吴亚楠
随着城市化进程的不断深入，城市面临着各种挑战，如老旧城区基础设施滞后、功能布局不合理、环境质量下降等。城市更新旨在优化城市功能布局、提升城市品质和竞争力、推动产业升级和传承城市文化。
2026年5月，国务院正式印发《城市更新"十五五"规划》，这是我国首个以国务院名义发布的城市更新专项五年规划，标志着城市更新正式从地方试点探索迈入国家统筹、全面实施的新阶段。中研普华产业研究院在最新发布的《2025-2030年中国城市更新行业市场调查分析及发展前景展望报告》中明确指出：2026年的中国城市更新行业，已彻底告别粗放式规模扩张的旧时代，全面迈入以需求分层为核心、以技术创新为驱动、以场景融合为特征的高质量发展新阶段。谁能在这轮洗牌中占据先机，谁就能在未来十年的城市治理版图中握有话语权。
一、市场发展现状：从"增量扩张"到"存量深耕"的认知颠覆
2026年的城市更新市场，最显著的特征不是"大"，而是"变"。
先看政策端。行业已进入"国家统筹+地方创新"的双轨机制新常态。中央层面通过"十五五"规划、新型城镇化战略及"双碳"目标构建核心框架，2026年中央财政设立城市更新专项，通过竞争性选拔确定基础条件好、积极性高、特色突出的城市给予定额补助，入围城市统筹使用中央和地方资金，明显提升城市基础设施水平，改善老旧片区人居环境。
再看供给端。中研普华研究院的调研清晰地勾勒出这一轮变革的深层逻辑：行业正经历三大结构性转变——发展逻辑从"先发展后规范"转向"边发展边规范"，竞争逻辑从"资质驱动"转向"能力驱动"，服务逻辑从"卖图纸"转向"卖方案"。这种转变不是线性的，而是裂变式的。过去那种"跑马圈地"的时代结束了，取而代之的是"精耕细作"的新周期。
市场格局呈现"央地国企主导+市场化机构参与"的双轨特征。央企如中建集团、华润置地依托资源整合能力主导核心区重大项目，通过"片区统筹"模式实现土地价值最大化;地方平台公司通过"做地"模式掌控优质资源;市场化机构则聚焦商业化运营，通过轻资产输出、品牌管理等方式渗透细分领域。值得关注的是，居民自治模式正在兴起，多地积极探索"居民出资+代建"模式，激发社区创造力，这种"共建共治共享"模式正推动城市更新从政府主导转向社会协同治理。
技术渗透已从"单点突破"走向"全链渗透"。BIM技术普及率显著提高，实现了设计效率提升和成本降低;数字孪生城市技术实现了地上地下全要素管理，开发周期大幅缩短;智能建造机器人在多个省份推广，施工效率与安全性得到双重保障。绿色技术成为行业新焦点，既有建筑节能改造、可再生能源利用、海绵设施建设等技术方案不断成熟。
二、市场规模：从"体量膨胀"到"价值重构"
2026年的中国城市更新行业，整体呈现"总量稳增、结构优化、动能转换"的良性发展态势。行业体量仍在稳步攀升，但增长的引擎已从传统品类的简单放量，切换为结构性调整与品质升级所释放的内生动能。
中研普华研究院的研究表明，中国城市更新市场规模已突破万亿元量级，且保持强劲增长态势。"十五五"期间城市更新市场总容量预计达到极其可观的量级，老旧小区改造投资占比超四成，配套基础设施升级需求强劲。这一体量的背后，是新型城镇化战略的持续推进、"双碳"目标的刚性约束、数字中国建设的全面铺开，更是国内更新企业在核心技术上不断突破所带来的结构性红利。
但比总量更值得关注的，是结构。
从细分赛道看，几个关键领域的表现尤为突出。老旧小区改造作为核心主线，已从基础类改造向完善类、提升类延伸，加装电梯、适老化改造、停车设施建设成为重点内容，正从"住有所居"向"住有宜居"升级。城中村改造从整体拆除重建转向综合治理与有机更新并重，保留城市多样性同时改善居住品质，货币化安置政策的扩围为行业注入了新的流动性。地下管网建设改造形成"硬件升级+智能管理"的双轮驱动，未来数年管网改造投资总需求极为庞大。工业遗存和旧厂房的创意改造持续升温，涌现出大量文创园区、创新工场等新业态载体，这类项目越来越注重产业导入与空间改造的协同规划，避免"重形态轻功能"的倾向。
