房地产支持政策密集落地 房地产行业市场机遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月9日 来源：百度 686 40
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如果你想了解房地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。重点分析了我国房地产行

9月份百强房企全口径销售金额为4419.1亿元，环比增长17.08%，同比下降29.51%，1-9月累计销售金额为46566.6亿元，同比下降12.28%。该行认为房地产市场修复波动式回暖，随着近期房地产支持政策的密集落地，行业进入新的修复阶段。该行建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。

事件：克而瑞公布2023年9月百强房企销售数据，共有13家企业单月销售突破百亿，相较于2022年同期减少2家。保利发展(600048)、万科地产、中海地产分别以3321.0亿元、2805.9亿元、2389.6亿元位居销售榜前三名，top3门槛相较于去年同期减少739.8亿元。与此同时，国庆假期期间，上海、广州等核心城市销售热度回升，地域分化趋势延续。

如果你想了解房地产行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析……我们研究院撰写的《2022-2027年中国房地产行业市场全景调研与发展前景预测报告》。重点分析了我国房地产行业将面临的机遇与挑战，对房地产行业未来的发展趋势及前景作出审慎分析与预测。

9月份单月，万科地产、保利发展、中海地产地分别以343.1亿元、331.0亿元、275.4亿元的金额位居前三，环比增长6.16%、57.10%、45.56%，同比-13.80%、1.03%、24.11%，房企分化趋势进一步加强。从1-9月份来看，保利发展、万科地产、中海地产分别以3321.0亿元、2805.9亿元、2389.6亿元位居前三，同比3.75%、-10.34%、18.00%，销售金额更加集中在优质房企，分化趋势进一步加剧。且2023年1-9月全口径销售额达到千亿以上的共有14家，与2022年同期相比减少一家，但数量整体保持收缩趋势，由2019、2020、2021年的21家、21家、28家，减少到了2022、2023年的15家、14家。主流房企中累计销售靠前的分别为：保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口等，销售显著优于行业，预计行业分化或将会继续扩大，集中度或将进一步提高。

地产行业再融资恢复，一系列政策表明政策稳地产决心。涉房企业股权融资优化调整，降准对行业也构成利好。

业内人士认为，这些政策的发布并不意味着楼市政策转向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部门把一揽子稳楼市、促发展的政策措施落实、落细，支持刚性和改善性住房需求。

2020年中国城镇常住人口达9亿，常住人口城镇化率为63.9%，但如按户籍人口计算，2020年城镇化率预计仅为45%。“一多半中国人也就是14亿人里的大多数还没有取得市民身份。”因此贾康认为，中国的真实城镇化水平在50%-55%区间。

事实上，自2021年四季度以来，关于房地产的各项宽松政策便陆续出台，并在今年三季度达到高潮。

7月31日，国务院常务会议强调，“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”。8月1日，央行表示下半年将支持房地产市场平稳健康发展，重点包括落实好“金融16条”、精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率。

随后，各地推动相关政策落地，包括放松存量房贷利率下调、“认房不认贷”、取消限购限售等政策，政策支持频次明显加快、力度加大。

“今年我们看到，不光是存量房贷利率的下调，很多新一线城市包括一线城市也都解除、放松了所谓的限购。这个措施应该说不可谓不大，力度很大，那么政策的效果我们看到确实和预期的不大一样。”管清友表示。

日前在2022金融街论坛年会上，中国证监会主席易会满在“坚持服务实体经济这个着力点”部分谈及房地产指出，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求等。

根据统计，同比2022年国庆假期(10.1-10.7日)上海、广州两地日均成交面积同比增长159%和129%;一线城市中，北京、深圳等地日均成交面积同比分别为-31%、-46%。二线城市中武汉、苏州分别同比增长225%和49%，领先于整体二线城市市场。黄金周假期楼市分化，或受居民出行影响，短期市场仍依旧存在压力。

今年以来，房地产行业发展降速引发了诸多问题，多地房地产市场因为开发商资金链紧张等原因出现烂尾，并引发“停贷潮”等一系列问题。随着金融支持房地产16条政策的出台，房地产行业将有望进一步实现企稳，对家居行业来说，也将迎来触底反弹的机会，作为行业龙头企业，美克家居复苏在即。

8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20%、30%。一系列政策密集出台，降低购房者置业门槛和购房成本，对市场情绪产生积极带动，为市场注入信心。成都8月底9月初以及9月底，接连出台一系列政策，多层面多主体进行正向刺激，在“房住不炒”的基本原则下，对多类市场主体进行通盘考量，进一步激发合理需求，充分发挥市场自主调节机制，促进房地产市场持续健康平稳运行。

9月，成都商品房供应285万㎡，同比上升81%，环比上升53%，成交198万㎡，同比上升49%，环比下降15%。商品住宅供应198万㎡，同比上升89%，环比上升108%，成交面积120万㎡，同比上升41%，环比下降6%。

房产地行业市场机遇分析

近期，房地产行业可谓政策暖风频吹。11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金;11月23日，人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，促进房地产市场平稳健康发展;截至11月24日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有商业银行均已宣布与多家优质房企签署合作协议，提供意向性融资支持超过万亿元。

房地产行业近期大幅上涨也与资金面关系密切，大单资金正积极抢筹部分房地产行业个股。11月1日至11月25日，该板块共有30只个股获得45.28亿元大单资金净流入。其中，大单资金对万科A的兴趣最为浓厚，净流入额达11.46亿元;金地集团、保利发展、鲁商发展、中交地产、招商蛇口等在内的8只个股的净流入额均超过1亿元。

今年以来，各地坚持房住不炒，因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，出台多项稳定房地产市场政策，房地产市场总体下行态势趋缓。”

“政策的调整很有必要，我觉得确实需要让这个房地产市场回归常态，也就是说不合理的限制措施都应该取消。无论是我们说的二三线城市、新一线城市还是一线城市，让政府的归政府，市场的归市场。”

房地产市场需要适度的刺激，但刺激力度不应过大，尤其是在一线城市。否则，美国可能会采取逆周期的量化宽松政策，导致中国楼市大幅上涨，引导资金涌入楼市，从而中断高质量发展的进程。为了保持房地产市场的稳定，我们需要继续实施一、二套住房优惠政策，同时对一线城市的三房住宅仍以限购为主。

房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-9月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS(点击查看)在成都的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计;对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

随着融资环境改善，房企拿地热情有望逐步恢复。业内人士表示，房地产行业仍然面临销售、结转及房企信用修复可能不及预期的风险，土地市场未来走向仍需观察。

房地产市场的未来发展趋势，是影响购房者预期的重要因素。当前和今后较长一个时期，我国房地产市场仍蕴藏较为广阔的发展空间。我国仍处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施会带来大量需求。在此过程中，人民群众期盼更多好房子。

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