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特色小镇建设为房企提供转型路径 如何“玩转”特色小镇需深思

  • 2017年9月15日 FanTianQing来源:凤凰网 667 39
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国家十分重视特色小镇的发展,严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁整体镇域开发,严禁搞大规模的商品住宅开发。而在政策的严加限制之下,以培育产业经济为核心的特色小镇,显然不是房企的强项。因此如若房企贸然进入特色小镇行列,很可能将面临投资亏损或者

房企,特色小镇建设为房企提供转型路径 ,如何“玩转”特色小镇需深思

  国家十分重视特色小镇的发展,严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁整体镇域开发,严禁搞大规模的商品住宅开发。而在政策的严加限制之下,以培育产业经济为核心的特色小镇,显然不是房企的强项。因此如若房企贸然进入特色小镇行列,很可能将面临投资亏损或者项目“烂尾”。

  自去年7月第一批特色小镇被公布以来,特色小镇概念大热,也受到了地产商们的追捧。然而建设过程中很多问题,如不特色,地产化等接连暴露,也受到了住建部的多次警告,一年内政策的重大变化也为小镇的建设提出了更高的要求。只有梳理政策变化趋势,紧跟政策才能建设成功的特色小镇。

  自2016年7月,住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作》的通知之后,特色小镇概念大热,也受到了地产商们的追捧,碧桂园、华侨城、绿地等多家企业纷纷涌入特色小镇培育大军中。特色小镇建设无疑为房企提供了转型的路径,然而建设过程中,小镇建设房地产化、特色小镇不特色等问题也逐渐凸显。这不仅成为政策完善的推动力,更为开发商如何“玩”特色小镇提出了更高要求。

  政策护航小镇建设迎利好

  57.35%,这是2016年我国城镇化率数据,虽然这一数字在逐年攀升,但是城镇化率带来的问题也越来越多,例如缺乏明晰的战略规划的引导,带来了一些新的矛盾和问题,主要表现在不少发展比较快的大城市、特大型城市交通拥堵、空气污染、房价极高,制约了城市的可持续发展。出现这些问题的原因,很大程度上是因为城镇化在各地经济发展的过程中自然形成,而非具有规划性、前瞻性,因此新型城镇化亟待被重视和发展起来。

  在此背景下,由住建部、国家发改委、财政部联合发布的《关于开展特色小镇培育工作的通知》应运而生。通知中提出了到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居的特色小镇的目标。通知中要求特色小镇要形成特色鲜明的产业形态、创建和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化。

  在随后的2016年8月,住建部村镇建设司发布《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》,通知确定了2016年全国32个省市自治区特色小镇的推荐数量,合计共159个名额。通知指出,候选特色小镇近五年应无重大安全生产事故、重大环境污染、重大生态破坏、重大群体性社会事件、历史文化遗存破坏现象。

  2016年10月,国家发改委发文《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》,文中再一次强调了特色小镇要坚持创新探索、因地制宜,同时要坚持产业建镇、以人为本、市场主导,并提出要最大限度激发市场主体活力和企业家创造力,鼓励企业、其他社会组织和市民积极参与城镇投资、建设、运营和管理,成为美丽特色小(城)镇建设的主力军。

  今年4月,住建部再次提出,各级住房和城乡建设部门、建设银行各分行要充分认识商业金融支持小城镇建设的重要意义,坚持用新发展理念统筹指导小城镇建设,加强组织协作,创新投融资体制,加大金融支持力度,确保项目资金落地,全面提升小城镇建设水平和发展质量。

  开发商转型小镇承接城市发展功能

  对特色小镇的提出,有业内人士肯定道,随着城乡资源和要素的双向流动,具有历史文化、乡村风貌、民族风情、青山绿水、传统建筑等的特色小镇,正越来越显示出宜居宜业宜游的优势,承接了城市发展的新动能。同时,特色小镇建设也是经济融合和共享发展的需要。特色小镇能承载互联网、农业、养老、旅游、文化、大健康、环保、时尚、民宿等产业,能扩大就业和吸引农村人口、城市人口居住,是聚集新经济发展的新兴基地。

