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唯立法可化解土地使用权续期之争

  2016年4月22日 来源:新京报   责任编辑:JiangHaiDan   繁体
土地使用权到期的续费之争,是基本民事制度之争。
中研网讯:

  一种说法
  
  土地使用权到期的续费之争,是基本民事制度之争。温州市国土局若要坚持在当地为基本民事制度“立法”,不光是对物权法的挑战,还是对立法法的悖反。这一问题的解决,绝不能丢给一个地方政府的职能部门。
  
  源于温州的土地使用权届满续期风波持续发酵。先是有温州市民反映,他们的住宅土地使用期限届满,要续期必须缴纳占房价总额三分之一的土地出让金。这一消息令舆论大哗,万民关注。17日,温州市国土局相关负责人透过媒体作出回应,“土地证续期需缴数十万元”系误读,“我们始终都没有这个说法,因为政策还没出。”
  
  4月21日上午,由国土资源部、浙江省国土资源厅组成的联合调研组抵达温州,将在当地调研、指导住宅土地使用权20年到期延长的问题。对有专家依据《物权法》规定,认为“自动续期”即无条件续期,不需要补交费用这一意见,温州市国土局的相关工作人员明确表示“不可能”,并声称“此举会造成国有资产的流失”。
  
  从法律上讲,房屋的所有权是永久的,只要你买了这个房,房就是你的,没有时间年限。但是房屋所在的土地是国家的,有使用期限,住宅房屋土地使用期限是最长70年。所谓续期不补交费用就会造成国资流失,其背后的逻辑就在于:你买了20年土地使用权,他买了70年土地使用权,若都自动无偿续期,那最长70年还有何意义?!
  
  所以说,土地使用权到期的续费之争,绝不是搬出一部《物权法》就可以定论的。追寻立法脉络,早在1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,第12条就有明文规定,“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”或许这也可以解释,为什么我们的建筑寿命会那么低?反正将来国家要无偿收回,建得再好将来也跟自己无关。至于说什么房产是“百年家业”,那就更是一个笑话。
  
  当然,土地使用权到期后,“国家无偿取得”土地上的房产,在《物权法》出台后已有了新的变化。这就是很多学者引用的第149条:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
  
  也正是这一规定,在实践中留下巨大的争议空间。“自动续期”是无偿续期,还是有偿续期?没说。依什么法定程序续期,也没有进一步的制度安排。不少法学家将“自动续期”解释为“无偿续期”,这无疑符合绝大多数房主的期盼。但问题在于,如果土地使用权到期就自动无偿续期,那土地使用权期限不就是一个多余的规定嘛!只要土地使用权期限制度还存在,到期的续费问题恐怕就一直会是悬在每位房主头顶的“达摩克利斯之剑”。
  
  与土地使用权更紧密相关的法律是《土地管理法》。7年前的3月,媒体曾报道了一份出自有关部门的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》,其中最受关注的土地使用权续期被表述为“按照国家有关规定”自动续期。这一法案如果通过,续期是否有偿,如有偿程序和数额标准等关键问题,都将操控在不确定的“有关部门”的手中。
  
  土地使用权到期的续费之争,是基本民事制度之争。依立法法的规定(第82条),没有法律、行政法规、地方性法规的依据,地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。温州市国土局若要坚持在当地为基本民事制度“立法”,不光是对物权法的挑战,还是对立法法的悖反。这一问题的解决,绝不能丢给一个地方政府的职能部门。
  
  民众对未来权益应具有确定性的预期,才不致恐慌无度。土地使用权到期后权利保障,地方来解释或部门来解释都不合适。合适的应对主体其实就在立法机关,现行法表述过于原则等立法问题,终究要立法机关自己来校正。

 

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