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国家统计局:商业地产库存仍严重 去化周期远超住宅

  2016年4月18日 来源:每日经济新闻网   责任编辑:JiangHaiDan   繁体
上周五,国家统计局公布了一季度经济数据,其中房地产的相关数据令人眼前一亮。一季度,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%,增速比上年全年加快5.2个百分点。
中研网讯:

  上周五,国家统计局公布了一季度经济数据,其中房地产的相关数据令人眼前一亮。一季度,全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%,增速比上年全年加快5.2个百分点。2009年以来,房地产投资增速一直在下降,一季度可能是投资企稳、温和反弹的拐点。全国商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,为2009年之后最高增速,其中住宅面积增长35.6%。全国商品房销售额18524亿元,同比增长54.1%,其中住宅销售额增长60.3%。3月末全国商品房待售面积73516万平方米,虽然同比增长13.1%,但环比2月末下降了415万平方米。
  
  以上数据表明,去库存政策已取得阶段性成效,特别是3月份库存下降来之不易。我国房地产库存2011年来一直在不断增长,2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年3月末的待售面积分别为2.72亿、3.65亿、4.93亿、6.22亿、7.19亿和7.35亿平方米,逐年走高。2011~2015年每年库存净增长面积分别为0.54亿、0.93亿、1.28亿、1.29亿和0.97亿平方米,今年1~3月库存增长势头明显趋缓,仅比年初增长1663万平方米。
  
  3月底库存环比下降,其实并不是近年来首次出现下降。去年5月末,房地产库存出现过短暂下降,当时商品房待售面积为65666万平方米,比4月末减少15万平方米。但到2015年6月,库存又现反弹,一直持续到今年2月都在增长。这次库存下降很可能是5年多来首次实质性逆转。
  
  原因很简单,一是中央去库存的政策力度比较大,激发了居民的购房热情,去年常驻人口城镇化率只有56.1%,刚需和改善性住房需求潜力还比较大,房地产购买力往往会被低估;二是房地产投资增幅明显回落,2014年为10.5%,2015年仅1%,今年3月为6.2%,远低于前些年动辄20%~30%的增长率。投资回落在土地购置和新开工方面表现明显。土地购置方面,2014年全国房地产开发企业土地购置面积负增长14%,2015年负增长31.7%,今年1~3月继续下降11.7%。新开工上,2015年房屋新开工面积15.4亿平方米,下降14%,2014年新开工17.96亿平方米,下降10.7%,新开工面积连续两年下降,这对去库存是有利的。不过每年新开工仍大于年度销售面积,说明去库存不可能一蹴而就,即使库存增长出现拐点,但去库存将是一个缓慢艰难的过程。
  
  库存下降是好事,但远未到乐观的时候,仍有几大问题需要解决。首先,这次库存下降是在销售高速增长、投资低位增长的背景下实现的,但区域分化很明显,销售大幅增长主要发生在一线城市、南京苏州杭州等部分热点二线城市和部分三线城市。据上海易居统计,上海、南京、杭州一季度销售面积分别增长130%、125、137%。大部分三至五线城市(特别是中西部)销售虽也有起色,不过回暖程度明显弱于上述城市,而三至五线城市包括县城恰恰是库存的主要集中地和重灾区,如何让三至五线城市的销售进一步提升起来正是去库存的重点。
  
  当前大部分三至五线城市销售回暖没有一二线城市明显,与这些城市房地产的发展节奏与大城市不同有关。这些城市的房地产市场波动一般滞后于大城市,且波动幅度比大城市小一些。预计三至五线城市的表现会越来越好。
  
  大部分三到五线城市销售回暖相对不明显,还与去库存政策没完全落实到位有关,这正是需要改进的地方。比如按揭政策是房地产调控最有效的手段之一,但三至五线城市的金融资源总体比较薄弱,金融供给远不如一二线城市那样充足,所以在按揭资格、首付成数、利率执行的要求上一般都比较保守,银行可能会用大城市的执行标准来要求中小城市的客户,中小城市的按揭规模也受到限制,导致很多人包括农民工不一定能申请到贷款,就算能申请到贷款条件可能也苛刻,这对住房消费的实现是一个较大制约。

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