吴亚楠
作为优化城市空间结构、改善人居环境、传承城市文脉的核心载体，行业融合工程建设、运营服务、文化保护、民生保障等多重属性，是推动城市可持续发展的重要支撑。
旧城改造，这个曾经被视为"城市补丁"的边缘议题，如今已跃升为国家新型城镇化战略的核心引擎，成为撬动万亿级市场的关键杠杆。中研普华产业研究院在《2026-2030年中国旧城改造行业深度调研及发展前景预测报告》指出：旧城改造行业已正式告别"政策试水期"，迈入"规模放量期"，未来五年将是这一赛道最具确定性的黄金窗口。站在2026年这个时间节点回望，行业的底层逻辑已然清晰——谁能在这场存量革命中找到精准卡位，谁就能在下一个十年的城市竞争中握住主动权。
一、市场发展现状：从"增量狂飙"到"存量深耕"的历史转折
中国城镇化率已突破关键临界点，城市发展模式正经历从"大规模增量建设"向"存量提质改造与增量结构调整并重"的历史性转折。这不是一句口号，而是一组正在发生的事实。
截至2022年底，全国城市建成区面积已达约5.6万平方公里，其中超过三成的建筑建成于2000年以前。大量老旧小区存在结构安全风险、管线老化、消防隐患及无障碍设施缺失等问题，涉及居民超过2.5亿户。这些数字背后，是数以亿计的家庭对"住好房"的迫切渴望，也是旧城改造市场最坚实的需求底座。
从政策环境看，国家层面已形成"顶层设计+专项规划+地方配套"的完整政策矩阵。政府工作报告明确将城市更新纳入民生工程，《关于推进城市更新行动的指导意见》《老旧小区改造实施方案》等文件密集出台，财政部门设立专项基金与地方政府专项债形成资金合力，部分城市试点历史建筑保护容积率转移机制，实现老城更新项目的经济平衡。这种"中央统筹+地方创新"的模式，有效破解了过去政策执行中的碎片化难题。
从中研普华产业研究院的跟踪研究来看，行业已走过三个明显阶段。上世纪80年代至90年代是起步探索期，改造进展缓慢，以简单修缮为主;90年代至21世纪初是模式探索期，各地开始尝试政府主导、企业参与、居民自筹等多元路径;21世纪初至今，特别是2019年中央部署实施城市更新以来，行业进入快速发展期。2019年至2023年，全国新开工改造城镇老旧小区已达22万个，惠及居民3800多万户、约1亿人，更新改造老化和有隐患的管线管道近30万公里。这组数据说明，旧城改造已从"选择题"变成了"必答题"。
二、市场规模：万亿赛道的确定性与结构性机会
关于旧城改造的市场规模，中研普华产业研究院的核心观点是：这不是一个线性增长的市场，而是一个即将迎来指数级跃迁的赛道。
从总量看，行业已从早期的千亿级体量迈入万亿级俱乐部。2023年全国城市更新改造市场规模已达到约1.2万亿元人民币，预计到2025年将突破1.8万亿元，年复合增长率维持在12%以上。到2026年，市场规模有望突破3.5万亿元，并在2030年向更高量级持续攀升。这一增长不是短期政策刺激的脉冲式反弹，而是基于需求刚性、政策持续性与技术成熟度三重驱动的结构性扩张。
从结构看，市场呈现出清晰的分层特征。老旧小区改造是绝对主力，占整体市场的六成以上，这与全国约30万个老旧小区、涉及数千万户居民的庞大基数直接对应。基础设施升级紧随其后，占比约三成，涵盖道路翻新、管网改造、绿化提升等刚性需求。公共空间优化与历史建筑保护虽然当前占比相对较小，但增长潜力巨大，尤其是历史街区活化领域，随着文化自信的提升和文旅融合的深化，正成为新的增长极。
从区域看，东部沿海地区凭借城市化水平高、经济实力强的优势，占据全国市场规模的半壁江山。中部地区次之，西部地区虽然起步较晚，但在西部大开发战略深入推进和基础设施建设加强的背景下，市场潜力尚未充分挖掘，未来增速有望超越东部。中研普华特别指出，"一核两翼"的战略布局正在成型——京津冀作为核心区域率先推进，长三角和中西部作为两大支撑区域同步跟进，这种梯度分布既体现了发展阶段的差异，也孕育着丰富的投资机会。
从投资结构看，一个值得关注的变化是社会资本参与度的持续提升。早期旧城改造以政府投资为主导，但近年来，随着PPP模式、REITs、城市更新基金等金融工具的成熟应用，社会资本的投资占比已从过去的三成左右提升至近六成。
根据中研普华研究院撰写的《2026-2030年中国旧城改造行业深度调研及发展前景预测报告》显示：
三、未来市场展望
第一个关键词：绿色化成为标配。 在"双碳"目标背景下，绿色建筑与节能环保技术在旧改项目中的渗透率将大幅提升。建筑节能改造推广低碳建材与可再生能源利用，生态修复聚焦黑臭水体治理与绿地网络构建，零碳社区建设将成为主流方向。这不是选项，而是准入门槛。中研普华预计，到2026年绿色改造相关产值占比将超过30%，成为行业新的增长极。
第二个关键词：智能化深度渗透。 物联网、大数据、人工智能等技术将从"概念验证"走向"规模应用"。AI客流预警系统优化历史街区游览体验，数字孪生技术模拟改造方案对周边生态的影响，智慧停车系统通过物联网技术大幅提升车位周转率。中研普华判断，到2027年全国已有超过半数的旧城改造成项目将采用智能化管理系统，到2030年这一比例将进一步提升至七成以上。行业正在从"经验驱动"向"数据驱动"转型。
中研普华的建议是：设立国家级重点实验室联合攻关基础材料与芯片，鼓励国企牵头组建创新联合体共享研发成果，建立"设备制造商—运营商—数据服务商"的产业联盟，打通需求端反馈与技术升级的闭环。
旧城改造是一个值得长期重仓的赛道。政策的确定性、需求的刚性、技术的成熟度，三重力量正在合力托举一个万亿级市场的诞生。
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