从区域格局看，增长动能正加速向全域普及切换。京津冀、长三角、粤港澳大湾区依托产业基础和资本优势，形成"政策协同-资源整合-模式输出"的联动机制;中西部地区投资增速超越东部，县域市场凭借政策倾斜和低成本优势成为新增长极。北京作为超大城市的典型样本，城市更新累计入库项目已达数千项级别，年度固定资产投资保持高速增长，"十五五"期间固定资产投资规模有望突破万亿元级别，占全市总投资规模的相当比重。
更深层的规模逻辑在于需求分层。中研普华研究院将城市更新消费群体构建为"金字塔式"体系：最底层是基础需求层，聚焦"空间布局、用地指标"等核心需求，这是更新的"刚需入口";中间层是品质升级层，聚焦"生态修复、交通优化、公共服务均等化"等品质需求，企业需通过"规划加数据加服务"模式构建竞争壁垒;最顶层是价值创造层，聚焦"碳汇核算、韧性城市、完整社区"等高阶需求，数字孪生、AI辅助决策等产品与服务需求随治理精细化而快速增长。
根据中研普华研究院撰写的《2025-2030年中国城市更新行业市场调查分析及发展前景展望报告》显示：
三、未来市场展望
第一，智慧化：从"辅助工具"到"核心引擎"。 2026年，人工智能已从以判别分析为主的"自动化智能"向具备生成与决策能力的"自主化智能"加速演进。未来的城市更新项目，在规划阶段即依托CIM平台进行风环境、光环境及交通流量的模拟推演;在施工阶段，地下管网全面植入物联网传感器，实现渗漏、瓦斯浓度的实时监测与智能预警;在运营阶段，AI算法将深度介入社区能耗管理与安防巡检。数字化不仅是技术工具，更是提升资产估值的核心要素。中研普华研究院明确判断：智慧城市不再是空中楼阁，而是深深扎根于城市更新的每一寸肌理。
第二，绿色化：从"成本约束"到"价值创造"。 在"双碳"目标指引下，绿色建筑标准将全面贯穿城市更新全过程。既有建筑的节能改造、光伏建筑一体化、高效热泵系统等将获得更多绿色信贷支持。海绵城市理念将在老旧小区改造中强制落地，透水铺装、雨水花园成为标配。建筑垃圾的资源化循环利用产业将迎来爆发，形成新的细分增长极。中研普华研究院认为：绿色化正在从成本中心转变为价值创造中心，这是行业参与者必须抓住的战略机遇。
第三，人文化：从"空间生产"到"服务于人"。 城市更新的终极目标是实现空间价值的再造和提升。未来将更加注重以人为本，从以物为本逐步转向以人为本，更加注重居民的参与度和满意度。"十五五"期间，适老化改造将置于前所未有的高度——从公共空间的无障碍坡道、加装电梯，到室内的防跌倒设计、智能健康监测设备，再到社区层面的嵌入式养老托育服务中心，银发经济将与城市更新深度绑定。同时，注重历史文脉的赓续，拒绝"千城一面"，通过文旅商融合激活历史文化街区，打造具有在地文化特色的新消费场景，将成为提升城市软实力的关键。
第四，生态化：从"链式结构"向"网状协同"转型。 过去，更新产业链呈现明显的线性特征，各环节相对独立。数字技术的渗透打破了环节壁垒，推动形成以数据为纽带、以平台为枢纽、以价值共创为目标的网状生态。头部企业通过开放接口、标准输出与伙伴计划构建产业生态，强化网络效应与用户黏性。中研普华研究院强调：未来阶段的竞争核心将聚焦于"数据资产运营能力、场景化解决方案交付能力、跨主体协同组织能力与长期价值共享机制构建能力"。
此外，城市更新行业仍需跨越多重关隘。资金平衡压力突出，部分项目公益属性强、回报周期长;产权碎片化与利益协调复杂;专业人才储备不足，复合型项目管理、社区营造人才稀缺。中研普华研究院指出，破局关键在于系统性创新：融资端推广"改造加运营"一体化模式，探索社区基金、碳普惠等多元资金池;治理端深化"党建引领加居民议事"机制;技术端构建城市更新数字平台，实现项目库动态管理与成效评估。
万亿级的市场体量，结构性分化带来的增量机会，国产替代释放的巨大空间——这三重红利叠加，构成了城市更新行业未来十年最确定的增长逻辑。
2026至2030年，是国内城市更新产业迭代升级的关键周期。行业增长不再依赖低端产能扩张，而是聚焦高端细分、绿色技术、高附加值产品升级。政策红利持续释放，下游刚需市场持续扩容，资本市场回暖打开增量空间，技术创新突破国际垄断——多重利好共振之下，城市更新行业的投资回报率有望维持在较高区间。
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