房企土地储备告急:疯抢浦东祝桥地王

2016年7月28日     来源:21世纪经济报道 作者:沈浪      编辑:HeDaoHui      繁体
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7月27日,两个多小时、23家房企、超500轮竞拍,上海浦东这块相当于20个足球场大的纯宅地——浦东祝桥G-10地块被金地集团(600383.SH,简称金地)以88亿元收入囊中。
  7月27日,两个多小时、23家房企、超500轮竞拍,上海浦东这块相当于20个足球场大的纯宅地——浦东祝桥G-10地块被金地集团(600383.SH,简称金地)以88亿元收入囊中。
  
  23家房企包括仁恒、保利、建发、大名城、招商等众多知名开发商。几乎所有在唐镇附近有项目的房企都参与了。
  
  这块地位于祝桥镇核心地段,祝桥作为第一批自贸区这一点本身就是一种标签,而作为大飞机的制造基地在产业上也较为高端。上海中原地产市场分析师卢文曦认为,亚洲最大都市型航空城支撑了此次地王的产生。上海链家数据显示,2012-2016年祝桥的房价每年以17%左右上涨,2016年祝桥的住宅均价为2.5343万元/平方米。
  
  一名业内人士分析,房企不惧拿地王的心理其实是可体会到的。首先,上海是大部分已经进驻的房企都看好的市场,都想在这里分一杯羹;其次,房企去年下半年以来受销售行情影响,去化情况出乎意料地好,导致库存几乎与销售接近,土地储备颇显短缺势头,补仓是必然之举。
  
  但他又指出,尽管金地拿地有底气,但最终销售如何不得而知,2015年其在上海拿下的宅地就达4幅,总建筑面积40.2万平方米,在短时间内扩展明显。如果集中开发,资金压力很大,2016年第一季度集团存货达818.7亿,比去年第四季度、第三季度都有所提高,如果遇到市场或融资问题很容易使其陷入困局之中,毕竟在市场好的2015年才实现突破600亿元的销售额,未来市场如何还要看政策如何调整,房价持续攀升总会引发政府的调控,一旦遇到政策风险又会陷入僵局之中。
  
  房企土地储备告急?
  
  “补仓”心态以融创最为明显。来自中原地产研究中心的数据显示,融创目前存货有498.7亿元,2015年销售金额704.1亿元,销售周期只有0.71。很显然,融创目前必须进入开发-拿地-开发阶段才能让产业链得以续存。
  
  而市场中与融创情况接近的企业不少,比如龙湖、金地、保利等等。融创最近频频出现在多个土拍现场,彰显了房企钱多、土地储备告急的现状。
  
  而融创去年以来在市场上不断兼并收购,也彰显了其资金实力。据2016年中期数据显示,今年上半年融创合约销售591亿。据知情人士透露,其中上海区域销售150亿,上海单个城市就将近100亿。
  
  营收的增长催生了房企继续积极拿地的需求。上海中原市场研究部资深经理龚敏分析指出,金地敢于拿地王主要原因有两点:其一是金地2015年实现销售额618亿元,2015年前11个月,金地累计获取项目总地价241.2亿元(按100%权益计算),拿地金额/销售金额比重46%,投资力度较强,获取项目总建面355.6万平方米,略小于同期销售面积386.1万平米,呈现出良好的补库存节奏。
  
  实际上,如果剔除保障房、公建部分及自持部分,金地祝桥地王楼面地价更是高达41572元/平方米。金地集团华东区域地产公司副总经理陈喆接受21世纪经济报道记者采访时指出,其实应该是3.3万/平方米。4.1万/平这样的说法是把15%的自持资产算作0价值了。但这部分物业的价值特别大,作为长租公寓、短租公寓、持有型酒店等等未来给金地带来巨大价值。
  
  唐镇区域目前二手房7万多元/平方米,因此不少业内人士认为,能否顺利回款,最终还是取决于房企的产品打造能力,以及内部运营挖掘利润的能力。据了解,金地目前正在申请金地·天地云墅的国家专利产品。而陈喆透露,金地将会在这块地上打造全新产品系,至于是否天地云墅并没有给出最终答案。“金地华东致力于新的自营业务的开拓,包括长租公寓、短租公寓、写字楼、酒店、产业园,祝桥将是我们的一块成果输出基地。”
  
  “可能从企业层面来讲,如果要寻求合作的话,金地会找一个产品溢价能力比较强的合作方。”上述业内人士称,比如浦东某个时间段的需求量是1000套房子,1000万以上需求量就可以达到200套,能否做出符合这200名消费者的产品就看房企的产品打造能力了。
  
  此次参与竞拍的23家房企也流露出房企争夺区域话语权的一面,例如融创此前在唐镇收购了一个100万平方米左右的项目,自然想在附近继续拿地,实现深耕与布局。
  
  房地产仍然是资金流向
  
  资产荒之下,资金持续流向房地产。《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,银行贷款正加速涌向房地产行业,这对于房企而言是把双刃剑。“同时具备产品溢价与金融输血两个能力的房企目前并不多见。”上述业内人士表示。
  
  他进而分析,考验房企的除了产品力,仍然是融资能力,包括销售回款速度。银行放贷给房企也是看产品去化情况、信用及榜单排名。此前两年,房企与诺亚财富合作较多,但成本略高,目前房企都希望打造金融属性,形成内部交易闭环,减少运营成本。
  
  21世纪经济报道记者查询获悉,目前全球500强企业中2/3以上拥有自己的财务公司或资金结算中心。而推进大金融战略在房地产行业近两年也成潮涌之势。万达、绿地等均已进入大金融布局,7月26日,绿城集团资金结算中心正式成立,这可以看作是绿城在地产金融化的道路上迈出了第一步,最终将以实现成立集团财务公司为发展目标。绿城推动资金结算中心建设,将整个集团资金进行归集、统一管理,通过资金协调机制,让闲置资金得到有效使用,补充房企现金流,进行资金池封闭运作,打造一个完整的金融链条。
  
  值得一提的是,在金地前十名股东列表中,前七位均为保险公司,持有股份已超过50%。
  
  然而,资本市场会买单吗?在拿下祝桥地王之后,金地股价随即大幅下挫超4%,当天下午开市后仍然低位震荡,一度超跌5%,股价徘徊在9.80元左右。当天,金地股价收于9.83元。当天地产股受大盘影响,整体下跌了2.91%,但金地的跌幅为4.38%,略低于房地产板块。
  
  一名市场人士反映,券商对房地产市场下半年与明年表现持保留态度。比如,中金于今年6月下旬发布研究报告指出,对2016年下半年房地产行业表现持中性观点,预计市场将呈现区间震荡行情。从当前较低的估值水平来看,预计市场会有20%左右的上行空间。预计2016下半年房地产实体市场大体趋势向下。
  
  虽然2016年国内房地产市场有望达到历史高点,但中金房地产研究部门认为,在主要指标增速都在逐渐放缓的情况下(例如,2016年前五个月房地产销售增长51%,而2016全年销售预计增长17%;2016年前五个月房地产投资增7%,而2016全年投资预计增长7%;2016年前五个月新开工面积增长18%,而2016全年新开工面积预计增长5%),市场的增长动力将逐步衰弱。2016下半年地产股表现有望重现2013年行情,约有20%的向上空间。增长存在上限主要因为:货币政策正逐渐由过度宽松转向中性;预计越来越多的城市将出台收缩性措施来应对当地飙升的房价;由于基数增高以及市场情绪逐渐降温,房地产销售增长动力预计将逐渐减弱。
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