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土地使用权到期深圳版:一次性补交基准地价35%

  2016年4月18日 来源:澎湃新闻网   责任编辑:JiangHaiDan   繁体
近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。
中研网讯:

  近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。
  
  土地使用权到期,《物权法》上规定为“自动续期”。但是否需要交纳土地出让金?交纳标准如何?《物权法》并未给出规定,这也直接引发了温州土地续期的争议。
  
  实际上,有关土地使用权到期后的问题,深圳早在2006年就已出实例。
  
  据《中国新闻周刊》此前报道,1998年房产改革全面铺开之后,越来越多的居民自购住房,70年后土地使用权何去何从,出让金如何交纳,让中国人担心起来。
  
  在深圳特区,由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期,担心已成现实。
  
  1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼。惟其最早,也带来了一系列“历史遗留问题”。
  
  据报道,1981年12月,深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》,允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限:工业用地30年;商业用地20年;商品住宅用地50年;教育、科学技术医疗卫生用地50年;旅游事业用地30年;种植业、畜牧业、养殖业用地20年。
  
  问题就出在根据这一“特区年限”,国际商业大厦的土地使用权只有20年,到2001年12月31日截止。
  
  这比国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定――商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年少了一半。
  
  深圳规定与国家规定的时限差,就成了问题。
  
  据媒体此前报道,在深圳,像国际商业大厦这样使用“特区年限”的土地有73平方公里。
  
  2002年以来,由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期,当时并没有相关界定,有一段时间,深圳采取了100%补地价的模式。
  
  据《中国新闻周刊》报道,2002~2004两年间,深圳市国土系统以市场地价为标准,实行100%补地价的模式。到了2004年,深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》,对这一“历史遗留问题”作了详细规定。
  
  而这些,也正是当时仍在审议中的《物权法(草案)》悬而未决的热点问题。
  
  《深圳市到期房地产续期若干规定》中,对补交地价标准重新进行了划定。补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%,补交地价一次性交付。
  
  值得注意的是,这个35%的参照标准并不是按照目前的市场拍卖土地价格或者房价,而是基准地价。
  
  所谓基准地价,是各种用途土地的使用权区域平均价格,是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说,基准地价就是土地的初始价,即土地在完成拆迁、平整等一级开发后,政府确定的平均价格。
  
  基准地价按照不同的区域和不同的土地用途,分别确定平均价格。
  
  以深圳为例,目前深圳的基准地价最新版本为2013年公布,各区不同。以福田区的住宅用地为例,2013年新的基准地价最高为5317元/平方米,最低为1356元/平方米。罗湖区2013年住宅用地最高基准地价为4582元/平方米,最低为1239元/平方米。
  
  但是,一次性补交地价的办法仍然是主流。在深圳国土系统内部,2002年以来,关于100%收取地价还是35%收取地价的争论就一直没有平息。新政策出台后,仍有官员认为这一规定让利太多。
  
  《中国新闻周刊》报道称,内地多数地方尽管没有深圳规定与中央规定的差异,但土地使用权70年大限之后何去何从,让法律政策的起草者和每一个中国人头痛。仿效香港和深圳逐年续费的方式,政府适当让利,或许正是内地土地使用权到期的解决之道。

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