中国长租公寓行业现状分析：2021年中国集中式长租公寓260万套

• 2022年11月16日 ChenZeFang来源：中研普华 乐居财经 1213 79
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就运营中公寓数量计，集中式长租公寓的数量由2017年的100万套增至2021年的260万套，複合年增长率为26.0%。预计集中式长租公寓的数量到2026年将进一步增至510万套，2021年至2026年的複合年增长率为14.7%。

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列前三。在开业长租公寓房源量榜领先的，也是5.4万间的龙湖、5万间的万科和1.5万间的旭辉;其他房企如碧桂园、华润和保利，也在奋起直追。分散式公寓运营商则以中介系为首，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，跻身排行榜前三。而横向对比各个派系项目拓展及开业情况，有资金和资源优势的房企系公寓品牌不仅在整体规模拓展上独占优势，也有较好的运营管理和产品服务表现。

中国长租公寓行业现状分析：2021年中国集中式长租公寓260万套

就运营中公寓数量计，集中式长租公寓的数量由2017年的100万套增至2021年的260万套，複合年增长率为26.0%。预计集中式长租公寓的数量到2026年将进一步增至510万套，2021年至2026年的複合年增长率为14.7%。

集中式长租公寓可进一步细分为连锁公寓及非连锁公寓。连锁公寓是位于多个城市且由单一运营商管理的集中式长租公寓，而非连锁公寓则由规模有限的本地运营商管理。于2021年，按运营中公寓数量计，连锁公寓仅佔中国集中式长租公寓总数的30%。然而，按运营中公寓数量计，我们中国连锁公寓的市场份额预计将由2021年的30.0%增至2026年的50.1%，从而超越非连锁公寓的渗透率。

目前中国长租公寓行业面临四大挑战：

第一，重资产经营导致长租公寓企业盈利周期较长，目前国内长租公寓企业在高负债，资金压力大的状态下运营，其中资金压力主要集中于长租公寓的装修成本和租金成本两个方面。

第二，融资和税收成本相对较高，目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。而且税收负担较重，“营改增”后部分住房租赁机构税负不降反增，累计超过租金收入的20%。

第三，非规模化和非专业化不能存活，长租公寓企业持有的房源和租客数量必须达到一定的均衡点，才能实现盈利，只有具备一定规模和专业化服务水平的机构才能从残酷的市场竞争中存活并获得发展机会。然而，目前国内市场上长租公寓企业相对分散难以形成规模经济效应。

第四，租期的维稳考验长租公寓企业运营能力，中国目前住房租赁市场上的租期太短，一般分散式长租公寓租期为3-6年，集中式长租公寓租期为10年左右。房东和租客续约率低，房源和租客的不稳定，这就造成了长租公寓企业运营成本过高。

未来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项目的硬核运营实力，行业将进入精细化运营时代。在规模之外，未来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。

更多长租公寓市场调研消息,可以点击查看中研普华产业研究院的《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》。

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