中研普华产业研究院养老产业咨询服务

1、养老项目融资难 虽然有多项金融扶持政策出台，但养老服务仍存在融资难的情况，主要表现在如下方面：一是相关政策难落地，如政策提出“拓宽信贷抵押担保物范围”，但实际操作中，银行仍偏好住宅、商业及工业房产为抵押物，不太接受养老及医卫类房产抵押；二是配套政策落地机制缺乏，如“贴息贷款”没有配套的财政补偿机制或其他激励机制，银行缺少积极性对养老企业或养老项目进行贴息贷款；三是相关落地对民营企业的限制条件较多，如“养老专项债券及养老企业债”限制条件多，迄今仅有少数国资背景的企业发行了养老专项债券。而在各类养老企业中，民营养老企业在融资渠道、信用评估及优惠力度等方面面临更大的困难。

2、养老社区项目会员制的法律风险问题 老年群体通过购买养老会员，享有入住养老社区的权利，该模式下的养老会员费用可继承、可转让、可溢价，但一般不予退还。由于养老社区往往区别于普通住宅小区，存在产权无法分割销售等问题。老年群体在支付相应的会员费后，无法通过《物权法》取得相应入住房屋的所有权。加之“会员”这一概念缺乏明确的法律规定，使得“会员”养老模式长期游走于使用权与租赁权之间。另外，关于会员制养老机构的政府审批收紧，行政审批难。

3、相关利好政策落地的区别对待问题 一方面，对于营利性与非营利性养老服务机构，现有的养老服务相关补贴、优惠、土地获取等支持性利好政策，仍然存在较大的区别对待现象，差异性补贴及税费政策，直接造成同等条件下，营利性养老机构运营成本更高、市场议价能力更弱的局面。而非营利性机构不能进行利润分配、融资困难等特性，亦阻碍着各类资本的投资热情。另一方面，民营养老服务机构或民办养老服务企业，在市场竞争环境中存在不公平现象，如公办养老机构较易获得财政拨款、医保资格、长照险资格，更易开展医养结合服务，且国企类养老服务企业在获取养老用地、养老设施资源、办理机构登记备案、获得医保、享受补贴政策、融资贷款等方面，均优于民营养老服务企业，挤占了民营企业的发展空间。

4、行政管理标准单一化与产品多样化相互矛盾的问题 养老产业领域的投资以市场需求为导向、以企业发展战略为根本，最后向市场呈现的一定是多样化的养老产品，而且在养老产业发展进程中，中高端产品已逐渐占据市场主流地位。国家层面亦鼓励扩大产业规模、丰富养老产品供给，而很多行政管理标准却以保障型养老产品要求对现有养老市场产品进行一刀切式的单一化管理，严重滞后于社会发展与养老需求的变动。

5、闲置资源改造养老实施困难重重 虽然政策方向上起到了积极作用，但在具体实施“鼓励”及“支持”政策方面，从企业实践角度，“整合、改造社会存量资源用于养老服务”仍存在一定的障碍与难度。以某养老项目为例，2016年租赁闲置工业用房，改造为医养结合型养老机构，工程建设周期1年，但在长达4年时间里多种形式、多次申报，均未能通过民政部门的养老机构备案，影响到项目的市场运作以及为老服务的开展，导致运营成本高幅上涨。

6、医养结合难以落地的问题 自2015年起，针对医养结合出台了多达15项专项政策，但对于养老机构而言，提供医养服务涉及到卫健、民政两条管理主线，无论是养老机构开办内设医疗机构，还是医疗机构托管养老机构，所涉及的跨部门审批程序很容易遭遇“循环往复”的审批障碍。

7、政策落地细则缺乏问题 围绕养老产业发展，虽然国家出台了很多的政策措施，但没有执行细则的文件出台，难以落地。如：实施备案制以后，政府文件的意见是倾向于放松和简化机构的审批，但由于缺乏落实细则，各区级民政部门需要申请企业提供与当地政府的报备材料，申办养老机构的企业因此也受限于当地政府开发规划各产业的布局。

8、针对养老企业的税收优惠政策不足问题 目前养老服务领域的税收优惠政策，多是针对于养老服务类设施，针对于养老服务企业的税收减免政策较少。