2024基础设施建设投资规划分析与研究咨询 万科设立中信万科消费基础设施基金

8月13日晚间，万科A发布公告称，公司下属子公司万聚盈通、深圳万科与中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司及泰康人寿保险有限责任公司，共同投资设立了万信金石(南京)商业投资合伙企业(有限合伙)，该基金被命名为“中信万科消费基础设施基金”。

一、合作方及基金设立

合作方：万科A下属子公司万聚盈通、深圳万科，与中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司、泰康人寿保险有限责任公司。

基金名称：万信金石(南京)商业投资合伙企业(有限合伙)，简称“中信万科消费基础设施基金”。

二、基金规模及出资情况

基金规模：人民币22.34亿元。

出资比例：

泰康人寿认缴35.00%。

中证投资及中信金石合计认缴8.95%。

万科集团暂时认缴56.05%，后续计划将36.05%的认缴份额转让给其他机构。

三、投资方向

该基金主要用于投资万科旗下两个运营稳定的商业项目：深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场。

这两个项目在2023年的营业额分别超过20亿元和6亿元，显示出良好的运营状况和盈利能力。

四、基金管理及运营

资产管理：基金所投资的商业项目将委托万科旗下印力集团继续提供资产管理服务。

合伙期限：合伙期限自完成首次投资性出资时起5年，经过必要的程序后可以延长。

五、战略意义

聚焦主业：此次投资是万科落实“一揽子方案”的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体。

资产证券化：构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台，有助于万科进一步打通经营性资产的商业模式闭环。

盘活资产：通过大宗资产交易、公募REITs等方式，万科能够更好地盘活存量资产和现金流，实现资产的良性循环发展。

六、市场反应

此次合作投资得到了市场的积极关注，业内认为这体现了市场对万科主业能力的认可。

截至8月13日收盘，万科A的股价虽然有所波动，但整体市场反应较为平稳。

万科A此次与多家专业投资机构合作设立中信万科消费基础设施基金，是其在资产证券化、盘活存量资产方面的重要一步，有助于公司未来的可持续发展。

根据中研普华产业研究院发布的《2024-2028年中国基础设施建设投资规划分析与研究咨询报告》显示：

公告显示，该基金募集规模为人民币22.34亿元，主要用于收购万科两家下属子公司，两家子公司主要持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。

其中，万聚盈通认缴出资金额为1000万元、深圳万科认缴出资金额为124215.7万元，合计占中信万科消费基础设施基金的比例为56.05%。

后续，万科将把36.05%的份额转让给其他投资人。中信金石、中信证券投资、泰康人寿的认缴出资金额分别为100万元、19894.3万元、78190万元。

据万科所言，下属子公司本次参与投资中信万科消费基础设施基金，是落实公司“一揽子方案”的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。

所谓的“一揽子方案”，万科董事会主席郁亮此前在2023年度股东大会上进行了详细说明，该方案主要包括两个阶段。

第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资;坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元;同时，主动完成融资模式转型。第二阶段万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

郁亮表示，“一揽子方案”并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。郁亮还提到，制定“一揽子方案”主要为实现三个目的，首先是“降负债”， 第二是完成“融资模式转型”， 第三是完成“聚焦主业”。

消费基础设施REITs信托基金行业发展现状及未来市场经济发展趋势

一、行业发展现状

发行数量与规模

显著增长：2024年以来，消费基础设施REITs的发行数量迎来了显著增长。截至目前，已有6单消费基础设施REITs成功发行，发行总规模总计超145亿元，其中4单已经上市交易。年内已有13只公募REITs成功发行，消费类REITs占比超过四成。

底层资产：已发行消费类REITs的底层资产主要包括百货商场、购物中心等。这些资产通常位于城市的核心区域或新兴商圈，具有较好的自然及人文环境与完善的周边公共服务配套设施。

市场反响

投资者认可：新发市场上，如华夏首创奥莱消费REIT和华安百联消费REIT均在公众投资者发售部分提前结束募集，实现了超额认购，显示出投资者对消费基础设施REITs的认可。

业绩表现：从业绩来看，消费基础设施REITs表现相对稳定。例如，华夏华润商业REIT报告期内收入为1.74亿元，净利润为0.11亿元，年化分派率达到5.05%。

政策支持

政策推动：近年来，国家层面出台了一系列政策推动REITs市场的发展，特别是将REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。这些政策为消费基础设施REITs的发行提供了有力支持。

常态化发行：2024年7月26日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》正式发布，标志着我国基础设施REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新阶段。

二、未来市场经济发展趋势

市场规模持续扩容

资产类型拓展：随着政策的进一步放开和市场需求的增加，消费基础设施REITs的底层资产类型有望进一步拓展，涵盖更多类型的消费基础设施项目。

发行数量增加：预计未来将有更多消费基础设施REITs项目获得受理并成功发行，市场规模将持续扩容。

投资者结构多元化

机构投资者增加：随着市场规模的扩大和产品的成熟，预计将有更多机构投资者进入消费基础设施REITs市场，包括保险公司、养老金、社保基金等。

个人投资者参与：随着市场认知度的提高和投资者教育的加强，个人投资者也将成为消费基础设施REITs市场的重要参与力量。

运营管理专业化

提升运营管理能力：随着市场规模的扩大和竞争的加剧，基金管理人将更加注重提升运营管理能力，通过精细化管理、优化业态组合、提升服务质量等方式提高项目收益水平。

引入专业机构：部分基金管理人可能会引入专业机构进行运营管理或合作开发新项目，以充分利用其专业优势和资源。

市场流动性提升

交易活跃度增加：随着市场规模的扩大和投资者结构的多元化，消费基础设施REITs的交易活跃度有望进一步提升。

交易平台完善：未来可能会进一步完善REITs的交易平台和相关制度安排，提高市场透明度和交易效率。

助力消费领域发展

促进消费升级：消费基础设施REITs的发行将有助于盘活优质商业存量资产，促进消费领域投资发展，提升消费市场竞争力。

优化消费场景：通过REITs的运作和管理，可以优化消费场景、激发市场潜力、进一步扩大内需、提振消费和拉动经济增长。

消费基础设施REITs信托基金行业正处于快速发展阶段，未来市场规模将持续扩容、投资者结构将多元化、运营管理将更加专业化、市场流动性将提升，并助力消费领域的发展。

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