物流地产市场需求侧出现新动态 物流地产行业现状及未来趋势展望

• 吴澳燕 2024年3月11日 来源：互联网 803 49
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我国已经初步构建了“通道+枢纽+网络”物流运行体系。据介绍，以国家物流枢纽为核心支点，示范物流园区、骨干冷链基地、多式联运基地为重要节点，通过综合交通运输体系连接物流中心、港口码头、机场货站、铁路货场、公路场站等形成全国一盘棋，支撑物流高效运转。

物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。

物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。

现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

物流地产市场需求侧出现新动态

我国已经初步构建了“通道+枢纽+网络”物流运行体系。据介绍，以国家物流枢纽为核心支点，示范物流园区、骨干冷链基地、多式联运基地为重要节点，通过综合交通运输体系连接物流中心、港口码头、机场货站、铁路货场、公路场站等形成全国一盘棋，支撑物流高效运转。

物流地产在不同投资和管理的主体下衍生出多种运营模式，第一类为地产商作为主导，租售给物流商并代其管理;第二类为物流商自有地产，同时自主经营管理;第三类为地产、物流商直接合作经营;第四类为由独立第三方牵头，联系物流商和地产商。

物流园区的盈利主要来自三个方面，即租金收入、增值服务收益其他收益。第六次全国物流园区调查报告显示，全国规模以上物流园区达2553家，其中四分之三的园区已进入运营状态，运营效率和社会贡献稳步提升。

物流地产在前期“跑马圈地”的快速发展中，存量已达到一定的量级。数据显示，全国高标仓存量已超过1.4亿㎡。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国物流地产行业发展潜力分析及投资战略规划咨询报告》显示：

2023年，全国社会物流总额为352.4万亿元，同比增长5.2%，增速比2022年提高1.8个百分点。从需求结构看，2023年全年，农产品物流总额为5.3万亿元，同比增长4.1%。工业品物流总额312.6万亿元，同比增长4.6%，工业品物流需求稳步回升。单位与居民物品物流总额13.0万亿元，同比增长8.2%。进口物流总额18.0万亿元，同比增长13.0%，进口物流量保持快速恢复态势。随着我国经济的稳定增长以及国内物流行业的快速发展，物流仓储设施建设持续推进。

数据显示，2023年，全国24个主要城市物流地产市场全年新增供应共计1179万平方米，同比上升22%。受此影响，其中约一半城市的空置率同比有所上升。与此同时，各城市的物流地产租金也呈现不同程度的调整，截至年末，只有三分之一的城市的租金较去年同期上涨或持平。在逐步走向复苏轨道过程中，中国物流地产市场需求侧正在出现结构性的新动态，市场活力显著增强，推动去化。

物流地产行业现状及未来趋势展望

2023年《政府工作报告》指出，要推动发展方式绿色转型，加快建设新型能源体系，推动经济社会发展绿色化、低碳化，是实现高质量发展的关键环节。对于物流地产持有方而言，绿色转型已成为可持续发展的必由之路、成为确保未来长期收益的前期投资。预计绿色物流项目在未来将更具市场竞争力。新能源、新材料等绿色、低碳、环保技术的应用，将使入驻园区的租户在节省成本的同时增强企业声誉、履行社会责任、提升企业可持续发展能力。

展望未来，传统租赁需求托举市场基本面。第三方物流、电商及制造业等传统租赁需求预计将保持平稳增长态势。非传统租赁需求贡献力度加大，以新兴电商平台(包括跨境电商平台)及高端制造业为代表的非传统租赁需求将作为市场中不可忽视的新兴力量，带动需求端的结构性升级和持续回暖。仲量联行预计，中短期内非保税物流仓储市场供需平衡有望进一步改善。

在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。报告准确把握行业未被满足的市场需求和趋势，有效规避行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国物流地产行业发展潜力分析及投资战略规划咨询报告》。

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