彭文豪
一、引言：从"增量时代"到"存量觉醒"的历史性转折
当一座座玻璃幕墙的摩天大楼在城市天际线拔地而起，当传统百货纷纷关门歇业、购物中心却逆势扩张，中国商业地产正经历着一场深刻的结构性变革。2025年，新开业的购物中心项目数量达到近年峰值，但繁华背后暗藏隐忧——空置率攀升、同质化竞争、电商冲击，让这个曾经躺着赚钱的行业不得不重新审视自己的生存逻辑。
中研普华产业研究院在《2025-2030年中国购物中心市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》中提出一个核心判断：中国购物中心行业已从"野蛮生长"的增量时代，迈入"精耕细作"的存量时代。未来五年，将是具备运营创新能力、资产管理能力、数字化能力的商业地产企业，借助资本市场实现价值重估和规模扩张的战略窗口期。在"十五五"规划推进消费升级、促进内循环的政策背景下，在公募REITs试点扩围、消费类基础设施纳入的资本市场改革中，轻资产运营的购物中心企业完全可以通过IPO实现从"开发商"到"运营商"、从"重资产持有者"到"轻资产服务商"的华丽转身。
然而，挑战依然严峻。如何破解"开业即巅峰"的运营困境?如何论证"三创四新"属性以满足创业板审核要求?如何在存量改造与增量开发之间找到平衡?这些都是摆在拟上市购物中心企业面前的战略命题。
(一)市场格局：从"规模扩张"到"质量提升"
中国购物中心市场正经历从"量的积累"到"质的飞跃"的深刻转型。中研普华产业研究院的调研显示，行业呈现三大特征：
存量规模庞大，增量增速放缓：经过多年高速建设，中国购物中心存量规模已位居全球前列，但新增供应增速明显放缓。行业发展重心从"盖房子"转向"管房子"，从"开发销售"转向"持有运营"。
结构性分化加剧：一线城市核心商圈的标杆项目依然一铺难求，租金稳步上涨;而三四线城市及非核心商圈的项目则面临招商难、空置率高、租金下滑的困境。这种分化要求企业具备精准的市场研判和选址能力。
轻资产模式兴起：越来越多的企业从"重资产开发"转向"轻资产运营"，通过品牌输出、管理输出、技术输出获取服务费收入，降低资本占用，提高ROE水平。
对于拟上市企业而言，这一格局意味着：单纯依靠物业销售或租金收入的商业模式已难获资本市场认可，必须具备运营创新能力和可持续的盈利模式。
(二)消费变革：从"购物场所"到"生活方式中心"
购物中心的底层逻辑正在发生根本性转变。中研普华研究报告指出，在Z世代成为消费主力、体验经济崛起的双重驱动下，购物中心呈现三大趋势：
体验化升级：消费者不再满足于单纯的购物功能，而是追求"打卡拍照""社交互动""文化体验"等多元化场景。首店经济、沉浸式展览、IP快闪、户外运动等体验业态占比持续提升，部分标杆项目的体验业态占比已超过五成。
内容化运营：优秀的购物中心不再只是"房东"，而是"内容创作者"和"社群运营者"。通过持续举办主题活动、艺术展览、文化演出，构建独特的空间叙事和社群认同，将"客流"转化为"粉丝"。
场景化细分：针对不同客群打造主题化、场景化的商业空间。宠物友好商场、二次元主题街区、银发族康养中心、亲子成长空间等细分场景不断涌现，满足个性化消费需求。
这些变化为购物中心企业打开了价值创造的新空间。从"收租模式"转向"运营模式"，从"空间提供商"转向"内容运营商"，不仅提升了盈利能力，更为企业满足创业板"成长性"和"创新性"要求提供了有力支撑。
(三)技术赋能：数字化重塑商业逻辑
数字化不再是购物中心的"点缀"，而是"基础设施"。中研普华研究发现，领先企业正从三个维度推进数字化转型：
智慧商业运营：通过客流分析系统、会员管理系统、智能停车系统等，实现精细化运营。利用大数据洞察消费者行为，优化业态组合和品牌布局，提升客流转化率和客单价。
线上线下融合：构建"线上商城+线下体验"的新零售模式，通过小程序、直播、社群等工具实现线上线下流量互通。部分企业探索"云逛街""VR看铺"等创新形式，打破物理空间限制。
资产数字化管理：运用BIM、物联网、AI等技术，实现物业资产的数字化管理和预测性维护，降低运营成本，提升资产价值。
对于拟上市购物中心企业，数字化能力不仅是运营效率的保障，更是论证"技术创新"属性的核心素材。
三、政策环境：消费升级与资本市场改革的双重红利
(一)"十五五"规划前瞻：消费基础设施的战略定位
党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出："增强消费对经济发展的基础性作用"，"积极推进首发经济"。中研普华产业研究院基于政策研究预判，"十五五"期间购物中心行业将迎来三大政策红利：
城市更新政策支持：国家将持续推进城市更新行动，支持存量商业设施的改造升级。对于具备存量改造能力的购物中心企业，将获得土地、规划、金融等方面的政策支持。
