REITs扩容：基础设施与长租公寓的资产证券化机遇

REITs扩容：基础设施与长租公寓的资产证券化机遇

在2025年的中国资本市场，基础设施与长租公寓领域的资产证券化正迎来前所未有的发展机遇。自2024年7月国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》以来，中国REITs市场步入“首发+扩募”双轮驱动新周期，底层资产类型扩展至消费基础设施、新能源等领域。截至2024年底，中国内陆REITs市场规模达1563.99亿元，同比激增89.96%，2025年预计突破2000亿元，2030年或达2万亿元。其中，基建、物流园区、长租公寓三大赛道因政策支持、资产质量与市场潜力成为焦点。

一、行业市场现状分析

1. 市场规模与增长动能

总体规模扩张：截至2024年底，中国内陆REITs市场规模达1563.99亿元，同比增长89.96%。2024年全年发行29单REITs，新上市项目贡献45.60%总市值。2025年，随着更多项目进入审核与上市流程，市场规模预计突破2000亿元。

政策驱动显著：2024年，发改委、证监会等部门发布多项政策，简化申报流程、明确REITs权益属性，推动市场扩容。例如，沪深交易所修订《REITs业务指引—审核关注事项》，完善审核体系，为市场扩容奠定制度基础。

扩募成为新增长点：2024年扩募规模超1500亿元，覆盖消费、水利等新领域。头部REITs通过并购扩募实现规模扩张，例如华夏北京保障房REIT通过扩募进一步巩固其长租公寓领域的领先地位。

2. 细分赛道表现

基建类REITs：高速公路、产业园区、市政环保等项目占据主导地位。2024年，高速公路板块收入和EBITDA分别上升2.38%和1.32%，抗周期性强。例如，中交高速REIT底层资产为高速公路项目，受益于财政政策发力，货运占比较高，估值低、盈利弹性大，2024年收入和EBITDA分别增长5.2%和4.8%。

长租公寓REITs：市场化长租房和产业园区配套租赁住房纳入公募REITs底层资产范围。2024年，保租房REITs收入和EBITDA分别上升0.89%和1.45%，涨幅达30.09%，居细分板块之首。例如，华夏北京保障房REIT底层资产为保障性租赁住房，受益于政策红利与市场扩容，2024年收入和EBITDA分别增长4.5%和4.2%，涨幅居长租公寓REITs前列，市场表现涨幅达35.09%。

3. 典型案例解析

中交高速REIT：底层资产为高速公路项目，货运占比较高，受益于财政政策发力，估值低、盈利弹性大。2024年，其收入和EBITDA分别增长5.2%和4.8%，涨幅居基建类REITs前列。

华夏北京保障房REIT：底层资产为保障性租赁住房，受益于北京市保障性租赁住房政策，收入与EBITDA快速增长。2024年，其收入和EBITDA分别增长4.5%和4.2%，涨幅居长租公寓REITs前列，市场表现涨幅达35.09%。

根据中研普华产业研究院发布《2025-2030年中国资产证券化行业发展现状分析及市场前景趋势预测报告》显示分析

二、行业发展趋势

1. 政策持续完善，市场扩容加速

常态化发行机制：发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，简化申报流程，推动市场扩容。2025年，随着更多项目进入审核与上市流程，市场供给将进一步增加。

权益属性明确：证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确REITs权益属性，调动投资者积极性。这一举措有效弱化二级市场行情对持有者当期利润的影响，提升市场吸引力。

2. 资产类型多元化，新兴领域崛起

新能源、数据中心等新领域：随着市场扩容，REITs底层资产类型将进一步丰富。例如，南方润泽科技数据中心REIT于2025年3月21日获深圳证券交易所受理，为首单以数据中心为底层资产的公募REITs。未来，新型基础设施、文化旅游、养老、港口等领域REITs有望成功发行上市。

绿色REITs兴起：碳排放权ABS实现“从0到1”的突破，标志着有更丰富的途径助力产业推进绿色转型。未来，绿色REITs将成为市场重要组成部分，推动可持续发展。

3. 市场流动性提升，投资者结构优化

做市商制度完善：为提升市场流动性，沪深交易所将进一步完善做市商制度，引入更多专业机构参与做市，提高市场活跃度。

长期资金入场：社保、年金等“长钱”将逐步进入REITs市场，优化投资者结构。例如，试点REITs纳入养老理财配置，为市场提供稳定资金来源。

三、行业重点分析

1. 基础设施REITs：抗周期性强，现金流稳定

高速公路板块：作为基础设施REITs的重要组成部分，高速公路项目具有现金流稳定、抗周期性强的特点。例如，中交高速REIT底层资产为高速公路项目，受益于财政政策发力，货运占比较高，估值低、盈利弹性大。

