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深圳房价暴涨之后 “二房东”这门生意热起来了

  2016年4月21日 来源:第一财经日报   责任编辑:JiangHaiDan   繁体
当高房价让越来越多年轻人的深圳梦遥不可及时,一场租房革命正在深圳发起。
中研网讯:
  当高房价让越来越多年轻人的深圳梦遥不可及时,一场租房革命正在深圳发起。
  
  近日,一家名为“合屋”的租房平台联合深圳数十家长租公寓品牌,发起了“青年乐巢计划”,通过对存量房的柔化改造,为青年提升租住空间品质。这项计划还准备拿出部分房源,为初到深圳的青年免费提供7天住宿,预计在1年内能覆盖5000人。
  
  这只是深圳租房市场变革的冰山一角。近几年,深圳涌现了大批长租公寓品牌,有本土的微家公寓、小螺趣租、warm+公寓,也有外来客YOU+、链家自如寓,还有万科这样的龙头开发商推出的万科驿。
  
  “温度”、“态度”成为这些“二房东”们频繁提及的词汇,他们希望迎合85后、90后等一批更追求生活品质的年轻人的需求,圈占未来的租房市场以及消费入口。
  
  万科高级副总裁谭华杰对《第一财经日报》记者坦言,长租公寓市场未来如果爆发,在体量和营收规模上很可能会追赶上万科传统住宅业务。
  
  但在国内,长租公寓市场才刚刚起步,仍然面临房源稀缺、租金回报率较低、税负过重、资金成本高企等问题。在爆发之前,这个行业还需要经历漫长的市场培育期。
  
  长租公寓风起云涌
  
  “青年乐巢计划”折射出深圳长租公寓界共同培育市场的诉求。
  
  包括YOU+、同寓公寓、猫宁公寓warm+公寓、微家公寓、魔方公寓等12家品牌公寓加入“青年乐巢计划-免费7天公益站”,合计提供30间房源,为符合条件的大学毕业生提供免费7天租房服务。这些房源在1年内计划将突破50间,每年可覆盖5000多人。
  
  在4月19日的发布会上,上述长租公寓品牌共同发出了“要为都市青年提供更美好、更有尊严,同时又能负担得起的租住体验”的声音,直接戳中了诸多都市青年的痛点。
  
  与上海、北京、广州相比,深圳年轻人的租房需求更为强烈。根据全国第六次人口普查数据,截止到2010年底,深圳住房自有率为26.9%(包括农民房),而北京、上海的住房自有率在70%左右,广州为89.9%,远高于深圳。截至2013年底,估计深圳住房自有率为30%,居民住房自有水平仍比较低,全市有70%的人靠租房来解决住房问题。
  
  同时深圳是全国人口密度最高、最为年轻的城市,实际常住人口已突破2000万,平均年龄不到30岁。
  
  城中村、农民房成为多数人初到深圳闯荡的落脚点,几十年来脏乱差的环境与冷漠的租住关系没有多大改变。谭华杰回忆,他在2000年初到深圳时正是租住农民房,某天半夜突然被房东赶出,只能临时借助在附近的工厂宿舍,这个经历让他至今难忘。
  
  而随着深圳房价在过去一年多时间内暴涨60%,更多人买不起房,面临要么离开、要么继续租房打拼的选择。
  
  基于庞大的租房需求及消费升级,深圳近年来涌现了一批主打白领阶层的长租公寓品牌,并在创立后不久迅速获得资本支持。
  
  2014年9月,微家公寓创立,在一年内拿下的房源面积就达到了1.5万平方米,并于2015年7月宣布获得世联行1500万元拟入股。这项投资虽然于近期宣布取消,但微家俨然已成为深圳本土规模最大的长租公寓品牌。
  
  小螺趣租比微家晚2个月创立,到2015年便宣布完成了A轮融资,规模为500万美元,由光速安振领投,途家跟投。
  
  2015年4月,warm+宣布成立,当年发展的房源逾千套,计划在2016年拓展至8000套。同年9月,warm+宣布获千万级别preA轮融资,由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投,著名投资人、腾讯高级执行副总裁吴宵光跟投。
  
  此外,同寓公寓、猫宁公寓、窝巢梦公寓等大大小小的长租公寓品牌也开始出现。
  
  综观上述长租公寓品牌,主要有两种模式:一种是当“二房东”,直接与业主签下5-10年甚至更长的合同,经过同意改造后对外出租,获取差价;另一种是做租房平台,为各类长租公寓品牌提供展示平台,导入租客流量,获取服务费。多数长租公寓品牌属于“二房东”,小螺趣租、合屋则属于后者。
  
  税负高企成绊脚石
  
  各路资本、团队的进入,让原本冷门的长租公寓市场陷入了激烈的竞争格局。
  
  房企巨头万科在2015年宣布进军公寓市场,并将其作为万科转型的五大新业务之一。在2015年8月的业绩说明会上,谭华杰曾透露,万科推出的公寓品牌万科驿已开业和筹备开业的万科驿项目9个,可提供近1万间服务公寓,计划2017年提供万科驿15万间,会是行业第二名到第十名的总和。
  
  万科的进入,让众多长租公寓玩家倍感压力,但也有人认为这是好事。V客青年公寓创始人辜月就表示:“长租公寓行业目前最重要的是培育市场,任何一家公寓品牌无法独立完成,而是需要行业共同努力。当我第一时间得知万科进入这个行业时,我是非常高兴的,这样的地产大佬会帮助培育市场,也有很多值得我们学习的地方。”
  
  而谭华杰也非常坦承地说,长租公寓不只是一门生意,更是一项事业,希望大家能通过更多合作,共同做大市场。
  
  事实上,当前的长租公寓市场面临诸多难题,首当其冲的就是高企的税负。谭华杰告诉《第一财经日报》记者:“二房东”需要交12%的房地产税、11%的增值税,其中增值税基本拿不到抵扣税项,光这两项加起来就高达23%。而国内的住宅租金回报率平均只有2%,除去税收成本,回报率降1.54%,远远高于资金成本,投资人很难从中挣到钱。
  
  “长租公寓在一定程度上分担了政府的住房保障功能,如此高的税负是不合理的,未来国家能否针对公寓行业出台税收优惠政策至关重要。”谭华杰说。
  
  房源是另一大问题。一方面,目前长租公寓市场竞争激烈,导致上游的房源价格水涨船高,进一步挤压了利润空间。另一方面,一线城市的房源稀缺,农民房、厂房成为房源的一大选择,但厂房性质改造为公寓存在诸多制度问题,比如消防标准无法通过。
  
  YOU+联合创始人、CEO刘昕就表示,长租公寓刚刚起步,行业没有任何标准和规范,希望各位做长租公寓的时候,一定要注意消防合格,如果在这个问题不小心,可能让整个行业遭遇灭顶之灾。
  
  还有一个最重要的问题是资本。很多长租公寓寻求风投支持,对资金回报率、回本周期等要求较高。《第一财经日报》记者获悉,当前很多公寓的回本周期在3~5年,但若出租率不够理想,周期会被拉长。
  
  谭华杰认为,从长远的角度来看,长租公寓应该寻求更加便宜的资本,同时行业结成联盟,共同获得更多资源和议价能力,推动行业更加规范化发展。他甚至设想,未来政府可能会推出专门用来出租的土地,行业能以更便宜的价格获取房源。
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