消费促进政策加码：各地政府将加大对首店经济、夜经济、体验消费的支持力度，购物中心作为消费载体将获得政策红利和消费引流。
数字化转型升级：政策鼓励商业企业"上云用数赋智"，推动5G、人工智能、大数据等技术在商业领域的应用，支持智慧商圈、智慧商店建设。
(二)公募REITs扩围：商业地产的资本化通道
2023年，国家发展改革委明确支持消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。2024年，首单消费类公募REITs——嘉实物美消费REITs成功上市，为行业打开了资本化的大门。
中研普华指出，公募REITs对购物中心企业具有三重战略价值：
资产退出通道：为企业提供存量资产的退出通道，盘活沉淀资金，实现"投融建管退"闭环。
估值体系重构：REITs的定价机制为商业地产提供了市场化的估值参照，有助于提升上市企业的估值水平。
轻资产转型支撑：通过REITs实现资产出表，企业可以聚焦轻资产运营管理，提升资本效率。
对于拟IPO的购物中心企业，应提前布局公募REITs，构建"开发-运营-REITs退出"的商业模式，这不仅是盈利模式的创新，更是论证"新业态""新模式"的重要素材。
(三)创业板注册制改革：商业地产的创新突围
全面注册制改革以来，创业板定位更加清晰——服务成长型创新创业企业，支持传统产业与新技术、新产业、新业态、新模式深度融合。对于购物中心企业而言，这一导向具有重要的战略意义。
虽然商业地产开发被列入审慎推荐类别，但轻资产运营的商管服务、数字化商业运营、存量改造服务等并未被排除。关键在于企业能否证明自身具备"三创四新"属性。中研普华在辅导多家消费服务企业上市过程中深刻体会到：购物中心企业论证"创新属性"具有独特优势：
模式创新：轻资产商管模式、共享商业空间模式、REITs运营模式等区别于传统地产开发。
技术创新：智慧商业系统、数字化会员运营、AI选址决策、元宇宙商业场景等。
业态创新：首店经济运营、沉浸式体验商业、文商旅融合、策展型零售等新业态。
管理创新：精细化运营体系、租户共创机制、社群运营模式等。
(一)轻资产运营：破解资本困局的必由之路
传统购物中心的重资产模式资本占用大、周转慢、退出难，已难以适应资本市场的要求。中研普华产业研究院指出，轻资产运营是行业转型的必由之路：
品牌输出：将成熟的商业品牌、运营体系、招商资源输出给第三方业主，收取品牌使用费和管理服务费。
管理输出：为第三方项目提供全程运营管理服务，包括定位策划、招商运营、市场推广、物业管理等。
技术输出：将数字化系统、会员平台、供应链体系等技术能力产品化，对外输出获取技术服务收入。
这种模式下，企业收入不再依赖于物业租金，而是来自于服务能力和运营效率，ROE水平显著提升，也更符合创业板对"成长性"和"轻资产"的偏好。
(二)存量改造：激活沉睡资产的价值
在增量供应受限的背景下，存量改造成为行业的重要增长点：
老旧商业改造：将传统百货、老旧购物中心改造升级为现代商业综合体，通过空间重构、业态调整、体验升级提升资产价值。
非商业物业改造：将工业厂房、仓储物流、办公物业等改造为创意园区、社区商业、特色街区，实现功能转换和价值提升。
城市更新参与：深度参与城市更新项目，通过"留改拆"结合，保留历史文脉的同时植入现代商业功能。
存量改造不仅创造了新的业务机会，更体现了企业的专业运营能力和创新思维，是论证"创新性"和"可持续性"的重要支撑。
(三)内容运营：从"空间租赁"到"社群共创"
优秀的购物中心企业正在从"房东"转型为"内容平台"：
IP孵化与运营：自创或合作孵化商业IP，通过展览、活动、衍生品等形式持续变现。
社群经济运营：围绕特定兴趣或生活方式构建社群，通过会员体系、积分系统、专属活动增强粘性，实现精准营销和复购提升。
跨界融合创新：与艺术、文化、体育、科技等领域跨界合作，打造独特的商业内容和体验。
五、结语：在存量时代开启商业资本化新纪元
2025-2030年，是中国购物中心产业从"增量开发"迈向"存量运营"、从"空间提供商"升级为"内容运营商"、从"重资产持有"走向"轻资产服务"的关键五年。消费升级的深化、城市更新的推进、公募REITs的落地、资本市场的改革，共同构成了这一历史性机遇。
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若希望获取更多行业前沿洞察与专业研究成果，可参阅中研普华产业研究院最新发布的《2025-2030年中国购物中心市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》，该报告基于全球视野与本土实践，为企业战略布局提供权威参考依据。
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