吴澳燕
近年来，随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，办公楼市场持续扩大。特别是在一线城市和部分高新技术产业聚集的二线城市，办公楼市场活跃度较高。尽管受到宏观经济承压和房地产行业整体融资收紧的影响，办公楼开发投资额有所下降，但整体市场规模仍然庞大。
办公楼作为专为商业、服务业等办公用途而设计建造的建筑物，集中了办公空间、会议室、接待区、休息区及必要的辅助设施。它不仅提供了企业日常运营所需的物理环境，还承载着企业文化、商务交流及团队协作等多重功能。
办公楼行业可细分为多个领域，包括高端商务区写字楼、科技园区写字楼、文化创意产业园区写字楼等。每个细分领域都有其独特的定位和特点，满足不同企业的办公需求。例如，高端商务区写字楼往往位于城市中心，吸引金融、咨询等高端服务业入驻;科技园区写字楼则更加注重创新氛围和研发条件，吸引科技企业和初创公司。
2024年上半年，中国经济保持平稳运行态势，稳增长政策密集落地。二季度，全国40个主要城市甲级办公楼市场净吸纳总量为65万平方米，环比减少20.2%，这与近期市场各方感知到的需求收缩较为吻合，产业链调整带来需求释放受阻的内在逻辑延续，传统行业主力租户缩租、退租趋势进一步扩大。
《2024年中国办公楼租户调查》指出，中国办公楼市场增长潜力犹存，企业对扩张保持谨慎乐观态度。
调查显示，企业对未来三年的办公面积扩张持谨慎乐观态度。38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，略低于去年但高于过去三年平均水平。随着可租赁面积充裕、租金下调及租约集中到期，加之企业房地产预算的审慎态度，“搬”或“不搬”成为当前办公楼租赁决策的核心议题。
降租或更为灵活的租约条款是企业决定续租或搬迁的首要考量，配套设施和服务紧随其后。另有六成租户将区位优势纳入选址决定性因素;1/3的租户关注楼宇是否符合可持续发展目标以及企业资本支出预算。
根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国办公楼行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》显示：
随着新兴科技公司和创业公司的崛起，对灵活办公空间的需求不断增加。这些公司更注重协作和创新，对办公空间的布局和设计提出了新要求。同时，随着人工智能、数字经济等新兴产业的快速发展，这些行业对高品质、智能化的办公楼空间有着较高的需求。从行业特征来看，虽然金融、科技、房地产等传统行业对增量需求的支撑力量转弱，但垂直细分领域仍存在结构性机会。
例如，受益于政策催化和产业趋势，游戏、人工智能、能源类企业的租赁需求在北京、广州等城市增长趋势显著;微短剧、直播电商等新媒体热度不减，行业变革迭代加速，推动相关企业的租赁需求持续释放，在杭州、长沙、南宁、福州、哈尔滨等城市表现亮眼。
绿色建筑和可持续发展理念也深入写字楼的设计和建设中。绿色办公楼采用可再生能源、节能设备和环保材料，致力于减少能源消耗和环境污染。同时，绿色租约也成为企业达成ESG目标的关键抓手，推动业主与租户共同实现环境目标。ESG方面，今年调查结果显示，已设立零碳目标的企业占比继续攀升至31%，其中七成企业要在2030年或更早前实现目标。
调查指出，有11%的租户表示搬迁的主要目的是为了寻找新的总部，主要集中在制造业(23%)、专业服务业(23%)、科技互联网(19%)和医药及生命科学行业(15%)。未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力行业将引领办公楼需求扩张。
在激烈的市场竞争中，企业及投资者能否做出适时有效的市场决策是制胜的关键。报告准确把握行业未被满足的市场需求和趋势，有效规避行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。
更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国办公楼行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》。
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