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2019年房地产市场将如何发展?两会释放房地产政策五大信号

  • 2019年3月15日 FanTianQing来源:新浪网 1218 79
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2019年房地产市场将如何发展?

2019年房地产市场将如何发展?

住房问题与每个老百姓密切相关,房地产的政策和市场走向也是每年两会上备受关注的焦点之一。

据证券时报报道,记者梳理了两会期间房地产相关政策的表述,包括政府工作报告、行业主管及监管部门的官方表态,从中提炼出房地产调控政策、房地产金融政策、房地产税立法、新型城镇化、房地产市场形势等五大关键词,围绕这五大关键词,帮你分析今年房地产政策和市场信号。

房地产调控政策:坚持“房住不炒”保持政策的连续性和稳定性

当前房地产市场已经整体降温,去年底出现部分城市对房地产调控政策的微调,被部分人士解读为调控或松绑的信号,因此,今年的调控政策走向备受关注。

对于房地产调控政策,政府工作报告的表述是:“更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”

由于政府工作报告中对房地产的表述与往年相比字数少了,措词也较平和不少,特别是没提“房住不炒”、“调控”、“房价”等关键词,被不少人解读为今年调控政策或将宽松的信号,甚至被部分房地产中介和楼盘销售用作吸引购房人买房的宣传标语。

不过,住建部部长王蒙徽在两会最后一场“部长通道”压轴出场时,在被问到“今年政府工作报告中没再强调‘房住不炒’,这是否意味着房地产行业的监管有所调整了”时,他明确表示:今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案,具体要做到五个“坚持”。第一,坚持“房住不炒”定位。第二,坚持完善住房的市场体系和住房保障体系。第三,坚持落实城市主体责任。因城施策、分类指导,要不断完善市场监测预警和考核评价机制,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。第四,坚持调结构、转方式,特别是要大力培育和发展住房租赁市场,重点解决新市民的住房问题。第五,保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

王蒙徽对于今年的房地产调控政策做出了更细化的表述,而其中,“房住不炒”、稳地价稳房价稳预期、培育和发展住房租赁市场、保持政策的连续性和稳定性、防止大起大落等关键词再次被提及,相当于间接否认了“行业监管有所调整”。

业内人士认为,这个表述跟去年12月底住建部的年度工作会议和中央经济工作会议的口径一致,意味着房地产行业管理者并不希望楼市过快放松,还是要保持政策的连续性和稳定性,这个大的方针目前基本没变。未来楼市政策将依然打击投资投机,保护真实居住,即使有部分城市政策继续调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变,防止房价大起大落。

房地产金融政策:总方针不变 严控高杠杆房企和投资投机性住房贷款

在今年1月央行全面降准后,业内普遍预期,流动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来重大利好,一方面房企的资金压力有望缓解,另一方面房贷利率有望降低。与此同时,今年以来房企融资计划密集发布,部分城市有银行下调首套房贷利率,甚至下调首套房贷首付比例,再次引发市场对房地产金融信贷政策放松的预期。因此,今年的房地产金融信贷政策备受关注。

对此,央行党委书记、银保监会主席郭树清明确表示,下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。他还表示,结构性去杠杆就是要把企业的杠杆率降下来,同时稳住居民部门的杠杆率。因为最近几年居民家庭的杠杆率上升速度较快,这部分杠杆多涉及个人住房贷款,这可能与居民买房、炒房有关。政府部门则是要控制好隐性债务的增量、化解存量。

对于房地产贷款规模是否会有所限制,中国银保监会副主席王兆星表示,在房地产贷款领域,监管同样抱着区别对待的态度,以风险为准,该支持的支持。加强房地产贷款的监测,那些资质不好的、高杠杆的房地产企业,贷款要控制;加强对投机性房地产贷款的严格控制,也要防止通过影子银行渠道的进入房地产,要保证房地产健康稳定发展;继续保障住房贷款的基本需要,也要对带有投资、投机性按揭贷款严格控制,房地产金融是防范风险的重点领域。

3月13日,银保监会下发《关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知》,其中要求,各银行业金融机构要加强对小微企业贷款资金流向的监测,做好贷中贷后检查,确保贷款资金真正用于支持小微企业和实体经济,防止小微企业贷款资金被挪用至政府平台、房地产等调控领域形成新风险隐患。

上述官方表态已经说的很清楚了,今年房地产金融政策总的方针不变,会根据风险区别对待,那些资质不好、负债率高的房企融资以及投资投机性个人住房按揭贷款要严控,但是对于优质房企融资和基本住房需求贷款仍会支持和满足。不过,那些期望流向小微企业的“水”能分流到房地产领域的想法恐怕要落空了。

房地产税立法:稳步推进 目前正在抓紧完善法律草案

房地产税与每个人利益相关,房地产税的每一次官方表态都能拨动人们敏感的神经,不过房地产税“喊”了多年一直没有进展,也成为悬在人们头上的“达摩克利斯之剑”。直到去年9月房地产税被正式列入全国人大五年立法规划中,才有了实质进展。因此,房地产税的最新进展情况也备受关注。

3月5日的政府工作报告中的表述是,“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。这个表述与去年政府工作报告中的表述只一词之差,由“稳妥”改成了“稳步”,但其实并没有实质性的变化。

而在3月8日的十三届全国人大第二次会议召开期间,传出了“今年要制定房地产税法”的消息,被不少人误解为房地产税今年就要出台,随后香港内房股闻声大跌。

实际上,全国人大常委会委员长栗战书的原话是:“集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法,修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则,生物安全法、长江保护法等立法调研、起草,都要加紧工作,确保如期完成。”他只是说今年是制定多个法的立法调研、起草工作,房地产税法只是其中之一,这也是政府工作报告中的“稳步推进”的工作步骤之一。

随后的3月9日,全国人大财经委副主任委员乌日图给出了房地产税的明确进展:“按照中央要求,房地产税法由全国人大常委会的预算工作委员会和财政部共同组织起草,目前相关部门正在抓紧完善法律草案、重大问题的论证等方面工作,在条件成熟时,提请全国人大常委会初次审议。”

同日,全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣也表示:“按照人大常委会立法规划,现在有关方面正在研究起草房地产税法草案,相关工作正在稳步推进。”

从最新表述来看,房地产税法草案可能已经形成文本,在内部征求意见后,目前仍存在一些重要分歧和问题,需要多次论证并达成共识后再修改完善,而何时提交初审还会综合考虑各方面影响因素谨慎行事,之后还要公开征求社会意见、进行再次审议等,最终待审议通过、立法完成后,各地还要制定实施细则进一步落地执行。可见,距离真正落地实施还有距离。

房地产企业当前如何做出正确的投资规划和战略选择?

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