李婉逸
2025-2030年中国城市更新行业：片区统筹开发与EOD模式的投资价值跃迁
前言
随着中国城镇化进程的加速，城市发展从增量扩张阶段逐步转向存量提质增效阶段，城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手。2025年作为“十四五”规划的收官之年，城市更新行业已形成较为完善的市场体系和政策框架，为“十五五”期间的发展奠定了坚实基础。
一、宏观环境分析
(一)城镇化进程加速推动需求升级
中国城镇化率已突破65%，城市人口规模持续扩大，居民对居住环境、公共服务、文化设施的需求日益多元化。根据国家统计局数据，2024年城镇常住人口超过8.5亿，城市内部的老旧小区、废弃工业用地、低效商业空间等存量资源亟待更新改造。同时，城市功能升级需求迫切，交通拥堵、环境污染、公共服务不足等问题成为制约城市可持续发展的关键因素。
(二)基础设施完善为更新提供支撑
交通、水利、电力等基础设施的升级改造为城市更新提供了硬件基础。例如，2025年中央预算内投资设立城市更新专项，支持城镇老旧小区改造、城中村改造、城市危旧住房更新等项目，重点完善社区公共服务设施、优化交通微循环、提升市政管网安全性。此外，5G、物联网、人工智能等新技术的普及，为城市更新注入智能化、数字化动能。
(三)社会资本参与意愿显著增强
在政策引导下，社会资本成为城市更新的重要力量。2024年，城市更新项目投资中社会资本占比达60%，民营企业、外资企业及金融机构通过PPP模式、REITs等创新工具深度参与。例如，保障性租赁住房REITs底层资产出租率稳定在93%以上，租金收缴率接近100%，展现出良好的抗风险能力，吸引更多长期资金流入。
(来源：国家统计局、中研整理)
二、政策分析
(一)国家层面政策体系日益完善
2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确“到2030年城市更新体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效”的总体目标，并提出加强既有建筑改造利用、推进老旧小区整治改造、完善社区建设等八项重点任务。同年，财政部、国家发展改革委等部门联合出台配套措施，通过中央预算内投资、专项债券、税收优惠等工具支持城市更新，同时鼓励金融机构创新产品服务，满足项目融资需求。
(二)地方政策创新实践亮点纷呈
各地结合实际探索差异化更新模式。例如，湖南省出台《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，提出“体检先行、规划引领、片区统筹”的实施路径，重点推进老旧小区改造、完整社区创建、历史街区保护等工程;上海市通过《历史风貌保护条例》修订，平衡商业更新与文化传承，推动外滩、新天地等区域实现功能与风貌双提升;广州市发布《城市更新专项规划编制导则》，明确“留改拆”并举的更新策略，避免大拆大建，注重保留城市记忆。
(三)政策导向对企业战略的影响
政策红利持续释放，企业需紧跟导向调整布局。一方面，政府通过财政补贴、税收优惠降低企业参与成本，例如对绿色建筑改造项目给予每平方米100-200元的补贴;另一方面，严控更新项目合规性，要求企业严格履行规划审批、文物保护、节能标准等程序，避免因政策风险导致项目停滞。此外，政策鼓励“政府引导+市场运作”模式，企业需加强与政府平台公司、专业服务机构的合作，提升资源整合能力。
(一)更新模式向综合化、精细化转型
根据中研普华产业研究院《2025-2030年中国城市更新行业深度发展研究与“十五五”企业投资战略规划报告》显示：未来城市更新将呈现“微改造+综合整治”为主流的趋势。老旧小区改造注重“基础类+完善类+提升类”分层推进，在加装电梯、完善供暖系统等基础上，引入智慧社区管理平台、社区食堂、养老服务站等新业态;城市功能区更新强调“产城融合”，通过引入科创园区、文创街区、商业综合体等，实现空间价值最大化;历史街区更新遵循“保护优先、活化利用”原则，通过文化旅游、创意产业植入，推动遗产保护与经济效益双赢。
(二)绿色低碳与智慧化成为核心方向
绿色建筑标准将全面普及，新建项目100%执行绿色建筑评价标准，既有建筑改造中节能环保技术渗透率超80%。例如，海绵城市建设技术通过雨水收集、生态修复等手段提升城市韧性;可再生能源利用方面，光伏一体化建筑、地源热泵等技术广泛应用。智慧化层面，BIM技术实现规划、设计、施工全流程数字化管理，大数据分析优化资源配置，人工智能应用于智能交通、智慧安防等领域，提升城市管理效率。
(三)产业链协同与跨界融合加速
城市更新产业链向上下游延伸，涵盖规划设计、投资建设、运营维护、金融服务等环节。龙头企业通过并购、战略合作等方式整合资源，例如房地产开发企业联合专业运营机构打造“开发+运营”一体化模式;科技企业跨界入局，提供智慧化解决方案;金融机构创新REITs、绿色债券等产品，拓宽融资渠道。此外，城市更新与乡村振兴、产业升级等领域深度融合，通过城乡资源优化配置实现协同发展。
(一)聚焦核心领域与区域
企业应优先布局政策支持力度大、市场需求旺盛的领域。老旧小区改造、完整社区建设、历史街区保护等民生类项目风险低、回报稳，适合长期持有运营;智慧城市、绿色建筑、产业园区升级等创新类项目潜力大，需关注技术迭代与商业模式创新。区域选择上，东部沿海地区市场规模占全国58%，长三角、珠三角城市群是投资热点;中西部地区依托长江经济带、西部大开发战略，武汉、成都等中心城市增长空间广阔。
(二)创新融资模式与风险管控
多元化融资是关键。企业可申请中央预算内投资、专项债券等政府资金，降低前期投入压力;通过PPP模式引入社会资本，实现风险共担、利益共享;发行REITs盘活存量资产，提升资金周转效率。风险管控方面，需建立政策变动预警机制，密切关注土地供应、财政补贴、行政审批等政策调整;加强社会稳定风险评估，完善利益相关者沟通协调机制，避免群体性事件;运用金融工具对冲市场波动，例如通过利率互换、汇率期权管理融资成本。
(三)强化技术赋能与差异化竞争
企业需加大技术研发投入，提升数字化、智能化水平。例如，利用数字孪生技术构建城市虚拟模型，模拟更新效果;通过模块化建造、装配式建筑技术缩短工期、降低成本;引入物联网传感器实时监测基础设施状态，实现预防性维护。差异化竞争方面，中小企业可聚焦细分领域，如专注历史建筑修缮、社区微更新等;龙头企业通过品牌输出、标准制定构建护城河;跨界企业依托技术优势提供定制化解决方案。
如需了解更多城市更新行业报告的具体情况分析，可以点击查看中研普华产业研究院的《2025-2030年中国城市更新行业深度发展研究与“十五五”企业投资战略规划报告》。
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