  在政策的大力鼓励下,特色小镇建设正以燎原之势在全国蔓延开来。其中,房地产企业成为了特色小镇建设的主力军。碧桂园、华侨城、绿地等品牌房企纷纷开始浓墨重彩地描绘特色小镇的未来。在开发商的笔下,特色小镇打上了智慧生态科技小镇、农业小镇、文旅小镇、生态小镇、影视小镇、汽车小镇、金融小镇、航空小镇、旅游小镇等不同标签。

  实际上,从建设主体的角度来说,拥有资金优势、建设经验的开发商是特色小镇建设的不二人选,特色小镇之于开发商也是转型的较好选择。此外,特色小镇既能解决开发商拿地难的问题,也能在发展中得到政策的鼓励。以环京市场为例,随着北京非首都功能的疏解,坐落环京的特色小镇承接产业功能是国家政策所引导和鼓励的,在楼市调控愈发严厉的当下,这也是开发商们所期盼的。

  为了将苗头扼杀在襁褓,政策已经开始设防。2017年5月26日,住建部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,要求第二批300个国家级特色小镇在6月30日前申报完成。这是继去年10月公布了首批127个全国特色小镇名单后,住建部再次在全国范围内启动特色小镇的推荐工作。

  这份通知中明确要求,对存在以房地产为单一产业,小镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发,项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。

  六项条件为小镇发展划线

  然而,在“无地产、不小镇”的现实之下,特色小镇建设也出现了地产化的苗头。例如有些地区将小镇理解为简单的城镇建设,看做了房地产开发的延续,大力推进基础设施建设、大规模开发房地产项目。有些房企也只是为了获取大量的低价土地,从而让自己的钱袋子更满。

  针对这一现象,住建部于今年5月发出第二批全国特色小镇推荐工作的通知时,对于申报的条件做出了明确的6项要求,其中,特色和产业位列前两位,首先要求具备良好的发展基础、区位优势和特色资源,能较快发展起来,其次要求实施并储备了一批质量高、带动效应强的产业项目。

  此外,北京市发改委也发布了《关于进一步促进和规范功能性特色小城镇发展有关问题的通知》,通知中明确,严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁整体镇域开发,严禁搞大规模的商品住宅开发。

  不过,除了明确特色小镇“去房地产化”外,现有政策也有值得补充的地方。在此前的一次特色小镇的专题研讨会中,政府官员、学者和企业家对于政策的不完善也曾提出过建议。中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎建议,其他地方在研究支持特色小镇过程当中要进行大量的政策储备,建立完整周密的政策体系,政策应以各类中小型企业作为支持对象,但要执行严格的评估,创建过程中要建立倒逼机制。他认为,只有把支持政策重点落实到中小企业头上才会持久的焕发活力。

  中国科学院科技政策与管理科学研究所所长穆荣平则表示,小镇规划权限应适当上收,在更高层面推进,规划应该更多的强调长远系统性,要软硬结合,以软为主,在规划时要在空间上看特色小镇和周边的关系。此外,特色小镇应该重视教育和医疗,解决教育资源配置不均等问题,同时增加医疗卫生投入。

  在政策的严加限制之下,以培育产业经济为核心的特色小镇,显然不是房企的强项。产业经济的培育不仅周期长,同时需要产业人才与产业资源的有效整合,而这种讲究持续经营的产业模式对于房企而言显然是具有挑战性的。

  业内观察人士陈根认为,对于房企而言,要想进入特色小镇领域,目前来看需要合作分工,寻找到产业资源,然后发挥各自所擅长的方向。房企负责建设宜居、宜业、宜游的小镇,产业资源方负责产业资源的导入、培育、经营。房企如果在缺失产业资源合作的情况下,贸然进入特色小镇行列,很可能将面临投资亏损或者项目“烂尾”。

延伸阅读

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