商业物业市场调研 2021行业的发展现状和前景趋势分析

• 2021年2月1日 zengyan来源：互联网 846 52
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商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。

商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。商业物业有两层含义：一是以各种零售商店(或柜台、楼面)组合为主，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体;二是购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业。现代商场百业陈杂，不仅有多家零售商店、专业商店，还有各种服务业、娱乐场所、银行等。那么，商业物业行业怎样?

商业物业管理费标准

物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则。

一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)。基础条件：小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户。

商业物业市场调研 2021行业的发展现状和前景趋势分析报告

商业运营管理行业是商业地产行业发展到一定阶段的产物。商业地产，即作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等，通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。商业地产业态多样，主要包括购物中心、百货商店、超市、专卖店、便利店、写字楼、酒店、商场等。

我国商业地产起步较晚，从产生至今大致经历了以下三个阶段：20世纪80年代至20世纪90年代初的产生阶段、20世纪90年代至21世纪初的兴起阶段、21世纪至今的发展阶段。伴随经济稳定可持续增长，我国居民消费水平快速提高，社会消费品零售总额迅速增加。新型城镇化稳步推进刺激市场对行业的需求。商业物业面积快速增加推动行业发展。近年来，商业地产行业发展较快。根据国家统计局数据，商业营业用房开发投资总额从2005年的2,040亿元增加至2015年14,607亿元;商业营业用房销售面积从2005年4,081万平方米增加至2016年前三个季度的3352.49万平方米。2016年我国百强企业商业物业服务费标准7元/㎡/月，2016年我国商业物业管理行业市场规模达到1617.1亿元。

未来商业运营管理行业将呈现轻资产化、经营规模化以及互联网化的发展趋势。所谓轻资产化趋势，即商业物业运营管理的运营模式将由当前重开发、轻运营的重资产运营模式向重运营、轻投资的轻资产模式转变。所谓经营规模化，即具有品牌知名度、资源优势和技术优势的企业逐步并购或淘汰业内规模小、专业水平低的企业，以提高专业化程度，降低经营成本。所谓互联网化，是指物业经营者将O2O、大数据等互联网思维及技术应用于商业物业运营管理。充分利用互联网的社交属性、信息传播与分享属性、直接交易支付属性等，使消费者获得更好、更直接、更丰富的消费体验。

一、中国商业物业行业发展历程

商业物业是指用于商业用途或者具备商业功能的物业，它包含了购物中心、商业街、商场、写字楼、酒店、批发市场等，商业物业大致可分为办公物业、酒店物业、商贸物业、娱乐休闲物业等。以下为商业物业发展现状分析。

目前，商业物业有两种说法，即广义和狭义之分。广义的商业物业是指用于商业用途或者具备商业功能的物业，它包含了购物中心、商业街、商场、写字楼、酒店、批发市场等。而狭义的商业物业是指用于商业服务的物业形式，主要有零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等商业业态，它们在开发模式、经营模式和功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼、酒店等物业类型。所以说，商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性的市场等，其中，集商业购物、餐饮、娱乐、金融等各种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性的商业物业。

随着我国经济的快速发展，商业的现代化水平也在不断提高，现在各大城市涌现了一大批商业物业。因此，对商业物业建设得是否合理化的要求也越来越高，对商业物业的布局、规模、功能、档次等方面都要求更加合理，更加适合经济发展的要求。受到城市进程加速的因素驱动，中国城市规模和建设面临新的需求，未来几年，预计商业地产投资规模将会进行一个放量扩展阶段。伴随着我国商业地产的蓬勃发展，我国商业物业管理行业发展空间巨大。

通过对商业物业发展现状分析，伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。

从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%;2017年1-10月全国办公楼新开工施工面积进行监测统计显示：2017年1-10月全国办公楼新开工施工面积(累计值)为4943.41万平方米，累计增长-9.1%。2017年1-12月全国办公楼销售面积进行监测统计显示：2017年1-12月全国办公楼销售面积(累计值)为4756.21万平方米，累计增长24.3%。

图表：2017年全国办公楼销售面积

数据来源：中研普华产业研究院

图表：2017年1-12月全国办公楼销售面积统计分析图

数据来源：中研普华产业研究院

2009-2014年，商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

2018年2月全国商业营业用房新开工施工面积进行监测统计显示：2018年2月全国商业营业用房新开工施工面积(累计值)为1820.75万平方米，累计增长-15.8%。

图表：2018年2月全国商业营业用房新开工施工面积累计值

数据来源：中研普华产业研究院

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