2025年中国城市更新行业政策环境与发展现状分析

从全国住房城乡建设工作会议上获悉，2025年全国住房城乡建设事业高质量发展取得新成效，城市更新取得重要进展，保交房任务全面完成，“好房子”建设起步成势。2026年，各地住房城乡建设部门将重点做好城市更新、稳定房地产市场等工作。

城市更新是指对城市建成区的物质空间、功能布局、生态环境、历史文化等进行系统性改造和优化，以提升城市品质、改善人居环境、促进经济发展和社会进步。近年来，随着城市化进程的加速和城市功能的不断演变，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要手段。城市更新作为破解空间资源约束、重塑城市功能的核心路径，正迎来政策红利与市场需求双重驱动的战略机遇期。

中国城市更新行业政策环境分析

近年来，国家层面密集出台政策文件，构建起支持城市更新的"四梁八柱"政策体系。中央财政设立专项基金并扩大地方政府专项债支持范围，引导社会资本通过多种方式参与城市更新项目。各地相继建立城市更新规划实施体系，完善"体检-规划-实施-监测"的全流程管理机制，推动城市更新从试点探索走向制度化、常态化推进。

2025年，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出到2030年，城市更新行动实施取得重要进展。《意见》明确提出8项主要任务，包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化等。

据统计，近两年全国城市更新8项主要任务，每年投资项目数量稳定在6万个左右，完成投资额2.5万亿元以上。据业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量约20万亿元。其中老旧小区改造需投资8万亿元以上;城中村及危旧房改造总投资约2.5万亿元;地下管网升级投资约4万亿元，智慧管网改造占比将提升至30%;历史文脉保护投资约2万亿元。

中国城市更新行业发展现状分析

城市更新市场已形成政府引导、市场运作、多方参与的格局。各地通过建立城市更新项目库，实施"项目清单化、清单责任化"管理，推动一批民生工程、发展工程和安全工程落地实施。社会资本参与积极性不断提高，通过"投资人+EPC""EPC+O"等模式，在老旧小区改造、完整社区建设、历史街区活化等领域形成多元化投资格局。

市场需求呈现多层次特点。一方面，居民对居住条件改善的需求持续释放，推动城镇老旧小区改造、住宅老旧电梯更新等民生项目快速推进;另一方面，城市功能提升催生新需求，智慧管网、城市基础设施生命线安全工程等新型城市基础设施建设加速推进，为市场注入新活力。

据中研产业研究院《2025-2030年城市更新产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》分析：

城市更新在改善人居环境方面成效显著。通过持续推进城镇老旧小区改造，不仅更新了水电气热等老旧管线，还增设了停车位、养老托育等社区服务设施，让老城区居民享受到现代城市生活便利。同时，通过口袋公园建设、城市绿道延伸、公园绿地开放共享等措施，城市生态环境质量不断提升，居民幸福感获得感明显增强。

在城市功能完善方面，城市更新着力补齐基础设施短板。地下管网改造和综合管廊建设持续推进，城市排水防涝能力不断增强，有效应对极端天气挑战。新型城市基础设施建设加快布局，推动城市治理体系和治理能力现代化水平提升。

从住房城乡建设部了解到，2025年前10个月，全国新开工改造城镇老旧小区2.51万个。据了解，2025年，全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个。2019年至2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超过1.2亿人，共改造提升各类老化管线36万公里，增设停车位387万个，建设养老、托育等各类社区服务设施7.8万个。

随着城市更新实践的深入推进，行业发展正呈现新的趋势特征。从改造内容看，已从单一的物理空间改造向"好房子、好小区、好社区、好城区"一体化建设转变，更加注重居住品质提升和社区功能完善。从实施方式看，从政府主导的行政推动向市场化运作、社会化参与转变，更加注重发挥市场机制作用和调动居民积极性。从发展目标看，从单纯的物质环境改善向历史文化保护、生态环境保护、产业转型升级等多目标协同转变，更加注重城市可持续发展和人文精神传承。这些转变标志着中国城市更新已进入质量提升的新阶段，需要在总结经验基础上，进一步创新理念、完善机制、强化保障，推动城市更新事业高质量发展。

中国城市更新行业发展趋势分析

智慧化改造成为城市更新重要方向。随着新一代信息技术快速发展，数字孪生、人工智能、物联网等技术在城市更新中广泛应用，推动城市治理向精细化、智能化转变。智慧管网、智慧社区、智慧城市基础设施等建设加快推进，为城市高效运行和便捷服务提供技术支撑。

绿色低碳理念深度融入城市更新全过程。建筑节能改造、绿色建材应用、可再生能源利用等措施广泛实施，推动城市更新项目实现碳减排目标。城市生态修复力度不断加大，黑臭水体治理、绿地系统建设、生物多样性保护等工作协同推进，构建人与自然和谐共生的城市生态环境。

人性化设计理念更加凸显。城市更新更加注重人的需求，从老年人、儿童、残疾人等特殊群体需求出发，完善无障碍设施、适老化改造，打造全龄友好型城市空间。同时，注重保留城市记忆，通过历史建筑修缮、传统风貌保护，让城市更新有温度、有记忆、有情感。

城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手，已成为中国城镇化进入下半场的战略选择。经过多年实践，城市更新在改善人居环境、完善城市功能、传承历史文化、促进产业升级等方面取得显著成效，积累了宝贵经验。面对新的发展形势，城市更新需要坚持以人民为中心的发展思想，完整准确全面贯彻新发展理念，进一步创新体制机制，拓宽资金渠道，强化技术支撑，推动城市更新从"有没有"向"好不好"转变，从"拆改建"向"修修补补"转变，从政府主导向多元共治转变。未来，随着城市更新政策体系不断完善、市场活力持续释放、技术创新深入推进，中国城市更新行业将迎来更加广阔的发展空间。

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