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“一城一策”渐成主流 10大城市二手房半年成交降两成

  • 2018年7月10日 FanTianQing来源:腾讯网、凤凰资讯 1404 93
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随着楼市调控政策持续深化,“一城一策”渐成主流,二手房市场降温趋势仍难逆转。

随着楼市调控政策持续深化,“一城一策”渐成主流,二手房市场降温趋势仍难逆转。

7月4日,上海易居房地产研究院发布《2018年上半年10城二手房市场报告》。报告显示,2018年上半年,受监测的10大城市二手房累计成交约34.3万套,同比下降20%,降幅较1至5月收窄2个百分点。

报告监测的十大城市分别是:北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华,涵盖了一二线热点城市。易居研究院研究员王梦雯表示,2018年上半年,成交量虽然较2017年下半年略有回升,但仍处于近六年平均水平附近,明显低于本轮周期最高位2016年的水平,可见市场下行趋势没有逆转。

近日,来自我爱我家市场研究院的数据显示,北京二手房市场从2016年及2017年春节后的高温中急速冷却,并在2017年下半年跌至低谷,房价也随之下挫。进入2018年,伴随刚性需求的回归,北京二手房市场逐步走出低谷,交易量回升,价格止跌,但半年的整体房价依旧保持下跌。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析表示,整体来看,2018年上半年北京二手房市场在交易规模上是回温的,但这种回温缘于从低谷向正常的回归,市场整体仍然保持健康和理性,房价也保持稳定,甚至还有下跌。

“市场接下来的上升空间已经不大,未来将逐渐趋于平稳。”胡景晖认为,房价在交易量稳定的情况下没有上行动力,加上住建部等七部门决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象的专项行动,下半年北京二手房市场基本会进入平稳期,整个市场会在此期间慢慢调整,形成市场与政策的平衡。

易居方面也认为,不仅是北京二手房市场难以出现明显上行趋势。后续来看,苏州、厦门成交量将逐渐回归至合理水平,但恐难出现大幅反弹。成都、金华等城市,目前市场交易仍较为活跃,随着调控效果的释放和持续发酵,预计下半年量能将逐渐走弱。

多城市一二手房价格严重“倒挂”

2018年上半年,地方城市纷纷推行严厉的调控政策。新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策,在此基础上,部分城市一二手房价格“倒挂”现象严重。

据我爱我家集团研究院统计,今年上半年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签10790套,比去年下半年的14076套下降23.34%,降幅比例较大。上半年新房成交均价43198元/平方米,比去年下半年均价45879元减少5.84%。与此同时,上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套,比2017年下半年增长57.6%,在半年走势上结束了2017年的两连降,价格方面一直维持在5.5万元/平方米至6万元/平方米之间。

整体来看,上半年北京一二手房价格持续“倒挂”。一位业内人士指出,这主要是因为北京已经步入二手房时代,新房基本位于五环以外的远郊区县,所以价格较市中心的二手房更低。

从南京、杭州、上海、苏州这几个城市的一二手房市场来看,同一城市同一区域、同一地段也普遍出现价格倒挂。根据诸葛找房对杭州拱墅区、济南历下区、广州黄埔区、上海静安区、成都成华区、北京密云区等20个城区数据分析结果显示,新房二手房价格倒挂较为普通。价格差在3000多元/平方米至6000多元/平方米不等。

上述业内人士认为,这种现象主要是政策调控所致,因为政府对新房的调控更直接,力度更大,而二手房价格更多是买卖双方在市场交易中形成的,政策的影响相对更小。

该人士进一步分析,该现象需要从城市、区域、楼盘的具体情况来看。在他看来,从长期来看,一二手房价格的“倒挂”并非不可接受的问题。因为新房市场在调控下有满足中低收入人群基本居住需求的功能,所以新房市场是可以有两个方向的,一是保障房市场,另一个则是纯粹的商品房市场,两个市场各有各的价格机制,保障房市场按保障价格前行,纯商品房市场则由市场定价,双方互不干涉。

“至于二手房市场,由于业主多为个人,交易价格更多的还是会由市场决定,政策调控需要更多地从税收方面展开,包括一些限售政策”。上述人士表示,“新房和二手房之间的价格差不一定需要抹平趋同。虽然在短期之内价差对个人的投资决策可能会产生影响,但在限售政策以及正在健全的一些长效机制作用下,两个市场是可以区隔发展的,并不是需要完全统一。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,客观看待本轮一手房价格抑制和反弹现象很关键,未来建议对一手房进行产品的细分,这样有助于剔除上涨的因素,让中高端和刚需产品的定价更加符合实际情况。

延伸阅读

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