吴亚楠
城市更新是区别于传统新城增量开发的存量盘活核心模式。作为新型城镇化高质量发展的核心载体，城市更新贯穿规划设计、工程改造、配套建设、产业导入、运维服务等多个环节，形成完整的产业链条，是推动城市从规模扩张向内涵提质转型的核心抓手。
2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新"十五五"规划》，这份文件的落地，标志着城市更新已从地方探索正式跃升为国家战略——一个以"留改拆"并举、以保留利用提升为主的存量提质时代，已然掀开帷幕。
中研普华产业研究院在《2026-2030年城市更新“十五五”产业链全景调研及投资环境深度剖析报告》指出：城市更新行业已告别"政策试水期"，迈入"规模放量期"，未来五年将是这一赛道最具确定性的黄金窗口。站在2026年这个时间节点回望，行业的底层逻辑已然清晰——谁能在这场存量革命中找到精准卡位，谁就能在下一个十年的城市竞争中握住主动权。
一、市场发展现状：三重张力下的结构性裂变
审视当下城市更新行业的运行态势，一组看似矛盾却高度自洽的信号正在同时释放：行业整体保持强劲韧性，但内部结构正在发生翻天覆地的裂变。
第一重张力：从"增量狂飙"到"存量深耕"的历史转折。 中国城镇化率已逼近67%的平台期，城市发展逻辑正经历一场深刻而不可逆的范式转换。过去那种"大拆大建"的粗放模式被彻底封存，取而代之的是以"留改拆"并举、以保留利用提升为主的有机更新。
第二重张力：政策逻辑从"强刺激救市"到"托而不举稳市"的根本切换。 2026年4月28日，中央政治局会议为楼市与城市发展锚定方向——"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"。从"着力稳定"到"努力稳定"，一字之差背后是政策思路的系统性校准。"托而不举"的本质是精准托底、拒绝狂欢：不搞强刺激、不允许大跌、不会暴涨，因城施策从口号变为硬要求。
第三重张力：参与主体从"跑马圈地"到"精耕细作"的能力重构。 当前城市更新的竞争焦点已从"获取资源"转向"综合运营能力"的比拼。八大建筑央企已集体转向城市更新赛道，中国铁建将其定义为"必须打赢的硬仗"，中国中铁主攻地下空间与老旧管网改造，中国交建优先选择"小而美"的滨水岸线改造项目。保利发展、华润置地、招商蛇口稳居第一梯队，万科、佳兆业、富力地产构成第二梯队。
二、市场规模：从体量扩张到价值重构
关于城市更新行业的市场规模，中研普华产业研究院的核心观点是：衡量这个行业的市场规模，不能只看单一维度的绝对值，更要看其"含金量"——即高附加值服务的占比、全链路数字化的渗透率、以及商业模式的可持续性。
从总量维度看，行业已步入深度调整期的高位运行通道。2026年，一个标志性事件为行业规模注入了全新的想象力。国务院常务会议审议通过《城市更新"十五五"规划》，明确提出"把城市更新摆在突出位置"。据业内测算，"十五五"期间我国城市更新市场总容量预计约15万亿至20万亿元量级，市场空间之广阔前所未有。2025年全国新开工改造城镇老旧小区已达数万个量级，加装电梯、改善居住条件、惠及数百万居民;建设改造地下管网、打造口袋公园与城市绿道——这些数字说明，行业的增长逻辑已从"建了多少"转向"建得多好"。
从结构维度看，几个细分领域正在释放超预期的增长动能。
老旧小区改造是绝对主战场。 全国存量老旧小区规模庞大，涉及数千万户居民，加装电梯、外立面翻新、管网升级等需求持续释放。2025年全国新开工改造城镇老旧小区数万个，共完成投资数千亿元量级，到2030年需完成约10万个老旧小区改造，覆盖20亿平方米建筑面积。这是一个刚性需求持续释放的确定性赛道。
地下管网改造是万亿级新蓝海。 以"里子工程"为核心的地下管网建设改造，未来五年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量极为可观，投资总需求达数万亿元量级。年均投资额将是此前的数倍，或成为城市更新时代的弹性首选。青龙管业、韩建河山、伟星新材等企业已在这一赛道深度布局。
历史文化街区活化是最具爆发力的增长极。 这类项目兼具文化价值和商业价值，成功案例证明了文化赋能商业的可行性。福州三坊七巷、景德镇陶溪川等项目已验证"文化基因解码—空间载体激活—产业生态重构"的闭环逻辑。
根据中研普华研究院撰写的《2026-2030年城市更新“十五五”产业链全景调研及投资环境深度剖析报告》显示：
三、产业链深度解析：从线性链条到生态网络
城市更新的产业链，正在经历从线性链条向生态网络的深刻变革。中研普华在多份研究报告中反复强调：理解这个行业，不能只看建设本身，而要看它所嵌入的整条价值链。
上游：规划设计与技术赋能是"第一公里"。 上游环节以绿色材料与智能设备为核心。规划设计机构需平衡历史保护与开发需求，通过容积率转移、建筑风貌管控等方式实现保护与开发的经济平衡。BIM技术从设计、施工阶段向运维全生命周期渗透，CIM平台在全国多个城市试点推广，实现规划编制、项目审批与城市治理的动态协同。数字孪生技术通过构建虚拟管网系统，模拟管网运行状态与故障影响，为管网升级提供科学依据。
中游：设计数字化与施工柔性化的深度融合。 中游环节以设计创新与施工变革为核心。工程建设环节逐步推广EPC、EPC+F等模式，整合设计、施工、融资全流程。智能建造技术革命正在重构产业生态链——建筑机器人已在多个省份商用，抹灰精度达毫米级，施工效率大幅提升。非开挖修复技术以其不开挖、不扰民、工期短的优势，正成为管网修复的主流工艺，市场规模增速显著。
下游：运营智慧化与服务衍生化的价值跃迁。 下游环节以智慧运营与多元服务为核心。城市运营领域，智慧管网系统实现漏水点实时定位，运维成本大幅降低。万科"万物云城"模式覆盖多个城市更新项目，运营收入占比大幅提升;华润万象生活通过"商业+生态"模式提升项目溢价能力。北京金隅智造工场由老旧建材基地转型为"硬科技"企业聚集区，有效提升了土地坪效与产出效率。
值得关注的是，产业链正在从"上下游对接"进化为"网状协同"。头部企业通过并购设计院、建材企业、运维公司，构建"投资—设计—施工—运营"一体化能力，市场集中度进一步提高。中研普华研究显示，提供全链条服务的企业项目中标率比单一环节企业高出显著比例，且回款周期明显缩短。REITs试点持续扩容，基础设施公募REITs已向消费设施、保障性租赁住房等领域扩围，为持有运营型项目提供了市场化退出渠道，从根本上改变了行业的估值逻辑。
城市更新的故事，才刚刚写到最精彩的章节。当数字孪生让每一栋老建筑都拥有"可感、可知、可控"的神经末梢，当绿色技术让每一次改造都成为碳中和的注脚，当运营前置让每一个项目都具备"自我造血"的能力——我们正在见证的，不仅是一个产业的升级，更是中国城市从"追求速度"走向"追求质量"的文明跃迁。
中研普华产业研究院持续深耕城市更新领域，从产业全景到竞争格局，从技术演进到投资逻辑，已形成完整的研究体系。
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