,大约需要5.19年的消化周期。66.72亿平方米库存占用的资金规模约为40万亿元。在这40万亿元资金中,约有1/3为房地产开发商的自有资金,另外超过2/3部分为“债务”。如果库存问题得不到解决,那么开发商资金断裂的可能性就会大幅提升,从而将会引起一系列的社会问题。
  
  与三四线城市巨大的“去库存”压力形成鲜明对比的,是一线城市飞涨的房价和“抢购潮”。一天提三次价、过户大厅“一号难求”、房产中介门前排起长队……今年春节过后,深圳、北京、上海等一线城市的楼市火爆。
  
  在房地产行业整体平缓发展的背景下,为什么这几个城市的房价出现了疯狂上涨?目前市场上普遍认为,短时间内突然出现大量资金进入楼市,是因为杠杆比例突然放大的原因。
  
  “购买者通过银行贷款买房本身就是一种加杠杆的行为,比如,一个购房者要购买一套价值为300万元的房子,现在已经有城市的首付比例下降至2.5成,那么他只要支付75万就可以通过银行按揭购买,此时他的杆杠率为4倍。”普益标准研究员匡宸郗表示。
  
  而事实上,匡宸郗告诉记者:“杠杆还在不断放大。”
  
  首付贷”助推杠杆放大
  
  那么,如何在正常基础上加杠杆呢?记者在采访中了解到,第一种方式是贷款杠杆加开发商垫资。
  
  “开发商或为了促进销售,或为了快速回笼资金,会向购房者提供首付分期的方法,帮助购房者买房。”一位房地产中介人士对记者表示,“开发商提出,投资者可以先只支付首付款的三分之一,开发商借给他剩下的三分之二,约定未来某个时间还款,并让投资者拿着合同去银行申请贷款。”
  
  “此时投资者的杠杆率变成了12倍。但是,这种方式容易被银行识别,而银行一旦识别,通常会拒绝该楼盘所有购房者的贷款申请,因此对于开发商来说,此种模式操作风险极大,并不可取。”匡宸郗说。
  
  而第二种方式,就是贷款杠杆加众筹、P2P、“首付贷”等高杠杆房地产理财产品。
  
  从资产端来看,其原理和开发商垫资类似,只是资金来源是众筹、P2P、“首付贷”等非银行系房地产理财产品,但是有些理财产品为了追求高收益,对于购房者自有出资的要求会更低,这样购房者的杆杠率会被进一步放大。
  
  匡宸郗表示,以“首付贷”为例,在无抵押贷款的情况下,“首付贷”最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20%。那么,在上例中,购房者75%的房款由银行贷款提供,20%的房款由理财产品提供,自己仅需提供5%,即15万元的自有资金就可以购得价值300万元的房产,其杠杆率为20倍。这就为炒房客提供了极其便利的炒房资金,而这种炒房方式一旦被发现,就会吸引更多炒房客的加入,从而进一步推高房价。
  
  从资金端来看,其做法较为简单,就是P2P等第三方平台通过发行理财产品公开募集资金,再将资金用于支持购房者的购房行为。
  
  “首付贷”理财产品为何能在短时间内得到如此迅速的扩张?
  
  专家认为,最主要的原因在于“资产荒”和股市低迷。“一方面,随着我国经济结构调整进入攻坚阶段,前期累积的风险不断爆发,市场上的优质资产在减少;另一方面,自2015年开始,银行理财产品收益率一路走低,收益率大概为4%左右,加之2015年下半年表现差强人意的股市,投资渠道进一步缩窄。在此背景下,收益率大多维持在10%左右的P2P理财产品无疑让投资者眼前一亮。”匡宸郗说。
  
  此外,“首付贷”产品主要以一二线城市为主,投资者普遍认为该区域房价坚挺,也使这类产品受到投资者的热捧。
  
  投资风险须警惕
  
  分析人士认为,虽然“首付贷”产品给投资者带来了可观的收益,但其也面临巨大风险,投资者须谨慎看待。
  
  “首先是作为基础资产的房产真实性及估值问题,房产的真实估值及抵押的真实性存在很多可操作的空间,投资者很难去辨别;此外,如果资金流向了高杠杆炒房的投机客,一旦房价不能持续上涨,就面临较大的违约风险。”有业内专家称。
  
  匡宸郗还坦言,如果楼市价格上涨速度下降,投机价值下降,那么入场资金将会迅速减少,从而进一步抑制房价上涨。而当房价一旦出现拐点,投机性购房者就会迅速出售自己手上的房产,即使在政府出手稳住房价的最好假设中,也会出现“有价无市”的局面,而投机性购房者在无法迅速套现的同时,还要承受巨大的现金流压力。如果资金链断裂,风险必将爆发,由于自有资金太小,投机者选择违约的可能性就急剧上升。当这样的事件集中爆发时,风险不仅会传递到银行,也会蔓延至P2P的投资者。到时,P2P公司直接跑路,投资者可能血本无归。
  
  “近期政府及监管层已表态要加强一线城市房地产调控,打击部分中介机构、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为,因此投资者在选择“首付贷”理财产品时,要特别注意本金的安全。”匡宸郗表示。
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