22城首轮土拍收官!收金5000亿 同比降超50% 土地开发行业现状分析

• 2022年6月24日 zengyan来源：券商中国 1187 77
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据报道，随着6月22日郑州首轮集中土拍收金107亿元，今年22城首轮集中土拍全部完成。有研究机构统计，22城共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，成交规划建筑面积3907万平米，总成交金额4969亿元，与去年首轮相比降幅超5成。

22城首轮土拍收官!收金5000亿 同比降超50%

据报道，随着6月22日郑州首轮集中土拍收金107亿元，今年22城首轮集中土拍全部完成。有研究机构统计，22城共计推出涉宅用地469宗，最终成交397宗，成交规划建筑面积3907万平米，总成交金额4969亿元，与去年首轮相比降幅超5成。其中，深圳平均溢价率为14.98%，是本轮热度最高城市;天津流拍与撤牌地块宗数最多，显出冷意。

5月房地产开发投资分析

随着房地产宽松政策持续落地，2022年5月房地产市场初步回暖。销售端看，5月房企销售环比增长，同比下降，预计6月销售有延续改善的趋势;投资端看，5月房地产开发投资和房屋新开工面积均出现环比回升。

不过根据前5个月累计数据，房地产多项指标仍在继续下探。房地产前5月销售降幅较前4月进一步扩大;开发投资增速同比下降;房企到位资金降幅同环比扩大。

土地市场显现暖色，最早也最权威的一组数据来自财政部。值得注意是，财政部最新数据显示，今年前5个月地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入(下称“土地出让收入”)18613亿元，虽比去年同期减少7510亿元，同比下降28.7%。但是，从5月份单月来看，土地出让收入为3601亿元，较4月的3054亿元，环比上涨了17.9%。

多地楼市土地和住房成交分析

报告显示，6月前20日百城土地成交金额为1661亿元，环比5月前20日增速为53%。从多家机构获得数据显示，6月以来，多地楼市土地和住房的成交都显现暖意。与此同时，房企融资环境也在持续改善。

报告显示，6月1日至6月20日，全国100个城市土地(含纯住宅、商住、商办用地)成交幅数为449幅，环比5月同期增长20%，但是同比下降40%。总体来看，土地市场呈现弱复苏态势，虽然不及去年同期，但环比5月同期有着一定的增长。

全国百城土地成交溢价率如何 当前土地市场交易分析

据报道称，百城土地成交溢价率至今仍然未见起色。报告显示，6月1日至6月20日，全国百城土地成交溢价率为3%，与5月同期溢价率相比变化不大。相比之下，去年6月同期全国百城土地成交溢价率为12%，可见当前溢价率较弱。对此，报告指出，基于当前土地市场交易的疲软态势，溢价率总体也难以强势，且会持续处于历史低位。

对于未来的土地市场，中指研究院预期，土拍规则将继续放宽，部分城市将通过降门槛、降地价、提利润，提升企业拿地意愿。即使如此，部分库存去化承压或市场处于深度调整期的城市，如天津、济南、福州土拍热度延续去年第三批集中供地的低温热度，短期仍难以改善。

土地开发行业现状分析

据中研普华产业研究院出版的《2022-2027年土地开发产业深度调研及未来发展现状趋势预测报告》统计分析显示：

今年以来的首轮集中供地，不少本土民企或中小型房企在土地市场上现身，并有所斩获。合肥的首轮土拍中，9宗竞品质地块被本土民企拿下;在上海首轮供地中，也有同润、佳运置业等中小型房企拿地。

业内人士指出，中小房企在此前的规模扩张中落败，但因祸得福，现在负债少、杠杆率低，可以抓住竞争压力小、参与门槛有所降低的窗口期补仓，但限于资金实力，未来拿地或并不会太多。

民营房企中，龙湖、碧桂园、郑州本地的永威置业等企业亦现身拿地。不过，多数房企竞得地块是已有项目后期开发用地或前期已介入的城改用地，仅龙湖竞得的地块为非定向出让地块。民营房企拿地仍旧偏向谨慎。

尽管大多数城市中民企踪迹寥寥，但合肥的首轮土拍市场上，民企拿地宗数占比超过5成，其中的主力是本土中小型民营房企。

据好地网统计，在合肥首轮土拍22宗成交地块中，民企拿下了14宗，占比64%;拿地金额共103亿元，占比55%。拿地企业包括安徽置地、安徽新华、安徽邦泰、远大、文一等合肥或安徽其他城市民企，另有伟星房产、龙湖等外来民营房企。

类似的现象也出现在了上海首轮供地中，如先后在金山、宝山罗店拿下2宗地块的小房企上海佳运置业，仅早年间在上海开发了4个项目，如今时隔多年再度返沪。深耕上海的大华、大名城、上海同润投资等中小民企也有所斩获。

事实上，杭州本土企业众安集团、德信地产也在首轮杭州土拍中斥资拿地，众安收获5宗地块，拿地总金额约为39亿元。

在苏州第二轮土拍中亦有诸多本土中小房企参与。第一财经了解到，除了成功摘地的亨通和苏州嘉盛地产外，还有包括金新城、山东万城、连云港赛特置业、连云港汇铭置业等4家民企有报名。

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