吴亚楠
近年来，随着城市化进程的加速和城市功能的不断演变，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要手段。2025 年，国务院常务会议将城市更新列为扩大内需的重要抓手，强调加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，完善城市功能，修复城市生态系统，保护和传承城市历史文化。
当前，中国城市更新行业正处于快速发展阶段。未来，城市更新将在提升城市品质、改善人居环境、促进经济发展等方面发挥更加重要的作用，为建设宜居、韧性、智慧城市提供有力支撑。
一、市场觉醒：从增量扩张到存量深耕的范式跃迁
中国城镇化率突破68%的临界点，标志着城市发展正式迈入“存量优化”新纪元。当增量土地供应趋近极限，城市更新作为破解空间资源匮乏、推动高质量发展的核心路径，正从政策倡议转化为系统性战略行动。中研普华产业研究院在《2025-2030年城市更新产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》中明确指出，2025年中国城市更新市场规模已突破关键阈值，形成覆盖老旧小区改造、历史街区活化、产业园区升级、智慧城市构建的超级市场。这场变革不仅是物理空间的再造，更是城市发展逻辑的重构——从“规模扩张”转向“价值深耕”，从“单一开发”转向“生态运营”。
政策端的强力驱动为市场注入确定性。中央财政设立城市更新专项基金，带动社会资本投入比例大幅提升;地方政府通过容积率奖励、税收优惠、REITs扩容等工具构建政策闭环，如上海试点历史建筑保护容积率转移机制，使老城更新项目实现经济平衡。
二、规模裂变
1. 市场规模的指数级扩张
中研普华预测，至2030年中国城市更新市场规模将迈入新量级，年复合增长率保持高位运行。这一增长由三大动力源驱动：一是政策刚性约束，中央财政专项补助与地方专项债形成资金合力;二是消费升级倒逼，居民对居住环境的要求从“有房住”向“住好房”转变，带动老旧小区改造、适老化设施配置等需求爆发;三是技术赋能提效，BIM建模、智能建造机器人等技术使设计效率提升、施工周期缩短。
2. 区域市场的梯度分化
核心城市群成为更新主战场。京津冀、长三角、粤港澳大湾区依托产业基础和资本优势，形成“政策协同-资源整合-模式输出”的联动机制。例如，前海试点跨境建筑标准互认，推动深港规则衔接;南京夫子庙、老门东等项目通过保护与开发结合，带动周边土地溢价。中西部三四线城市则通过新城开发加速补短板，县域市场呈现“小而美”特征，重点聚焦基础设施升级和公共服务完善。某西部县城通过EPC+F模式实施管网改造，引入社会资本解决财政压力;某中部乡镇利用闲置校舍改造为文创产业园，激活乡村经济。
根据中研普华研究院撰写的《2025-2030年城市更新产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》显示：
三、趋势前瞻
1. 技术深度渗透
数字孪生城市覆盖率目标达成，AI驱动的交通预测、停车管理、环境监测等场景加速落地。例如，北京亮马河文化经济带注入夜经济、国际范元素，年商业收入大幅提升;苏州平江路通过AI客流预警系统，使瞬时承载量控制精度大幅提升。绿色技术成为标配，建筑节能改造推广外墙保温、光伏屋顶(BIPV)等技术，目标提升建筑能效;生态修复治理黑臭水体、修复绿地绿廊，构建“蓝绿交织”的生态网络。
2. 模式持续创新
EPC+O、投资人+EPC等新型合作模式普及，实现“时间换空间”的资本运作。例如，上海张园项目通过“政府主导+市场运作”模式，利用容积率转移和土地出让金返还机制，实现石库门建筑保护与高端商业运营的平衡;北京金隅智造工场由老旧建材基地转型为“硬科技”企业聚集区，保留高承重产业空间，引入科技企业，有效提升了土地坪效与产出效率。
3. 区域协同发展
跨区域生态圈加速形成，城市更新与文旅、科技、金融等产业深度融合。金融机构创新产品支持更新项目，某商业银行推出“更新贷”，通过未来收益权质押解决融资难题;某保险机构设立城市更新基金，重点投资绿色低碳项目。成渝双城共建巴蜀文化走廊，历史街区活化利用率目标提升;长三角建立碳排放交易联盟，覆盖项目众多，推动跨区域协同发展。
当城市更新从空间再造进化为场景革命，当历史记忆与未来科技在街巷间交融共生，这场关乎9亿城镇人口生活品质的变革正在重塑中国城市基因。正如中研普华报告所强调：“未来的城市竞争，本质是存量空间价值挖掘能力的竞争。”
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