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住宅土地使用权到期 续期收费应从低

  2016年4月18日 来源:第一财经   责任编辑:XiaoPing   繁体
《物权法》起草者之一、中国人民大学常务副校长王利明对《第一财经日报》记者表示,根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。不过,所谓“自动续期”是否有偿,目前在法律层面尚未明确。
中研网讯:
  近日媒体关于温州“20年到期房”的报道,引发了远超温州本身的关注。
  
  据温州媒体报道,连日来当地部分市民因房屋土地使用年限到期或即将到期,面临花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇。在这一消息迅速发酵之际,温州市国土局上周末回应称,近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读,但也承认住宅用地使用权面临续期的问题给群众带来不便,已着手研究相关方案。
  
  无论误读与否,此事毕竟刺痛了有房者的敏感神经。接下来人们会问:以后陆续“到期”的房子,该怎么解决?
  
  《物权法》起草者之一、中国人民大学常务副校长王利明对《第一财经日报》记者表示,根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。不过,所谓“自动续期”是否有偿,目前在法律层面尚未明确。
  
  在无章可循的情况下,对于温州的“20年到期房”现象,一些接受《第一财经日报》采访的专家建议采取补交50年土地出让金的方式,恢复跟其他地方一样的70年,等待实施细则出台;对于更多未来70年产权土地使用权到期后自动续期的问题,部分法学专家表示,即使是有偿续期,也要比土地出让标准低很多才合理。
  
  温州事件的积极意义在于,让土地使用权的续期问题在成为各地普遍现象之前暴露出来,为充分讨论“如何续期”留足时间。
  
  温州:20年期限如何补?
  
  据温州媒体报道,当地部分住宅20年土地使用权到期或即将到期,续期价格高达房价的1/3。
  
  温州市国土局上周末称,《物权法》规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但具体如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则,所谓“收取几十万元出让金才能续期”是误读。
  
  温州市国土局称,温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。对此,温州市国土局已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。
  
  城镇国有土地使用权实行出让制度始于1990年。当时国务院颁布条例规定居住用地出让年限最高为70年。此后,温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。
  
  从去年开始,温州这批20年期限的住宅土地使用权到期或即将到期。
  
  中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英则对《第一财经日报》表示,地方政府的这种分档肯定是不规范的做法,需要补交50年出让金,恢复跟其他正常地方一样的70年。至于如何补交,党国英称,现在当然要按照市场价格来补交,或者是双方协商让步,目前确实没有法律规定。
  
  《物权法》起草人之一、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新对《第一财经日报》记者表示,首先应该明确的是,《物权法》规定的是70年,但当事人约定为20年,那不管是70年还是20年,都是有效的,到期后自动续期也应该是有效并适用的。
  
  在当前尚无土地使用权续期实施细则的情况下,杨立新建议,可以将20年统一续期到法律规定的70年。具体办法是,按照20年前土地出让金的价格,补齐20年和70年之间的差价即可。这样政府利益没有受损,同时也保护了百姓权益,可行性较高。
  
  农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐也称,起初的分档是温州当地的“自选动作”,而非全国性行为。现在是地方政府去衔接,跟国家的统一政策保持一致。需要跟购房人协商,将问题解决掉,按照协商价格将剩下的50年补满。等到全国70年居住用地出让年限都到期了,再服从中央统筹安排。
  
  专家:续期收费应从低
  
  尽管暂时无章可循,但王利明建议,起码要有明确指导性原则,“我个人认为,续期和出让是有区别的,不能把续期收费和土地出让的收费等同起来。”
  
  中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强对《第一财经日报》表示,在《物权法》刚刚发布时,社会就有这个疑虑:住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,如何续、是否收费、收费标准又是什么,法律上没有明确规定。但当时面临土地到期的情况还比较少,所以没有做更深入的讨论。
  
  孟强分析称,建设用地使用权,政府已经通过出让的方式让渡给开发商,开发商又转让给业主,也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期限届满的自动续期,不是说70年到期权利就作废,需要重新设定权利,而是到期后自动延期,这意味着权利依然有效,不能重新设定,只需要续期而已,因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取,而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。
  
  “如果按照权利重新设定的标准来收费,就相当于重新出让了土地。温州这批20年土地使用权到期,如果按照国有土地使用权出让来收费,就相当于政府又卖了一次土地。”孟强说。
  
  杨立新介绍,未来一两个月内即将启动民法典分则的修订工作,在涉及《物权法》时如果能对“自动续期如何续、续多久、有偿还是无偿、收费标准”等问题拿出一个明确意见,是最好的情况。
  
  “但是,目前看起来编纂《民法典》的时间比较紧,《物权法》能不能做那么大的修改还存在不确定因素。”杨立新表示。
  
  深圳:续期需补交地价的35%
  
  尽管温州“20年到期房”有其特殊性,但全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末,使用年限到期问题迟早也会出现。其中,70年到期是老百姓比较熟悉的情况。
  
  之所以确定70年这一期限,廖洪乐称,是因为考虑到中国的改革是“走一步看一步”的渐进式改革,要是当初就提永久的话,反对声音肯定极大,才不得不提出时间段。
  
  事实上,这在根本上涉及房地分离的情况如何解决。即城镇土地属于国有,城镇国有土地使用权实行出让制度,居住用地出让有70年的最高年限,但附着其上的房屋属于私有。
  
  廖洪乐表示,如果“房地合一”的话,就是土地私有。不私有的话,就“合一”不了。主要有意识形态的考虑,要破局还是比较困难的。最好的办法就是将问题搁置,让后来人来解决。
  
  王利明告诉《第一财经日报》,在《物权法》的制定过程中,当时关于要不要收费、怎么收费的问题就引起了非常激烈的讨论,后来立法回避了这个问题。
  
  截至目前,国家层面仍未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对相关收费标准作出规定。所以温州市国土局称,基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循。
  
  尽管并无国家层面的规定,但地方上仍有可供借鉴的样本。比如在深圳,到期房产续期的相关规定已经实行了12年。
  
  2004年4月,深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》(下称《规定》)。《规定》称,到期房地产,业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。
  
  补交地价要依照什么标准?《规定》做出了详细说明:在国家规定的最长使用年期减去已使用年期范围内约定年期的,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,一次性支付;土地租金按年支付,其标准由深圳市国土管理部门定期公布。
  
  深圳之所以较早出台相关规定,是缘于特区成立初期的历史遗留问题。1980年8月,深圳特区正式成立,允许给在特区投资的客商划拨土地,其中商业用地的使用年限为20年。到2000年时,深圳国际商业大厦因土地使用权到期引发了一场争议,推动了《规定》的出台。
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