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评论:住宅地权到期怎么办 不能打马虎眼

  2016年4月19日 来源:中华工商时报   责任编辑:JiangHaiDan   繁体
住宅作为国人唯一的不动产,对大多数住家而言,几乎倾注了他们一生的血汗。但他们对于这项物权的拥有,却一直没有完整清晰的法律规定,他们也就一直没有完整的安全感。
中研网讯:

  住宅作为国人唯一的不动产,对大多数住家而言,几乎倾注了他们一生的血汗。但他们对于这项物权的拥有,却一直没有完整清晰的法律规定,他们也就一直没有完整的安全感。
  
  这几天,有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻,就让许多人家心头悬疑起来。本来70年使用权的规定就有很多疑问,现在可能真的就有自己不愿看到的“先例”了。
  
  据报道,今年3月,温州市民王先生购买了一套市区的二手房房屋建造于上世纪90年代,办理房产过户手续时,才发现原房东的土地证已经于今年3月4日到期。当地国土部门称,想要办出新的土地证,需要花费房价三成、即几十万元重新购买房产的土地使用权。
  
  王先生表示:“我们的想法是‘居住用地土地使用权是70年’,并不知道有过期这回事,我们想都没想到过,现在我们房产过户来了,契证过户来了,土地证却卡在里面,办不来了。”
  
  王先生这样的遭遇,很难不让人“浮想联翩”。尽管2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写道“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但据专家聂日明介绍,还有一个与《物权法》似乎在唱对台戏的法律,就是同年8月修订通过的《城市土地管理法》。该法第二十二条又规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”。
  
  这就更让人困惑了。
  
  既然是“自动续期”,为何又节外生枝要求“申请续期”?不申请就要“由国家无偿收回”?这还叫“自动续期”吗?这不明显矛盾吗?
  
  一旦“申请续期”,政府是否必须同意?偏偏没说。
  
  《物权法》与《城市土地管理法》,究竟谁大谁小?谁服从谁?对外行来说,都是国家的法,最怕这两个法互相矛盾,最怕政府以后哪个合适就用哪个。虽说专家指出《物权法》是产权保护的特别法,在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威,但这也是专家个人的美好愿望,毕竟国家没有做过这样的许诺。
  
  笔者对《物权法》是知道的。但即便知道,都疑窦未解;如今首次听说《城市土地管理法》第二十二条还有“国家收回”的情形,更是未曾预料。
  
  相信这是大家共同的困惑。这是因为土地使用权有期限,而且期限又与房子的可使用年限不一定同步。虽然有“70年后可以续期”的说法,但“可以”二字充满了不确定性。如果国家说“不可以”呢?如果“可以”续期,但国家又说需要续费,你能接受吗?
  
  即便是70年使用权,在现实中也是被打折扣的:
  
  一是购买的商品房的土地使用权并非自购买之日起计算,而是自开发商购地之日起算。这中间有多少差距,很少有消费者知道。买房时也很少有开发商告诉买房人;
  
  二是住房质量不可能也同步可使用70年。前不久,有专家提醒公众,根据国家《建筑质量通则》的规定,我国普通民用建筑设计可使用年限是50年。居民住宅都属于普通民用建筑。50年房屋可使用年限期满后,还剩20年土地使用权,怎么办?
  
  温州王先生的遭遇,似乎印证了人们的不祥预感。这户人家买的房地权时效更短,只有20年。也幸亏其短,得以让国人提前注意到其中的问题。
  
  在信息匮乏的情况下,人们将求解目光投向专家。但专家也只能“推理”。比如聂日明说,自住房到期后不应该续费,但房地产转让、抵押需要补缴土地出让金。
  
  转让、抵押需要补缴土地出让金——但愿这只是专家的猜测。否则就是对房屋所有者二次征费。
  
  新华社敏锐注意到温州这个现象,于是就立即“向温州市国土局求证核实”,指出:近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。
  
  果真是误读的话,那倒好了。可惜新华社“求证核实”之后,根据报道,似乎并没有“求证核实”出什么。哪儿误读了?怎么误读了?全然没说;“收取几十万元出让金才能续期”的说法到底有没有?是怎么来的?也统统没说。

 

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