吴亚楠
在城市发展的新阶段，城市更新行业作为推动城市空间优化、功能提升、文化传承和可持续发展的重要领域，正逐渐成为城市高质量发展的关键支撑。
当中国城镇化率突破65%临界点，城市发展正式迈入“存量优化”新纪元。据中研普华产业研究院《2025-2030年中国城市更新行业深度发展研究与“十五五”企业投资战略规划报告》显示，全国现存30万个老旧小区、1800余处历史建筑、数亿平方米低效工业用地，这些沉睡的存量资产正成为城市高质量发展的核心引擎。城市更新已超越传统基建范畴，演变为融合政策创新、技术赋能、产业升级与社会治理的系统性变革。
一、市场发展现状
(一)政策体系：从顶层设计到地方实践的闭环构建
中央层面，城市更新已上升为国家战略。《关于推进城市更新行动的指导意见》《“十四五”新型城镇化实施方案》等政策文件，构建起“规划-资金-实施-监管”的全链条政策框架。中研普华报告指出，2025年中央财政设立城市更新专项基金，带动社会资本投入比例大幅提升，并通过容积率奖励、税收优惠延长、REITs扩容等工具形成政策组合拳。
(二)资本运作：从重资产投入到轻资产运营的转型
城市更新市场呈现“央地国企主导+市场化机构参与”的双轨格局。央企如中建集团、华润置地等，依托资源整合能力主导核心区重大项目;地方平台公司通过“做地”模式掌控优质资源;专业运营商如万科“万物云城”、优客工场等，聚焦细分领域输出轻资产服务。中研普华战略建议指出，市场化机构需构建“投融管退”闭环，例如平安不动产通过REITs实现项目退出收益率达较高水平，国家电网在老旧小区推广光储充一体化，年降本超30%。
资金来源呈现多元化特征。中央财政专项补助、地方政府专项债、城市更新基金、REITs扩容等渠道形成资金合力。例如，全国城市更新基金总规模超数千亿元，首批保障性租赁住房REITs平均分派率符合市场预期，吸引社保基金、保险资金等长期资本入局。这种资本运作模式的创新，有效解决了长周期项目的资金平衡难题。
(三)技术赋能：从物理空间改造到数字孪生管理
技术迭代成为行业变革的核心驱动力。BIM技术普及率大幅提升，雄安新区实现全域建模，设计效率提升，成本降低;智能建造机器人在多个省份应用，抹灰精度提升，施工效率大幅提高。数字孪生城市覆盖率目标达成，上海张江科学城运用CIM平台实现地上地下全要素管理，开发周期缩短;重庆十八梯通过AR技术还原历史场景，客流量提升数倍。
绿色技术成为标配。分布式能源系统、雨水收集利用、光伏建筑一体化(BIPV)等技术在新建项目中渗透率大幅提升。上海杨浦滨江项目通过碳减排量交易产生收益，验证了低碳更新的商业可行性;北京中海大吉巷项目采取“地上守形制、地下挖价值”的方式，在保护地上风貌的前提下，构建大体量地下商业空间，实现空间与收益的平衡。技术赋能不仅提升了项目实施效率，更推动了行业从劳动密集型向知识密集型转型。
二、市场规模与趋势：万亿级赛道的结构性机遇
(一)市场规模：从万亿级到十万亿级的跨越
中研普华预测，至2030年中国城市更新市场规模将迈入新量级，年复合增长率保持高位运行。这一增长由三大动力源驱动：一是政策刚性约束，中央财政专项补助与地方专项债形成资金合力;二是消费升级倒逼，居民对居住环境的要求从“有房住”向“住好房”转变，带动老旧小区改造、适老化设施配置等需求爆发;三是技术赋能提效，BIM建模、智能建造机器人等技术使设计效率提升、施工周期缩短。
从区域分布看，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群依托产业基础和资本优势，形成“政策协同-资源整合-模式输出”的联动机制。例如，前海试点跨境建筑标准互认，推动深港规则衔接;南京夫子庙、老门东等项目通过保护与开发结合，成为城市更新市场亮点，带动周边土地溢价。中西部三四线城市则通过新城开发加速补短板，县域市场凭借政策倾斜和低成本优势，吸引专业化企业布局，形成差异化竞争格局。
(二)趋势分析：从空间改造到价值创造的跃迁
业态重构：从单一开发到复合运营
工业遗存改造占比显著提升，北京首钢园、上海杨浦滨江等项目通过“腾笼换鸟”引入数字经济、文化创意等新兴产业，形成“产业园区+城市客厅”的复合功能。老旧小区改造从基础型向完善型跃迁，加装电梯、适老化设施配置率大幅提升，社区经济活力显著增强。例如，重庆民主村社区改造引入商业业态，实现老旧社区向全龄友好型社区转型;成都宽窄巷子通过保留文化标识业态，带动周边文旅消费增长。
绿色低碳：从节能改造到碳资产管理
住建部要求新建改造项目碳排放强度下降，绿色建筑认证标准(LEED、BREEAM等)应用范围扩大。分布式能源系统、智能电网、雨水收集利用等技术成为标配，上海杨浦滨江项目通过碳减排量交易产生收益，验证了低碳更新的商业可行性。中研普华报告指出，2026年建筑碳排放权交易启动后，单栋写字楼年碳收益可达较高水平，绿色建筑的经济账将更加清晰。
根据中研普华研究院撰写的《2025-2030年中国城市更新行业深度发展研究与“十五五”企业投资战略规划报告》显示：
三、产业链
(一)上游：规划设计的技术革命
上游环节正经历从“经验驱动”到“数据驱动”的变革。东方园林、铁汉生态等企业通过AI设计工具普及率大幅提升，项目周期缩短;清华大学建筑学院研发的“城市更新智能诊断平台”，可基于多源数据自动生成改造方案，准确率大幅提升。规划设计环节的技术升级，不仅提升了项目实施效率，更推动了行业标准化进程。
(二)中游：建设施工的范式转型
中游环节呈现“智能化+绿色化”双轮驱动特征。中国铁建、绿地集团等央企主导大型EPC项目，2024年中标额占比高;中小企业聚焦垂直细分领域，如3D打印景观雕塑、VR导览等差异化服务。智能建造机器人的应用，使抹灰精度大幅提升，施工效率大幅提高;装配式建筑技术的推广，使项目工期缩短，建筑垃圾减少。
(三)下游：运营维护的价值深化
下游环节正从“物业管理”向“资产运营”升级。万科“万物云城”模式覆盖多个城市更新项目，运营收入占比大幅提升;华润万象生活通过“商业+生态”模式提升项目溢价能力，单个项目年收益突破较高水平。中研普华战略建议指出，企业需构建“空间+产业+消费”的运营生态，例如上海张园项目通过引入高端商业、文化展览等功能，实现历史风貌保护与现代商业运营的平衡;北京金隅智造工场由老旧建材基地转型为“硬科技”企业聚集区，保留高承重产业空间，引入科技企业，有效提升了土地坪效与产出效率。
中国城市更新行业正站在政策红利与市场需求的交汇点上。政策框架的完善、市场格局的裂变、技术迭代的加速与生态圈的扩展，共同勾勒出行业高质量发展的路径。未来，随着“15分钟生活圈”的普及、绿色低碳理念的深化与数字孪生技术的成熟，城市更新将超越空间改造范畴，成为推动城市治理现代化、产业转型升级与社会价值创造的核心引擎。
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