高层密集发声 头部房企优化成重点 这些方向也成政策扶持对象 房地产行业市场发展现状

• 李波 2023年1月9日 来源：中研普华集团、央视财经、中研网 605 34
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据新华社报道，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清近日接受采访时提到，随着疫情防控措施优化，我国经济增长有望较快恢复到正常轨道上来。此外，对民营企业的支持政策、房地产等重点领域的金融风险防范、人民币汇率、国内物价、金融业对外开放等重点、热点问题均有所

据新华社报道，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清近日接受采访时提到，随着疫情防控措施优化，我国经济增长有望较快恢复到正常轨道上来。

此外，对民营企业的支持政策、房地产等重点领域的金融风险防范、人民币汇率、国内物价、金融业对外开放等重点、热点问题均有所回应。

对于平台经济，郭树清表示，14家平台企业金融业务专项整改已经基本完成，少数遗留问题也正在抓紧解决。后续将实行常态化监管，鼓励平台企业合规经营，在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手。

华泰证券分析称，一方面表明了平台经济领域大规模的行业整改已初见成效;另一方面，这意味着监管层充分肯定了平台经济在过去一个阶段的发展过程中，对于扶持实体经济发展、创造就业以及国际化等方面做出的一定贡献。

看好领先的互联网平台在扩内需、促就业以及出海等领域具备的深厚实力与潜在价值。

关于房地产，郭树清称下一步将努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展。经济日报近期发文《房地产市场企稳关键在需求复苏》，其中提到“房地产始终是支柱产业”。

天风证券认为随着“三支箭”等供给侧政策陆续出台，房企融资渠道有望逐步打通，整体的政策环境有望得到改善。供给侧的支持或逐渐传导至需求侧，形成良性循环，2023年房地产销售或因此而企稳复苏，优质龙头直接受益行业集中度提高。

此外，未来金融政策还将继续做好能源、交通、水利等基础设施投融资保障，同时集成更多金融资源，支持城市更新、乡村振兴。创新运用多种融资工具，推动完善社会领域投融资机制，加快社会领域补短板。

“保交楼”是行业当下及未来一段时间重要推进的工作，而保持房企资金的适度流动性是引领行业走出低谷的重要措施。

鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，要求银行积极做好“保交楼”金融服务等，都释放了宽松房企的信号，为房地产行业带来了积极的发展预期。

更长远看，房地产政策主基调仍继续坚持“房住不炒”，未来政策端还将继续保障合理住房需求，严防房地产过度金融化、泡沫化等倾向。

根据中研普华研究院撰写的《2022-2026年中国房地产行业竞争格局及发展趋势预测报告》显示：

今年以来，全国房地产市场延续去年下半年以来的降温态势，维持低位运行。刚刚过去的春节假期，市场表现也不及预期。下半年房地产市场走低，主要是由于杭州、厦门、西安、成都等热点城市的调控政策持续打补丁、按揭额度收紧、购房者持币观望等因素影响。

从首套房贷利率看，在广东省，中山、惠州的首套房贷利率下调30BP。在江浙地区，南京、绍兴的降幅达到25BP，无锡、常州不低于20BP。

此外，北京、上海、深圳一线城市以及成都、武汉等省会城市的降幅与LPR保持一致。值得一提的是，根据央视新闻，自2月21日起部分国有银行对广州的首套、二套房贷利率均下调20BP。

2022年开年以来，各地“稳楼市”政策频出。2022年前两个月，已有至少40地发布不同程度的楼市宽松政策。近日，多地先后出台发布公积金新政，明确放宽公积金申请发放政策，包括降低二套房首付比例、提高贷款额度等。

面对稳增长压力，去年中央经济工作会议明确要求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随后，房地产调控政策开始边际放松。从全国层面看，2022年1月央行发文，保障性租赁住房项目有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理。

房地产行业市场发展现状

行业规模筑顶，增速放缓，近五年复合增速仅2.6%，22年大概率负增长。全国商品住宅销售面积及其增速，从2005年开始，除了个别特殊年份外，整体来说行业规模增速在逐步放缓，同比增速同40%多降到现在2-3%左右。

其中，6年是一个比较重要的分水岭，16年之前行业符合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因为15年全国开启降库存模式，尤其是棚改货币化安置极大的刺激了房地产市场规模上涨，正常来讲在15年之前规模增速基本在8-10%上下，因为15年的刺激，16年一下子增速达22%。

连续五年增速放缓，行业规模已经见顶了，后续大概率是要从高位掉下来。行业规模的下行，意味着蛋糕将越来越小了。

房地产行业规模筑顶、利润下行，今明两年仍是房企经营困难期;当前地产行业政策救市力度不足，市场尚未出现预期反转。

房地产长期看产业(人口)，中期看供应(土地)，短期看政策(行业+金融);本轮调控主要是金融端信用收紧，房企遭遇流动性危机;行业政策及金融端信用不放松，行业难有大幅反转。

根据监测的数据和实际感知看，房地产价格普涨期结束，未来各城市房价及同一城市不同板块的房价都将持续分化。

其中，一线城市和核心的二线城市房价将呈现出“硬顶+软底”状态，这些城市基本面好，有比较强的产业基础和人口流入，购房需要大，中长期房价会持续上涨，但是政府担心这些城市房价涨幅过快，通常限价政策严格，有个比较硬的顶部在控制，不会出现短期内大幅上涨的局面。

房地产行业发展趋势分析2023

房地产市场的未来发展趋势，是影响购房者预期的重要因素。当前和今后较长一个时期，我国房地产市场仍蕴藏较为广阔的发展空间。

我国仍处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施会带来大量需求。在此过程中，人民群众期盼更多好房子。

目前我国已经初步形成了多主体发展租赁住房的良好态势，国有租赁企业起到了对市场的引领、规范、激活和调控作用，更多专业化、机构化的住房租赁企业积极参与市场建设。

积极变化源于各地在推出“一城一策”的同时用好政策工具箱，促进市场企稳的调控举措不断出台并产生效果。众多城市持续出台或优化房地产调控政策，购房补贴、降低首付、房贷利率下调等举措均有助于降低购房者资金压力。

进入9月份，各地调控政策的出台仍十分积极。青岛、济南、福州等城市优化需求端政策，有利于修复市场信心，进一步促进住房消费。

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