2021年上海商业地产市场回暖 2022商业地产行业需求现状和发展趋势

• 2022年1月14日 HuangJiang来源：新浪 462 24
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2021年上海商业地产租赁需求强劲反弹，尤其是办公楼和物流地产等市场吸纳量创出新高。2021年第四季度上海房地产市场强势收尾，进一步稳固了全年的复苏回暖趋势。

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

2021年房地产整体受政策影响，但商业地产行业在疫情后时代得到了普遍性的恢复。

2021年上海商业地产市场回暖

2021年上海商业地产租赁需求强劲反弹，尤其是办公楼和物流地产等市场吸纳量创出新高。2021年第四季度上海房地产市场强势收尾，进一步稳固了全年的复苏回暖趋势。

得益于多元化的租户类型，近期上海办公楼市场整体空置率得到有效降低。大量供应的市场环境下支撑租金增长，在非中央商务区表现尤为明显。数据显示，受科技新媒体和生命科学企业强劲的租赁需求支撑，上海产业园区在2021年录得近五年来最高的净吸纳量。

上海零售物业市场净吸纳量由2020年的负值强势复苏至2021年的近150万平方米。与此同时，2021年物流地产市场新增供应创新高，但受强劲的需求支撑，空置率仅微幅上升。投资市场方面，投资机构持续寻求办公楼收购机会，并对“新经济”和另类投资的关注度大幅提升。

2022商业地产行业需求现状和发展趋势

2021年，北京优质写字楼市场净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高，CBD和丽泽各占1/3。疫情期间受抑制或延迟的需求在今年得以充分释放。TMT和金融行业合计贡献全年新租需求的60%，其中超六成来自头部企业。

同年，北京写字楼市场的供应规模也颇为可观，但由于需求强劲，全年的空置率仍然下降了0.8个百分点，达到17.1%，租金水平则略有下降。除北京外，其他热点城市的写字楼市场也颇为乐观。

2021年全年，预计10座重点城市甲级写字楼净吸纳量将同比翻一番。甲级办公楼方面，四季度，上海市办公楼市场净吸纳量达37.1万平方米，2021年全年净吸纳量共计150.6万平方米。2021年中央商务区主要受内资金融服务业、专业服务业、科技新媒体和零售业扩张推动，净吸纳量达到 41.3万平方米。

根据中研普华出版的《2021-2026年商业地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》显示：

随着数字经济在国内生产总值中占比持续攀升，科技公司已成为办公需求关键驱动行业之一。近期上市获得融资或现金流充沛的公司正积极寻求办公空间的升级、扩张、整合，或购置办公用地，或寻求建立全国或区域总部。科技公司对灵活性的要求，也带动随时随地办公、小体量总部办公等逐步成为市场趋势。

2021年以来，针对房地产调控实施的“三道红线”和全国22个重点城市住宅用地出让的“两集中”政策，加速了房地产行业的整合与洗牌。部分房企由于无法快速反应，出现了债务违约等问题。

外部环境的剧变，推动企业开始向内探索，寻找自身可以转型发展的新模式。一方面，房企不断加强地产开发主业的运营管理，以实现降本增效;另一方面，企业持续进行多元化业务试水，以分散资金承压下的经营风险，实现企业可持续发展。

随着国内消费市场需求的扩大，以及商业生态发展多样化，商业地产业务因其可以形成与住宅开发主业协同发展、互为促进的特点，成为了房企看好的“第二增长曲线”。

近几年来，房企不断分拆物业管理业务板块上市，在行业形成了一波热潮，越来越多的房企选择了“轻重并举”的业务发展模式。

与住宅开发不同，商业地产需要通过持续稳定的经营来获取租金收益，并最终实现整个项目的保值增值。企业的运营管理水平对商业地产项目的成功至关重要，因此，商业运营服务具备了广阔的市场发展空间。

头部房企通过优质项目打造积累出的运营经验、培养出的优秀运营团队，将最终形成企业商业运营的品牌效应。房企可借此积极拓展第三方项目，开展轻资产运营业务，实现企业规模扩张。

欲了解中国商业地产行业发展详细分析，可点击中研普华《2021-2026年商业地产行业深度分析及投资战略研究咨询报告》。研究报告以行业为研究对象，并基于行业的现状，行业经济运行数据，行业供需现状，业竞争格局，重点企业经营分析，行业产业链分析，市场集中度等现实指标，分析预测行业的发展前景和投资价值。

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