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不动产抵扣带来全面减税 部分行业将面临变革

  2016年4月27日 来源:21世纪经济报道-周潇枭   责任编辑:WeiJiaJie   繁体
对于即将全面实行营改增的四大行业而言,眼下正处于最关键的时刻,这些经营主体得适应全新的税收政策,调整自己的经营策略。
中研网讯:
  对于即将全面实行营改增的四大行业而言,眼下正处于最关键的时刻,这些经营主体得适应全新的税收政策,调整自己的经营策略。  


  本专题试图记录不同行业人士在改革前夜对改革过程中的一些焦点、难点问题。相比于制造业的生产链条清晰明了,较容易划分上游和下游的增值区间,服务业业态丰富,种类多样,清晰划分经营链条上的增值区间并不容易。而且,有些行业比较难取得进项增值税发票,导致可抵扣额减少,进而影响纳税负担。
  
  因此,在整个改革过程中,既需要耐心,也需要细心。制度设计需充分考虑各个细分行业面临的现实问题,进一步便利纳税人进行抵扣,以促进减税。
    
  德勤税务师事务所税务合伙人宫滨指出,营改增不仅仅是财务部门的事情,采购部门、销售部门等业务部门能否在价格谈判、合同签署之中把增值税的要求体现出来,是企业能在税制改革中获益多少的关键。
  
  5月1日即将落地的营改增,将带来超过5000亿元减税规模。不动产纳入增值税抵扣链条,现行增值税将转变为比较完整的消费型增值税。企业购入、租赁不动产的成本,允许纳入抵扣,所有行业将普遍获益。
  
  除了减轻企业税负,营改增将对企业管理产生系统影响。增值税价税分离,这将对原有价格体系产生影响,上下游企业如何分摊营改增的减税效应,项目招标报价体系也将改变,对企业管理能力提出更高要求。
  
  不动产带来全面减税
  
  5月1日之后,营改增全面扩围至建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将不动产纳入抵扣。财政部曾测算过,不动产纳入增值税抵扣链条,将带来超3000亿元的减税额度。
  
  德勤税务师事务所税务合伙人宫滨表示,5月1日之前,企业买入商业地产,花多少钱就多少花,比如1000万购入一个厂房,1000万完全计入成本;全面营改增之后,如果还是支付1000万,其中11%的部分可以抵扣增值税进项税,计入到成本里的数字也不再是1000万,所有公司都会在改革中受益。
  
  除了通过外购、自建等方式新增不动产的企业将获益,租入不动产的企业也将普遍获益。
  
  安永会计师事务所合伙人李雁对21世纪经济报道记者表示,不动产租金允许纳入抵扣,这对不动产租赁商和租户双方都能带来减税效应。
  
  具体而言,持有物业进行出租的不动产商,比如拥有一个大型商场。营改增的政策规定4月30日之前取得的不动产,可以选择5%的简易计征方法,也可以选择11%的一般计税方法——不动产商会通过精确测算,选择一种对自己更有利的方式来计税。
  
  如果选择简易计征方法,不动产商税负略有下降,因为5%的增值税税率相当于4.76%的营业税,相比原来5%的营业税有所下降,而租户获得5%的进项发票可抵扣,租户租金成本实际下降。如果选择一般计税方法,相比营业税多了6个百分点,商场可给租户开具11%的进项发票,假如商场将6%的税负完全转嫁给租户,商场仍只负担5%的增值税,又有其他进项,商场税负下降;而租户仍新增5%的进项,租金成本下降。
  
  营改增的政策设计上,还充分考虑不动产抵扣中的细节。近日,在有中税协主办的“营改增”税务公益大讲堂上,国税总局货物和劳务税司处长王葳表示,税制设计上基本本着有利于纳税人的原则。不动产抵扣中,有些不动产是专用于不得抵扣项目的,这部分不能纳入抵扣。有些是兼用于可抵扣项目和不可抵扣项目,国际上其他国家多会对“兼用”抵扣进项合理的分配,允许部分抵扣;但我国这次营改增政策规定,“兼用”的不动产可以做全额进项抵扣,就是本着对纳税人有利的原则。
  
  财政部相关负责人表示,将不动产纳入抵扣,比较完整地实现了规范的消费型增值税制度,有利于扩大企业投资,增强企业经营活力。
  
  不动产行业通过营改增减负,将在一定程度上利好房地产市场。不动产纳入抵扣,是否能进一步刺激商业地产去库存呢?
  
  一家国有大型房产企业财务负责人对21世纪经济报道记者表示,对于本来有不动产购置意向的企业而言,营改增能减轻其负担。但因为不动产纳入抵扣,企业是否进一步加大不动产的投资,还要看具体不动产未来的投资收益,毕竟购置一栋楼会占用很多资金,而且在房地产去库存背景下,那些三四线城市的压力还是很大,企业投资会谨慎考虑。
  
  营销模式变革
  
  一家大型房地产企业市场营销部门相关负责人对21世纪经济报道记者表示,他们企业正在对全部门进行营改增的培训,买房子送其他东西的模式将受到影响。
  
  此前,电信行业推行营改增试点时,也曾遭遇类似的问题,电信业中常见的“充话费送手机”的模式受到一定影响。
  
  李雁对21世纪经济报道记者表示,增值税条件下,企业送的东西视同销售,是需要纳入企业销售报表中,需要缴纳增值税。在这种情况下,企业需要加强发票的管理,赠送的东西由于视为销售,需要缴纳17%的进项税,为了冲抵这部分税负,在购买环节一定要获取增值税专用抵扣发票,最好选择能开具专用发票的一般纳税人,尽量避开小规模纳税人;否则,企业税负会增加。
  
  李雁进一步表示,类似房地产企业,“买房子送彩电”之类的销售模式,可以改成直接打折的方式。
  
  王葳表示,无偿转让货物所有权,在增值税条例里是视同有偿征税。这是为了完善税制或者堵塞漏洞,也是国际上通行的惯例。如果规定所有无偿行为都不征税的话,有一部分纳税人会钻空子,说跟另外一个企业之间的行为是无偿的,税务局的税就收不上来了。
  
  也有企业表示,营改增将促进企业进一步规范管理,诸如“买XX送XX”的模式,到底送了多少物品原来统计很粗糙,计入销售,账务上会更准确。
  
  营改增还将带来上下游利润的重新调整。一家建筑企业相关负责人对21世纪经济报道记者表示,营改增对于建筑企业而言,给出了不少过渡政策,但在跟下游企业谈合同的时候,下游企业往往会提出降低成本的要求。
  
  上述负责人进一步表示,增值税是销项减进项,企业实际获取进项发票的能力,直接决定了企业税负的升降。建筑业业态比较复杂,上游多小规模纳税人或者个体户,获取正规专用抵扣发票比较困难。
  
  宫滨指出,营改增不仅仅是财务部门的事情,采购部门、销售部门等业务部门能否在价格谈判、合同签署之中把增值税的要求体现出来,是企业能在税制改革中获益多少的关键。
  
  宫滨进一步表示,比如企业在项目招投标时,增值税由于是价税分离,投标价格中需要把增值税的部分刨除掉,这意味着相同的标的,在增值税下的价格相比营业税要低,报价时需要作出相应调整;否则,若按营业税报价,报价过高,容易造成投标失败。
  
  作者:周潇枭
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