产业园区与市政环保：随着城市化进程加速，产业园区与市政环保项目需求持续增长。这类项目通常具有长期稳定的租金收入，适合作为REITs底层资产。

2. 长租公寓REITs：政策红利驱动，市场规模扩大

保障性租赁住房：受益于政策红利与市场扩容，保障性租赁住房REITs成为市场热点。例如，华夏北京保障房REIT底层资产为保障性租赁住房，受益于北京市保障性租赁住房政策，收入与EBITDA快速增长。

市场化长租房：随着住房租赁金融支持政策全面实施，市场化长租房逐步纳入公募REITs底层资产范围。这将进一步推动长租公寓REITs市场规模扩大。

四、市场竞争格局分析

1. 基建类REITs：头部企业主导，差异化竞争显现

头部企业优势：基建类REITs市场由头部企业主导，如中国铁建、华夏越秀、中国交建等。这些企业凭借优质资产与稳定现金流，占据市场主导地位。

差异化竞争：部分企业通过拓展新领域实现差异化竞争。例如，工银河北REIT聚焦新能源基础设施，实现业绩快速增长。

2. 长租公寓REITs：央国企优势凸显，政策红利助力

央国企主导：长租公寓REITs市场央国企优势凸显，如华润有巢、厦门安居等。这些企业凭借金融支持与房源筹集优势，实现规模快速扩张。

政策红利竞争：部分企业通过政策红利实现业绩快速增长。例如，华夏北京保障房REIT受益于北京市保障性租赁住房政策，收入与EBITDA快速增长。

五、行业市场影响因素分析

1. 政策因素

政策支持力度：政策支持力度直接影响REITs市场发展。例如，发改委、证监会等部门发布的政策简化了申报流程、明确了REITs权益属性，推动了市场扩容。

税收优惠：税收优惠政策的出台将降低REITs运营成本，提升市场吸引力。例如，针对增值税、土地增值税、契税等税种出台专项税收支持政策，将提升市场参与主体的积极性。

2. 经济因素

经济增长：经济增长与商业活动水平影响商业房地产需求，进而影响REITs租金收入与资产价值。2025年，中国经济复苏预期增强，REITs市场有望受益。

利率水平：REITs对利率变化敏感，利率上升可能增加融资成本，影响分红与股价。2025年，随着利率下行，REITs融资成本降低，市场吸引力提升。

3. 市场因素

投资者需求：投资者对稳定收益与资产多元化的需求推动REITs市场发展。2024年，C-REITs综合收益涨幅为11.44%，介于股债之间，吸引大量投资者关注。

市场流动性：市场流动性是影响REITs市场表现的重要因素。未来，随着市场扩容与投资者结构优化，流动性有望提升。

六、行业面临的挑战与机遇

1. 核心挑战

制度不完善：与全球成熟市场相比，中国REITs市场仍面临相关制度不完善的问题。例如，税收优惠覆盖不全面，税收政策的协同性不足;法律制度方面，REITs相关的专项立法缺失，法律责任界定还可以进一步清晰和完善。

优质资产供给不足：尽管市场扩容加速，但优质基础设施项目资产供给仍不充分。部分行业/项目基本面经营压力较大，影响市场供给质量。

市场流动性不足：中国REITs二级市场交易不活跃，做市商制度有待进一步完善。这导致市场流动性不足，影响投资者参与积极性。

2. 发展机遇

政策红利持续释放：随着政策的持续完善与优化，REITs市场将迎来更多发展机遇。例如，推动基础设施领域REITs扩围扩容、支持新能源汽车骨干企业优化布局等政策将为市场注入新活力。

