土地市场持续分化 土地转让行业市场前瞻2023

• 吴澳燕 2023年3月1日 来源：新浪 1164 75
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土地转让是土地所有权或使用权有偿或无偿地由甲转给乙的行为。在土地私有制条件下，土地买卖、土地出租等属于有偿转让;土地赠与、土地遗赠等属于无偿转让。实行永佃制时，土地所有权属于地主，农民依约获得永久的土地使用权，包括可以通过继承、出租、出卖的方式转让给

土地转让是土地所有权或使用权有偿或无偿地由甲转给乙的行为。在土地私有制条件下，土地买卖、土地出租等属于有偿转让;土地赠与、土地遗赠等属于无偿转让。实行永佃制时，土地所有权属于地主，农民依约获得永久的土地使用权，包括可以通过继承、出租、出卖的方式转让给他人。我国实行社会主义土地公有制后，国家禁止非法租赁、转让、买卖或变相买卖土地。

土地市场持续分化

中指研究院数据显示，2022年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积7.66亿平方米，同比下降36.29%;成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降31.09%，全年供应与成交规模均处近十年同期最低水平。

多方数据显示，2022年全国主要城市住宅用地供应与成交规模较上一年均有明显下降，均创下近十年同期最低水平;同时各能级城市土地市场热度持续分化，各能级城市中，二线城市土地出让金占比创下近五年最低水平。

集中供地市场方面也出现类似现象，集中供地批次增加的同时，供求规模、土地出让金以及溢价成交地块占比等数据同比上一年下降明显，多地未完成全年供地计划，各城市间市场热度也持续分化。

2022年截至12月7日，全国300城土地市场成交规划建筑面积11.8亿平方米，较2021年同期下降了37%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国土地转让行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》显示：

2022年，全国300城住宅用地成交平均溢价率为3.12%，较上一年下降7.8个百分点;住宅用地出让金为33730.34亿元，同比下降31.03%;成交楼面均价则为5440元/平方米，同比上涨0.08%。

土地转让行业2月发展态势

据诸葛找房数据研究中心监测，全国主要地级市2023年2月供应土地254宗，供应规划建筑面积为1692.8万㎡，同比下降48.24%，环比下降10.07%;推出楼面均价为5444元/㎡，同比下跌14.88%，环比上涨28.67%。进入2023年，前两月土地市场供地活动较少，短期内供应规模维持在较低水平。与此同时，在部分城市加大优质地块供应的带动下，本月推出楼面价持续上涨，这是时隔5个月价格再次突破5000元/㎡。预计随着市场逐渐复苏，各地推地力度将会有所加大，3月份土地供应或将迎来较为明显的回升态势。

从地块性质来看，2月纯住宅用地供应规划建设面积775.74万㎡，同比下降40.6%，环比上升10.83%;综合用地(含住宅)供应规划建设面积462.52万㎡，同比下降68.12%，环比下降32.34%;商办用地供应规划建设面积454.55万㎡，同比下降11.58%，环比下降8.89%。与此同时，各类用地推出楼面价环比上月均有所上涨，且综合用地涨幅居首，为51.66%。

分各能级城市来看，2023年2月，一线城市供地量大幅上涨，二线、三四线城市仍然呈现下滑下滑态势。其中，一线城市供应规划建筑面积240.67万㎡，同比下跌45.05%，环比上涨668.36%，主要是由于在上月一线城市供地量规模较小的基础上，本月北上广深4城一齐公布了2023年首批拟供地块清单，在一定程度上促使供应量激增;二线城市供应规划建筑面积576.91万㎡，同比下降50.2%，环比下跌15.58%;三四线城市供应规划建筑面积875.22万㎡，同比下跌47.73%，环比下跌25.04%。从推出楼面价上看，一二线城市推出楼面价环比双双转跌，三四线城市推出楼面价止跌转升。

土地转让行业市场前瞻2023

2021 年之前的土地出让制度，大多数城市都是常态化供地，一年内多次少量 零散供地，各个城市供地频率如何由各地的自然资源部决定。在原有的常态化供地 模式下，一些地区采用“先次后好”的顺序供地，逐步抬高地价，从而增加土地出 让金总收入，土地财政依赖程度愈发提高。

同时部分企业在土地拍卖过程中联合围标压低地价、违规制造“马甲”参与竞 买，究其根源在于开发商努力控制成本、提高利润。多年土拍唯一没有变化的就是 价高者得地，按照市场化手段操作，但是销售端却进行行政干预：限价、限购。在 常态化供地的模式下，房企保证土储竞相拿地，地价不断上涨。房企成本不断提高， 利润空间被压缩。

楼市销售是房企拿地的重要影响因素，目前楼市利好政策频频，销售限制不断 松绑，但需求端恢复仍需时日，2023 年楼市政策将在“房住不炒”的基调下继续 放宽，地方政府或因城施策，全面刺激内需增长，土地市场回暖或慢于住宅市场。 房企短期拿地意愿仍难恢复，但随着融资环境转好、资金压力减轻，规模化民 企在 2023年可能出手拿地，但不复之前的热衷抢地，而是精选地理区位，审慎拿地，保持土地利润率。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国土地转让行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》。报告对我国土地转让的行业现状、市场各类经营指标的情况、重点企业状况、区域市场发展情况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对土地转让业务的发展进行详尽深入的分析，并根据土地转让行业的政策经济发展环境对土地转让行业潜在的风险和防范建议进行分析。最后提出研究者对土地转让行业的研究观点，以供投资决策者参考。

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