2022中国长租公寓市场现状和发展商业模式研究

• 2022年4月14日 HuangJiang来源：新浪 1364 90
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一季度服务式公寓空置率环比上升2.4个百分点至20.8%。为减缓运营压力，业主方积极调整租金、适度做出让步，以期加速去化，全市服务式公寓平均租金为每月每平方米244.9元，租金指数环比下降0.5%。

近些年,商业办公建筑改为集中式长租公寓(简称“商改租”,其中集中式长租公寓指房源集中布置在整栋或整层,有公共空间、专业品牌运营管理的租赁型公寓)屡屡出现在从中央到地方的相关政策里。

2022中国长租公寓市场现状和发展商业模式研究

北京高端住宅租赁市场，一季度服务式公寓空置率环比上升2.4个百分点至20.8%。为减缓运营压力，业主方积极调整租金、适度做出让步，以期加速去化，全市服务式公寓平均租金为每月每平方米244.9元，租金指数环比下降0.5%。

预计未来随着内外资租户的逐渐回归，将刺激服务式公寓的需求、带动市场回暖，市场整体入住率也将有所改善。此外，北京大宗投资市场在一季度的整体表现较为平淡，重要成交寥寥，季度内大宗投资市场成交金额合计仅为23.4亿元。

总体而言，自2021年“三道红线”等强监管政策后，房地产企业面临庞大的资金需求和降低债务规模的压力，纷纷开始加速变现自持资产，这也是房企缓解流动性燃眉之急的重要途径。因此可以预见，在2022年投资市场上可供出售项目将会继续增加，项目议价空间也相对较大。

根据中研普华研究院《2022-2026年中国青年公寓行业竞争格局及发展趋势预测报告》显示：

“商改租”被一些资本认为是下一个风口，但是从一线城市的实践来看，受到市场的青睐有限。租赁市场存在盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题，只有少量闲置商业楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租。这在一定程度上抑制了开发商或租赁运营企业推动的积极性。

由于从用地性质上而言它依然是商办用地，不需要严格执行住宅设计规范，因此在改造后可能会产生燃气、采光、通风等一系列符合商业用地规范但居住环境不佳的问题。另外，从空间结构上看，商办建筑改长租公寓也存在客观性限制因素，并非所有的都适合改造。

2021年7月，由国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。这是国家层面首次提出鼓励非居住存量房屋改为保障性租赁住房。

商办市场过度规划、商业地产的大规模建设始于2016年“房住不炒”政策。很多开发商逐渐将建设重点转移到商业办公建筑，随即而来的却是需求相对疲软，大量空间闲置浪费。与此同时，国家开始制定鼓励商改居的政策，但政策一直在商办建筑改居住功能后能否出售之间(简称“商改住”)反复。不过仅仅一年之后，北京、上海、成都等就叫停了此类建设，主要起因是接到商办项目违规销售、擅自改建的投诉，以及一些项目虚假宣传、误导购房人等乱象。2018年，北京又将部分门类的“商改住”和“商改租”列入正面清单，但2019年，上海再次重拳出击“类住宅”产品。

直到“十四五”期间，有关完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度再次被提上日程，这才将争论的中心从“改为居住形态出售”变成了“改为集中式住房租赁”，而后有了2021年全国性的鼓励。

曼哈顿3月公寓租金连续第二个月创下历史新高。

今年3月签订的新租约中，租户支付的租金中值为3644美元，是有记录30年来的最高水平。这一数字较去年同期上涨23%，较2月份的前纪录上涨了14美元。

与竞争激烈的销售市场相呼应的是，近五分之一的租约是以高于要价的价格签署的，平均高出9.7%。2月份的数据与此类似。

寻找公寓的人现在发现，疫情严重时期普遍的房租优惠已经变得越来越罕见，也越来越小。上个月，只有约18%的新租约获得了房东的优惠，比如免一个月租金或房东负担中介费，这一比例低于一年前的34%。

《2022-2026年中国青年公寓行业竞争格局及发展趋势预测报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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