上海楼市回暖 二手房月成交破2万套大关 二手房市场发展如何

• 2022年8月11日 ChenZeFang来源：互联网 1475 98
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疫情下我国二手房市场发展如何？​上海楼市回暖，二手房月成交破2万套大关，均价328万元/套。随着调控逐步收紧，上海二手房成交量逐月递减，2022年1月份以后，各月份成交量始终在1.5万套以下徘徊，在市场封冻了两个月之后，终于在7月份重新站上2万套大关。

疫情下我国二手房市场发展如何？上海楼市回暖，二手房月成交破2万套大关，均价328万元/套。随着调控逐步收紧，上海二手房成交量逐月递减，2022年1月份以后，各月份成交量始终在1.5万套以下徘徊，在市场封冻了两个月之后，终于在7月份重新站上2万套大关。

7月份全市二手房成交套数环比增长28%;成交金额659亿元，环比增长37%。但值得注意的是，7月份成交套数、金额与2021年同期相比仍分别下降15%和18%。刚需成交仍是主流，豪宅占比仅4%左右与市场热传的“豪宅大量成交”“老破小卖不掉”不同，数据真实反映了当下的上海市场：低总价刚需成为交易的绝对主力，千万级二手豪宅成交仅占4%，并且这一比例还低于2021年同期水平。

由于当前购房贷款仍受到“三价就低”指导，低总价房源对于刚需上车更为友好，同时上海的落户政策不断宽松，也释放了大量刚需房票。总价200万-300万元区间和低于200万元的房源成为前7个月的成交主力，特别是总价低于200万元的刚需房源，成交占比高达35.4%，较去年增加6.8个百分点。而其余各个成交总价区间段均较2021年同期有所下降，特别是400万-600万元区间，成交占比下降2个百分点，800万元以上的占比降幅相对较小。

事实上，两个月的停摆对上海市场的影响仍然很大。2022年前7个月，全市二手房累计成交金额2426亿元，同比下降64%;成交套数7.7万套，同比下降62%。根据国家统计局数据，今年前6个月，上海二手房价格指数从1月份以来持续环比微增，增幅在0.2%-0.9%之间，而同比增幅自7月份开始逐步收窄。

虽然7月份成交单价环比有所增长，但从结构上观察，增长比较明显的主要是郊环以外，环比增长9%，其他环线的价格增幅并不明显，另一方面，从同比涨跌幅来看，各环线成交均价都出现下跌，下跌幅度达到7%-9%。2022年前7个月，各环线均价相较去年出现下跌，外环外的跌幅相对更大。

二手房包括商品房、房改房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等几种。随着今年兴起来的“炒房热”，房价越来越高，二手房交易已然成为了一线城市和部分二线城市房地产交易中的主流方式。

根据中研普华产业研究院发布的《2022-2027年中国二手房行业市场深度调研及投资策略预测报告》显示：

根据数据显示，2020年，我国房产经纪人总数已接近200万。业内人士指出，当前全国二手房交易中，约85%的交易是由中介机构完成的，而房东和购房者自主交易的比例相对不高。即便是对于此类15%的交易，也因为没有平台支持，交易风险很大。

2021年，浙江省杭州市住房保障和房产管理局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”，上线“个人自主挂牌房源”功能。在该平台上，只要完成实名注册，房主就可以自行在平台上挂上自家房源，购房者也可以绕开中介，直接和房主面对面交易。

2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，2022年7月，深圳二手住宅过户量为2039套，环比下跌9%。

从整体房价数据看，2021年来一系列房地产调控见到了初步效果，特别是二手房价格的上涨明显放缓，二手房房价上涨城市数量已经连续4个月下行，调控有效抑制了房价上涨。其中深圳销售价格环比下降0.4%，已连续3个月下跌，且跌幅逐步扩大。成交量持续走低，受影响最大的那就是中介行业。

从地方层面看，创新楼市调控手段的二手房交易参考价机制、完善房价地价联动机制，以及一系列“堵漏洞”“打补丁”等政策内容的加码，无疑使得本轮楼市调控在方式、力度以及精细化等方面，均有显著提升。

目前，楼市慢慢进入存量房时代。央行的调查数据已经显示中国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，户均1.5套房了。在这种情况下肯定会有很多家庭要把多余的房产处理掉，所以未来市场上肯定会有大量二手房出售，更别说在炒房不赚钱之后，投资也要把二手房拿出来卖掉，这也会让市场提前进入存量房时代。而且受限于城市新增供应土地的原因，未来楼市的新房供应肯定会慢慢减少，二手房成交占比只会越来越大。

大数据时代下信息的重要性越发凸显，获得行业数据，并分析使用行业数据不仅可节约时间，降低成本，亦可优化整体决策。欲了解更多市场具体详情可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国二手房行业市场深度调研及投资策略预测报告》。

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