高息资产需求增加：在全球经济不确定性增加的背景下，投资者对高息资产的需求增加。REITs作为一种稳健收益的资产，将受到更多投资者的关注。

资产证券化创新：随着金融科技的发展与市场需求的多样化，资产证券化创新产品不断涌现。例如，碳排放权ABS、持有型不动产ABS等创新产品为市场注入了新活力。

七、中研普华产业研究院建议

1. 政策建议

完善税收优惠政策：针对REITs运营过程中的增值税、土地增值税、契税等税种出台专项税收支持政策，降低运营成本，提升市场吸引力。

加快专项立法进程：推动国务院出台《REITs管理条例》，明确REITs的法律地位、运营规范与监管要求，为市场健康发展提供法律保障。

优化扩募流程：简化扩募审批流程，缩短扩募周期，提升常态化发行的质效。鼓励企业通过并购重组、资产置换等方式将优质资产注入REITs平台。

2. 市场建议

提升市场流动性：完善做市商制度，引入更多专业机构参与做市;推动REITs纳入主流指数，发展衍生品工具，提升市场活跃度。

加强投资者教育：通过新媒体矩阵开设REITs专项信息平台，建立常态化答疑机制;定期举办面向所有投资者的线下与线上投资者交流活动，提升投资者对REITs的认知水平。

推动资产类型多元化：鼓励企业探索数据中心、养老、港口等新兴领域REITs的发行;支持绿色REITs的发展，推动可持续发展。

3. 企业建议

提升资产管理能力：加强底层资产运营效率管理，通过智慧园区管理系统、物联网监测系统与AI预测模型等技术手段提升资产周转效率与租户续约率。

拓展融资渠道：积极利用REITs平台实现资产盘活与融资升级;探索与金融机构合作开发创新金融产品，满足多元化融资需求。

关注政策动态：密切关注国家政策导向与市场动态，及时调整战略布局与业务模式;积极参与政策制定过程，为行业发展建言献策。

八、未来发展趋势预测分析

1. 市场规模预测

短期(2025-2027年)：中国REITs市场规模将保持快速增长态势，2025年预计突破2000亿元，2027年有望达到3000亿元。

长期(2028-2030年)：随着政策的进一步完善与市场的不断成熟，中国REITs市场规模有望实现跨越式发展，2030年或达2万亿元。

2. 技术趋势

金融科技应用深化：区块链、大数据、人工智能等技术在REITs领域的应用将不断深化，提升市场透明度与运营效率。例如，通过区块链技术实现资产证券化全流程追溯与监管;利用大数据与AI技术优化资产估值与风险管理。

绿色金融发展：随着全球对可持续发展的重视度提升，绿色REITs将成为市场重要发展方向。未来，碳排放权ABS、绿色建筑REITs等创新产品将不断涌现，推动绿色金融发展。

3. 投资趋势

长期资金占比提升：随着社保、年金等“长钱”逐步进入REITs市场，长期资金占比将显著提升。这将优化投资者结构，提升市场稳定性。

跨境投资增加：随着中国资本市场对外开放程度的提升，跨境投资REITs的案例将逐渐增多。未来，中国REITs市场将与国际市场更加紧密地联系在一起，推动国际化进程。

在2025年的中国资本市场，基础设施与长租公寓领域的资产证券化正迎来前所未有的发展机遇。随着政策的持续完善与市场的不断成熟，REITs市场规模将持续扩大，资产类型将更加多元化。基建类REITs凭借其抗周期性强、现金流稳定的特点成为市场重要组成部分;长租公寓REITs则受益于政策红利与市场扩容，成为投资者关注的焦点。

然而，中国REITs市场仍面临制度不完善、优质资产供给不足、市场流动性不足等挑战。为应对这些挑战并抓住发展机遇，政策制定者需完善税收优惠政策、加快专项立法进程、优化扩募流程;市场参与者需提升市场流动性、加强投资者教育、推动资产类型多元化;企业需提升资产管理能力、拓展融资渠道、关注政策动态。

展望未来，中国REITs市场有望在政策红利、技术创新与市场需求的共同推动下实现高质量发展。投资者应密切关注政策动态与市场表现，把握REITs市场带来的投资机会;企业应积极适应市场变化与政策导向，实现可持续发展。中研普华产业研究院将持续跟踪行业动态与市场趋势，为市场参与者提供深度洞察与战略支持。

如需获取完整版报告及定制化战略规划方案请查看中研普华产业研究院的《2025-2030年中国资产证券化行业发展现状分析及市场前景趋势预测报告》。