方蔓桃
2023年，科技互联网行业在北京甲级办公楼的存量租赁面积同比下降3%，但仍是北京市场三大需求支柱之一。科技互联网企业在全市甲级办公楼中的前三聚集地从中关村、CBD、望京，变为了中关村、奥林匹克、丽泽和望京(并列第三)。在细分行业中，IT软件业的租赁面积在整个科技互联网行业占比超过半数。此外，核心产业的研发促使大批云服务和人工智能企业快速发展，落地办公空间，2023年占据科技互联网行业总面积的13.3%，具有新的增长动力。
专业服务业在2023年北京甲级办公楼的存量租赁面积同比上升2%，稳中有进。当前全国经济形势仍处于复苏状态，各类经济活动参与者因关注管理效率提升、降本增效等主题正积极寻求专业支持。作为向企业提供专业咨询等商务服务的角色，专业服务业的业务需求量呈现抬头趋势，这也体现在了办公租赁需求。全市专业服务业租户主要聚集在CBD、东长安街及东二环路三个区域，合计贡献了全市专业服务业在甲级办公楼租用总面积的62%。从行业细分角度来看，内资个人律所、知识产权公司在市场整体需求表现走弱的2023年逆势增长。
近日，北京公布前5月经济运行情况。总体来看，1至5月，北京经济延续恢复态势，生产平稳增长，需求持续恢复，价格稳定运行。但就北京办公楼市场而言，2024年一季度的净吸纳量为7,800平方米，目前市场仍处于下行阶段。在办公租赁市场活跃度不达预期的情况下，对当前留存于市场中需求变化的梳理变得尤为重要。
从已披露运营数据的写字楼项目来看，2023年期末，25个写字楼项目平均出租率同比变动不大，对比2023年6月底提升了1.43%，数值为89.61%。写字楼项目保持稳健经营。
对比上年，2023年年底25个写字楼项目中有52%的出租率数值保持不变或出现上涨，对比2023年6月底的数据，则72%的写字楼项目该指标维持不变或出现上涨。
从城市来看，仅北京、深圳和武汉三城的写字楼项目平均出租率数据对比2022年底出现提升;对比2023年6月底，则包括广州、昆明、上海、深圳、杭州、沈阳、无锡以及武汉在内的多城平均出租率实现上涨。总体来看，深圳、武汉、昆明以及无锡等城市的办公市场正稳步复苏。
上述数据说明，去年年底写字楼市场的有效办公需求对比2022年差距不大，同时去年下半年的市场活跃度明显优于上半年。基于此，观点指数判断，今年写字楼租赁市场有望企稳回升。
国家统计局最新披露的数据显示，2024年1月-2月，全国办公楼新开工和竣工面积分别为327万平方米和275万平方米，同比下滑12.2%和14.5%;
新建办公楼销售面积和销售额分别为268万平方米和332亿元，销售面积和销售额均出现同比上涨，涨幅分别为14.9%和9.9%。不过，1-2月办公楼开发投资额有所下滑，金额为579亿元，同比下滑3.2%。
中研普华产业研究院《2023-2028年中国写字楼行业竞争分析及发展前景预测报告》
年年底在内地办公楼组合将新增新项目杭州恒隆广场，这将成为恒隆地产长期稳定经营性收入来源之一;太古地产与远洋集团共同发展的北京颐堤港二期项目计划分阶段于2025年和2026年落成;新鸿基地产位于上海徐家汇ITC第三期项目余下部分包括楼高370米的B座办公大楼预计在2025年初竣工;招商蛇口在建及筹开的写字楼项目有10个，总经营建筑面积约81万平方米。
正如最新启用的中国海外大厦定位为国内首个5A级近零能耗高层写字楼项目一样，企业对绿色办公概念的关注度不减，同时低碳、绿色的概念也有助于企业开拓更多的市场化融资渠道。
综合来看，未来写字楼租赁市场仍将保持稳健的增长态势。另一方面，政府在城市更新规划中将继续加大对写字楼租赁市场的支持力度，以刺激经济增长。
随着经济的持续增长，企业数量不断增加，对写字楼的需求也将随之增长。受疫情影响，部分企业转向线上办公，导致写字楼空置率略有上升，但总体需求仍然较为旺盛。随着科技的不断发展，新兴行业也将成为写字楼租赁的新增需求方。写字楼租赁行业前景可期。
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