陈观秋
在新型城镇化战略深入推进与存量发展时代交汇的背景下，城市更新已从单一的物理空间改造升级为涵盖经济、社会、文化、生态等多维度的系统性工程，成为破解城市发展瓶颈、推动高质量发展的核心路径。自2021年首次被写入政府工作报告以来，其内涵从“拆旧建新”转向“有机更新”，强调通过功能重构、产业升级和社区治理提升城市综合承载力。
城市更新是指对城市建成区的物质空间、功能布局、生态环境、历史文化等进行系统性改造和优化，以提升城市品质、改善人居环境、促进经济发展和社会进步。近年来，随着城市化进程的加速和城市功能的不断演变，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要手段。
城市更新产业发展现状分析
当前，中国城市更新行业正处于快速发展阶段。在实践层面，城市更新项目在全国各地广泛开展，涵盖了老旧小区改造、历史文化街区保护、工业遗产活化利用等多个领域。其中老旧小区改造作为核心发力点，已从基础类设施修复向完善类适老化改造、提升类社区服务延伸，集成幸福食堂、四点半课堂等公共服务功能。
据住房和城乡建设部数据，2025年，全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。根据各地统计上报数据，1~9月份，全国新开工改造城镇老旧小区2.43万个。分地区看，河北、辽宁、吉林、上海、江苏、安徽、海南、重庆、陕西、青海、新疆生产建设兵团等11个地区已完成年度城镇老旧小区改造计划。
技术革新推动城市更新从劳动密集型向知识密集型升级。绿色技术成为项目标配，分布式能源系统、雨水收集利用、光伏屋顶(BIPV)等技术提升建筑能效，生态修复项目通过黑臭水体治理、绿地绿廊构建实现“蓝绿交织”。数字化技术深度渗透全周期管理，BIM+GIS技术实现三维建模与管线冲突预判，无人机倾斜摄影为历史建筑修复提供毫米级数字孪生模型，数字技术的应用使施工周期缩短、改造精度提升。技术创新不仅优化项目实施效率，更重塑行业竞争格局，具备绿色技术集成能力与数字化管理经验的主体将占据市场优势。
据中研产业研究院《2025-2030年城市更新产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》分析：
当前，城市更新产业正站在从“规模扩张”向“质量提升”转型的关键节点。政策红利的持续释放与市场主体的积极参与，已推动行业完成初步的量的积累，形成覆盖全国的项目布局与多元化的实施路径。然而，随着存量空间改造进入深水区，历史文化保护与商业开发的平衡、资金长效机制的构建、社区治理能力的提升等挑战日益凸显。未来，行业需从“物理空间更新”向“价值体系重构”跨越，通过政策创新破解资源约束，通过技术融合提升项目品质，通过多元共治激活社会参与，实现从单一项目改造到城市功能系统性升级、从短期经济效益到长期可持续发展的转变。这一转型不仅是产业自身发展的必然要求，更是城市高质量发展与人民美好生活需求的核心支撑。
城市更新产业未来趋势预测
趋势一：跨界融合成为主流发展模式
文化创意、科技创新与城市更新的深度融合将重塑产业形态。文化创意产业通过历史建筑活化、非遗业态植入等方式，为城市更新注入文化内涵，如工业遗存改造为文创园区、历史街区转型为文化体验目的地;科技创新则通过智慧城市平台、物联网技术提升城市治理效率，推动“数字孪生城市”建设，实现基础设施智能化运维与公共服务精准化供给。此外，“生态+产业”“社区+商业”等跨界模式将加速涌现，例如生态修复项目与文旅产业结合、老旧小区改造集成健康管理、养老托育等服务功能，形成“空间更新—业态创新—价值提升”的闭环。
趋势二：可持续发展贯穿全生命周期
绿色低碳与可持续发展将成为城市更新的核心准则。政策层面将强化碳减排目标约束，推动超低能耗建筑、近零碳社区建设，鼓励可再生能源在更新项目中的规模化应用;市场层面将建立“绿色更新”评价体系，容积率奖励、税收优惠等政策向绿色项目倾斜;技术层面则通过循环经济模式实现资源高效利用，如建筑垃圾资源化回收、既有建筑节能改造等。同时，可持续发展将延伸至社会维度，通过保留原住民、完善公共服务、促进社区融合，实现生态、经济、社会的协同可持续。
趋势三：治理模式迈向多元共治与精细化
城市更新将从“政府主导”转向“政府引导、市场运作、社会参与”的多元共治格局。政府通过规划管控、政策激励与监督评估发挥引导作用，企业、社会组织、居民等主体通过社区规划师制度、居民议事会、众筹共建等方式参与项目设计与实施，形成“自上而下规划+自下而上参与”的双轨机制。地方层面将进一步深化“一城一策”，结合城市资源禀赋探索差异化路径：一线城市聚焦存量土地高效利用与产业升级，二三线城市侧重基础设施补短板与公共服务均等化，县域市场则依托乡村振兴战略推动城乡融合更新。治理能力的提升将推动城市更新从“项目管理”向“城市治理”深度渗透。
趋势四：融资机制创新拓宽资金渠道
资金保障机制将从“政府投入”向“多元融资”拓展。公募REITs扩容将覆盖更多城市更新领域，保障性租赁住房、产业园区、生态修复项目通过资产证券化实现退出闭环;超长期特别国债、城市更新专项债券等政策工具将持续发力，降低项目融资成本;社会资本通过PPP模式、城市更新基金等参与项目，形成“政府资金撬动社会资本”的杠杆效应。同时，融资模式将与项目收益挂钩，鼓励“投资+运营+增值服务”的市场化回报机制，吸引长期资本入局，缓解城市更新项目“投资大、周期长”的资金压力。
想要了解更多城市更新产业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2025-2030年城市更新产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》。
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